2주차 강의에서 재이리님이 강의해주신 내용은 매수부터 전세계약+매도까지 모든 절차의 프로세스를 상세하게 알려주셨습니다.
(재이리님 제 후기 보고계신가요….?, 지난 지투기 때 강의 후기를 제 시간에 못 올려서 좋아요 눌렀다 취소하신거 보고 너무 죄송했습니다….ㅠ_ㅠ 이번 후기는 저의 생각을 꾹꾹 눌러 담아 작성해보겠습니다 ♥)
최근에 1호기를 매수~전세계약까지 진행하며 매 스텝마다 알아야 할 사항들을 나눔글을 통해 배웠었는데, 이 강의를 진작에 들었더라면 매 과정마다 손품을 팔아 서칭하는 번거로움 없이 한 번에 모든 정보를 알 수 있었을 거라고 생각이 들었습니다. 그래서 만약 매수를 앞둔 분들에게 너무나도 추천하고 싶은 강의였어요!!!
이 강의를 통해 꼭 얻어 가야 할 내용 + 매수~전세 계약을 진행하면서도 몰랐던 사항 중심으로 후기를 작성해보겠습니다.
[매수 전 꼭 확인해야 할 포인트 : 등기부등본, KB 시세, 중대하자]
# 특히 등기부등본의 경우 서류만으로 매도자의 상황을 파악할 수 있기 때문에 가격 협상의 포인트로 활용될 수 있다!
# 등본에 나온 근저당 금액은 매도인이 빌린 금액의 100%가 아니다! (120-130%로 금융별 상이)
근저당 금액까지 확인하여 내가 감당 가능한 매물인지 판단할 수 있다는 점이 중요한 포인트!
(“계약금+중도금+근저당 < 매수가” 라면 감당가능한 물건!
# 다만 전세를 승계해야 한다면 추후 전세 계약금까지 더해서 매수가 보다 낮은지 고려할 것 + 반드시 근저당을 말소할 것을 특약에 넣기
[매수 진행중 확인해야 할 포인트 : 특약 협의]
# 특약의 경우 계약금 일부를 입금하기 전 미리 사전 협의가 완료되어야 하며, 부동산 사장님께 전달 후 반드시 매도인이 해당 내용에 동의하였음을 다시 한 번 확인해야 한다
ex) 특약을 전달 드렸을 때, “네~알겠습니다”가 아닌 “네 매도인에게 확인 받았습니다” 의 답변을 들어야한다!!
1호기 매수 시 이 부분을 놓쳤는데 2호기 매수에 반드시 적용할 포인트입니다.
# 또 위약금 특약은 반드시 한 번 더 명시해야지 만약 계약이 파기 되더라도 계약금의 배액을 청구하는 것이 가능하다는 점을 알게 되었습니다.
# 특히 아주 소액이라도 계약금 납부 당시 중도금 목적으로 한 번 더 납부한다면, 중도금을 이미 지급하였기 때문에 계약금 포기가 아예 불가능하다는 점을 새로 알게 되었습니다. 추후 변화가 빠르게 변화하는 시장에 적용하여 계약 파기의 리스크를 보완할 수 있을 거 같습니다.
[전세 빼기 진행 중 확인해야 할 포인트 : 전세대출 및 임차인의 종류 파악]
# 법인 임차인과 개인 임차인의 차이를 정확히 알게 되었으며 이와 연계되어 보증보험과 전세권 설정의 차이를 알게 되었습니다.
# 전세권 설정의 경우 막연한 거부감이 있어 무조건 안된다고 생각했는데, 튜터님의 말씀에 따르면 잘 알고 특약만 꼭 기재한다면 전세권 설정도 두려워하지 않아도 될 포인트라는 것을 알게 되었습니다. (다만 추후 매도 or 전세 새로 맞출 시 거부감이 발생할 수 있으니 웬만하면 보증보험을 가입하는 세입자를 찾자!)
# 또 보증보험에도 채권양도/질권양도에 따라 보증금 반환 방법이 다름을 자세히 설명해주었습니다 ㅎㅎ (채권양도는 통째로!, 질권양도는 찔끔!)
# 보증보험을 진행하는 임차인을 만난다면 특약에 반드시 “임대인 사정으로” 전세대출이 나오지 않는 경우를 명시하자!! + 전세승계 하는 조건이면 반드시 임차인의 계약서 원본을 확인해야한다!!! (보증금 반환 사고 방지)
[매도에서 확인해야 할 포인트 : 지금 시장을 파악해라! 상승장인가? 하락장인가?]
# 지방투자의 매도기준은? : 수익률 100% 이상 or 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는 시장일 때 or 리스크를 감당하기 어려울 때
상승장이냐 하락장이냐에 따라 나의 매도 플랜은 다르게 잡아야 한다.
교안 마지막에 계약 프로세스 별 체크리스트 & 특약 정리는 정말 감동적이었습니다ㅠㅠ
늘 노트에 메모해두고 필요할 때 바로 꺼내볼 수 있도록 준비된 투자자가 될 수 있을 것만 같았어요,,,
마지막으로 가장 마음에 깊이 와 닿았던 말은,,,
“투자에서 대충은 비쌉니다”
내가 잘 알아보지 않고 가볍게 행동한 만큼 반드시 대가로 돌아온다는 것,,,, 이번 1호기를 하면서 지나쳤던 많은 순간들이 생각나며 더 뼈저리게 와 닿은 말이었습니다…
긴 시간 동안 강의해주신 재이리 튜터님께 너무 감사드리며 항상 지방 투자자를 진심으로 응원해주시는 모습에 더 열심히 할 수 있는 원동력을 만들어 나아갈 수 있었습니다!! 이번주 임장까지 완벽하게 마치며 첫 실전반에 임하도록 할게요! 다시 한 번 감사합니다 ♥
