월부 생활 1년 3개월차였던 25년 11월, 1호기 등기를 치게 되었습니다.
최근 전세까지 맞추며 잘한 점 & 아쉬운 점을 복기하며 더 나은 n호기를 위해 글을 남겨봅니다.
# 1호기를 위한 본격적인 4급지 앞마당 수집
당시 서대문, 동대문, 수지구, 성북구, 동안구가 앞마당으로 4급지를 집중해서 만들어둔 상태였습니다.
그리고 25년 8월 1호기 직전 만들었던 앞마당이 구리시로, 지금 생각해보면 10.15 규제가 터지기 직전에 참 투자하기 좋은 앞마당을 갖고 있었구나 라고 감사한 생각이 듭니다.
하지만 제 투자금으로 서울에서는 선호도 있는 단지를 하기 어렵다고 생각이 들었고,
구리시 임장을 끝으로 앞마당 중 서울권이 아닌 수지구, 동안구, 구리시에서 집중적으로 투자 후보를 추려 내기로 마음먹게 되었습니다.
#2 한 여름 매임 그리고 매코
한 여름 뚜벅이로 임장 다니며 대상포진까지 오며 건강이 많이 무너진 상태였지만, 더 이상은 미룰 수 없다는 마음가짐으로 포기하지 않고 추진해 나아갔습니다.
그렇게 찾아낸 매물로 투코를 받았지만, 결과는 탈락이었습니다 ㅎㅎ..
난생처음 매코에서 피드백과 더불어,,, 꾸짖음도 받았습니다 ㅠㅠ. (하지만 모든 말씀 하나하나 저의 원동력이 되었습니다! 자유를 향하여 튜터님 감사합니다)
1순위 매물이 시세 대비 높은 세를 껴주는 주전 3개월이 조건이었으나,
주전이 끝나고 역전세를 감당할 수 없다는 것이 걱정되었습니다.
튜터님 역시 이에 동의하셨고, 더불어 앞마당 중 비선호 생활권을 매임 하지 않은 것에 대해 지적 받았습니다.
또한 당시 서투기 강의에서 언급된 저평가 지역을 앞마당으로 더 만들고 투자를 진행할 지에 대해 질문하였는데,,,
“너부리집님, 이미 투자하기에는 앞마당들이 너무 좋고 충분합니다. 앞마당이 많다고 꼭 투자를 더 잘할 수 있는 것은 아니에요. 초보자들에게는 많은 앞마당은 오히려 선택이 어려운 상황을 만들 수 있어요”
라고 말씀해 주셔서 빠르게 선택과 집중을 할 수 있었습니다.
복기 포인트
- 임장을 다닐 때 “여기는 솔직히 투자가치는 없어 보인다,,,,”고 생각했던 곳도 절대 놓치면 안된다는 걸 매코를 받으며 깊숙히 깨닫게 되었다. 그런 곳에서 기회가 항상 있다는 말씀을 듣고 편견을 완전히 내려 놓은 채 비선호 지역까지 싹 다시 매물을 털고 지역 내 선호도를 더 뾰족하게 비교하며 보완하였다.
- 솔직히 말하면, 이 때는 정말 내가 이걸 투자할까? 라는 반신반의로 비싼 가격의 매코임에도 나의 100%를 쏟지는 않았던 것을 매우 반성한다.
#4 : 그렇게 만난 1호기
매코 탈락 이후, 크게 자극을 받고 더 매임을 달렸습니다.
그렇게 매임 횟수가 늘어날 수록 다양한 가격대의 매물들에 대한 투자 우선순위가 명확해지기 시작했습니다.
그렇게 추려낸 단지 중 하나,,,,
현 세입자가 6개월 내 이사 계획이 있어, 새로 높게 세를 맞출 수 있었지만,,,,
반전세 물건이었습니다...!!
당연히 제 투자금을 벗어나는 상황이었고 부사님께는 "이 매물이 가장 맘에 들지만, 반전세라 투자금이 너무 많이 들어서 어려울 것 같습니다." 라고 말씀드렸습니다.
그런데! 부사님은 잠시 고민하시더니, 서랍장에서 장부를 꺼내시며 저에게 제안을 해오셨습니다.
“우리가 사실 이런 경우에는,,, 차용증을 써주기도 해요,,”
말로만 듣던 부사님이 돈을 빌려주는 상황이었습니다.
갑작스러운 제안에 당황했지만, 잠시 결정을 보류하고 후기를 찾아나가기 시작했습니다.
대부분 세안고 매물은 매매가가 싸도 전세가가 낮아 투자금이 많이 들기 마련인데,
아래 두 가지 점에서 저의 선택지 중 최선이라고 생각되었습니다.
- 매수가도 최저인데 곧 이사 예정으로 현 시세로 전세 셋팅이 가능한 점 (투자금 회수 시기 앞당김)
- 부사님의 레버리지를 통해 내가 매수할 수 있는 단지 중 가장 좋은 것을 할 수 있는 점
- 월 이자가 현 세입자의 월세로 충당이 가능한 점
이 역시 타이밍이 좋았던 것이 투코를 한 번 더 받기 부담스러운 상황이었는데,
실전임장클래스를 통해 튜터님들께 많이 도움을 받고 제 1순위 단지에 확신을 얻을 수 있었습니다.
그렇게 저는 1호기 계약서에 도장을 찍게 되었습니다.
복기 포인트
- 되돌아보니, 부사님의 쪼임에 좀 더 유연하게 대응하지 못했던 것이 후회된다. 어느 투자자가 이 매물을 콕 찝어서 사고 싶다고 전화가 왔었다며, 빠르게 선택 하는게 좋을 거 같다고 얘기주셨던게 블러핑이 아니었을까,,,,,,
- 세낀 물건만 투자 가능한 상황에서, 보통 전세가 낮게 껴 있어서 투자금이 많이 들게 되는데 차용증을 써주는 케이스를 내가 만날 줄이야. 역시 많은 부동산을 방문해보는 것이 도움이 된다는 걸 또 깨닫게 되었다.
- 차용증으로 발생하는 이자가 감당가능한지 시뮬레이션으로 계산해보고, 세입자의 월세로 대부분 충당되는 것을 확인 후, 감당 가능한 선에서 레버리지를 활용한 것은 잘한 점
#5 : 치명적 실수,,,
매수 계약 전, 현 세입자가 이사 계획을 직접 말하는 것을 부사님과 함께 매물을 보면서 들었습니다.
혹시 몰라 세입자가 이사 3월 중 이사 나가겠다고 얘기한 것을
부사님이 문자, 통화 녹음으로 모두 기록을 해 두었습니다.
그런데,,,,이미 계약금이 입금되고 잔금을 기다리던 찰나, 부사님께 전화가 옵니다
“사모님, 세입자가 갑자기 자기 이사 못 나가겠다며 대뜸 화를 내고 갔어요,,,,저희도 너무 당황스러워요”
알고보니, 세입자가 어디선가 얘기를 들었는지 이사비를 지원해주지 않으면 이사를 안 간다며 말을 바꾼 것입니다.
이 때 월부 후기뿐만 아니라 부동산 커뮤니티 후기를 다 뒤져보았는데, 세입자가 갑인 상황이라 아쉬운 임대인이 이사비를 지원해줄 수밖에 없는 것이 현실인 것을 알게 되었습니다.
법률상담도 받아보았지만 임차인 보호법으로 인해 제가 할 수 있는 것은
- 이사비 지원
- 세입자 만기까지 기다리기
둘 중 하나뿐이었습니다…ㅎㅎ
문제는 차용금 일부를 보태서 잔금을 할 예정이었기 때문에, 세입자가 조기퇴거 하지 않으면 그 이자를 계속 부담해야 하는 손실이 발생하게 될 상황이었습니다.
더군다나, 다시 부사님을 통해 확인해보니 세입자는 묵시적 갱신으로 계약갱신권을 사용하지 않은 상태였습니다.
세입자가 갱신권 사용하겠다고 말하면 정말 큰일나는 상황이라 손이 떨려오더라구요.
그렇게 매수 전 확인 사항을 꼼꼼히 체크리스트를 만들어놓고도 놓친 부분이 발생하다니 제 자신이 너무 원망스러웠습니다.
거기다 이 세입자가 얼마 정도의 이사비를 생각하는지 도저히 감이 안 왔습니다.
이 때 진짜 멘탈이 나가서 2-3주는 전전긍긍하며 잠도 못 잔 것 같네요.
남편은 노발대발하며 이사비를 주기 싫다고 했지만, 아무리 현실적으로 생각해봐도 그 것 뿐이 방법이 없었습니다…
그렇게 한 3주를 고민하고 세입자가 계약 만기까지 거주할 시, 발생하는 이자가 총 액을 마지노선으로 이사비를 제안했습니다.
정말 다행히 협상을 받아들였고, 더 마음이 변하기 전에 이사비를 입금하고 퇴거 확약서를 작성하게 되었습니다.
복기 포인트
- 전세 승계 시, 전세 계약서 더 꼼꼼하게 확인해볼 것,,,,,,,,,,,,,,,ㅠㅠ
특히 계약갱신권청구 사용유무 반드시 서류로 한 번 더 확인하고 묵시적 갱신이 아닌지 청구권 사용한 증빙자료 확인할 것,,,,,,,,,,,,(당연히 이사갈 것을 생각하고 꼼꼼히 보지 못한 것 정말 후회합니다 ㅠ_ㅠ)
- 아무리 세입자가 나갈 계획이 있다고 말했어도 방심하지 말고 반드시 증빙서류 남길 것. 세입자 조기퇴거 등을 조건으로 매수할 경우, 매도자에게 퇴거 확약서를 받아두게 하고, 매매 계약서에 퇴거 확약서에 대한 서류를 계약서에 첨부할 것
#6 : 전세를 맞추다
다사다난 했던 전세 퇴거가 일단락되고, 겨우 겨우 현 세입자의 이사 날짜를 받아냅니다.
정말 운이 좋게도 제가 매수하고 약 6개월 사이에 수지구는 토허제 영향으로 집값 상승을 가장 크게 받게 되었고, 전세가 씨가 마르게 되었습니다.
전세 광고는 올리자마자 많은 문의가 있었고, 그렇게 예상 전세가보다 5천을 높게 계약하게 되었습니다.
복기 포인트
- 전세가 씨가 말라, 거래가 많이 없어 실거래가 확인이 어려웠지만, 주변 부동산에 모두 전화해서 전세 분위기 및 최근 실거래가를 확인한 것은 잘 한 점
- 하지만 첫 전세라 조급한 마음에, 주변 부동산에 매수 대기자가 있는지 확인 전화를 돌렸는데 이게 부사님 귀에 들어가 조급한 초보 투자자티를 많이 낸 것,,,ㅎ
타이밍 덕분에 저의 1호기 실거래가도 많이 올라주었고,,, 실거래 상승금 + 전세 상승금을 더하여 약 4개월 만에 투자금이 모두 회수 되었습니다. 하지만 일희일비하지 않고 언젠가 다가올 하락장을 대비해 또 열심히 공부하겠습니다.
저의 1호기는 제 실력보다는 초심자의 행운, 운칠삼기가 더 적절한 표현 같지만, 미래의 n호기는 실력을 더 키워서 실행할 수 있는 투자자가 되려고 노력하겠습니다.
1호기 투자를 위해 많은 질문과 고민에 진심을 다해준 동료, 튜터님들 정말 감사합니다. 직접 매수를 해보니, 혼자서는 절대 할 수 없었을 거라는 생각이 뼈저리게 들었습니다. 환경 속에서 도움 주고 도움 받으며 더 성장할 수 있도록 하겠습니다!!
