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로얄동 로얄층이 비싼 이유, 실제로 가격 차이가 날까?
예시의 아파트는 언덕지형에 위치하고 있어 안쪽 동으로 들어갈수록 경사가 있다. 따라서 아파트 정문(입구)쪽이 지형적으로도 가장 유리하고, 지하철역과 상권도 가깝기 때문에 정문에서 가까운 동을 로얄동, 가장 안쪽 동을 비로얄동이라 부른다. 특히 가장 안쪽에 있는 2개 동은 층도 낮고, 다른 동들이 모여있는 곳에서 뚝 떨어져 있어 마치 별동같은 느낌을 주기에 선호도가 가장 낮다.
그럼 이것이 어느 정도의 가격차이로 벌어질까?
같은 단지임에도 실제로 전면동과 안쪽동의 가격은 적게는 수천만원, 많게는 1억원 이상 차이가 난다. 가격차이 뿐 아니라 나중에 매도할 때 환금성도 다르다. 안쪽에 있는 내 집은 잘 팔리지 않는데, 입구 가까운 전면동의 더 좋은 집은 계속 매도가 되는 일이 생길 수 있다.
로얄동, 로얄층은 정확히 어떤 기준일까?
사실 사람들이 선호하는 집에는 공통점이 있다.
우선, 로얄동이란 위치/동선/환경/향에 의해 결정된다. 사람들이 좋아할만한 요소(강 전망, 지하철 역 등)가 단지 주변에 있다면 그 요소를 누릴 수 있는 곳이 로얄동이 된다. 한강뷰를 볼 수 있는 동, 지하철역에서 가장 가까운 동 처럼.
하지만 눈에 띄는 선호요소를 갖지 않는 아파트도 있다. 그럴땐 사람들이 안 좋아하는 요소들(너무 시끄러운 대로, 기찻길, 교도소 등의 교정시설)로부터 떨어져 있는 동을 로얄동이라고 한다.
안양에 있는 4천세대가 넘는 초대형 단지를 보면 아파트 한쪽 끝에서 다른 쪽까지 걷는 데만도 시간이 꽤 걸린다. 단지 옆에는 1호선이 지나가는데, 문제는 철로가 지상에 있는 ‘지상철’ 구간이라 전철이 지나갈 때면 철컹철컹 소리가 난다. 문을 닫고 지내는 여름, 겨울에는 소음이 좀 덜하게 느껴지겠지만, 창문을 열어두는 계절에는 전철이 지나가는 소리가 몇 분 간격으로 들린다.
따라서 이 단지는 철로 옆에 붙어있는 동들은 소음 때문에 덜 선호하고, 오히려 조용한 안쪽동들을 찾는 분들이 많다. 이렇듯 사람들이 선호할만한 요소를 가지고 있거나, 덜 선호할만한 요소부터 떨어져 있는 곳을 로얄동이라고 한다. 반대로, 선호요소로부터 멀거나 덜선호 요소에서 가까운 곳을 비로얄동이라고 한다.
그리고 층은 일반적으로 중간층을 가장 선호한다. 층이 너무 낮다면(3층 이하) 거실에서 보는 조망이 탁 트인 느낌이 덜하고, 앞을 지나다니는 사람들에게 집 내부가 보일 수 있어 사생활 침해도 있다. 구축아파트의 경우 너무 저층은 수도관 역류 및 벌레 등의 이슈가 있을 수 있다.
반대로, 무조건 층이 높다고 다 좋은 것만은 아니다. 아파트 맨 꼭대기층(이하 탑층)은 위에 세대가 없고 바로 지붕과 맞닿아 있어 외부 온도의 영향을 가장 많이 받는다. 여름엔 옥상 열기로 인해 집 실내온도가 올라가고, 겨울엔 지붕 냉기로 인해 난방 효율이 떨어진다. 최근 신축은 단열이 좋아졌다고 하지만, 그래도 “중간층보다 쾌적하다”까지는 아닌 경우가 많다.
집을 한 번 사는 일은 굉장히 목돈이 드는 일이기에 실제 매수를 앞둔 사람들은 생각보다 보수적인 선택을 하는 경우가 많다. 무난하고 안정적인 선택이라고 느껴지는 중간층과는 달리, 저층 탑층은 “왜 굳이?”라는 생각을 갖는 경우가 많다. 그래서 실제로는 탑층이 뷰가 좋아도, 1층이 가격이 저렴해도 같은 동 중간층보다 매수 문의가 느린 경우가 많다.
하지만 로얄동, 로얄층이 너무 비싸다면?
로얄동과 로얄층을 사야한다는 것에는 이해하지만, 현실에서는 예산이 기준이기에 마음에 드는 동,층은 내 예산을 벗어나는 경우가 많다. 그래서 아파트를 고를 땐 선택과 집중이 필요하다. 전부를 포기하지 말고, ‘가격에 가장 큰 영향을 주는 것’만 남기는 것이다.
예산이 부족할 때 양보해도 되는 3가지
1.완벽한 로얄동 위치는 양보해도 된다.
초역세권에 위치한 동이 아니어도, 거실 뷰가 영구뻥뷰가 아니어도 괜찮다. 뷰는 “있으면 좋다”이지, 없다고 집값이 무너지는 요소는 아니기 때문이다. 이 때 중요한 것은 “최고”가 아니라 “평균이상”을 가져가는 것이다.
2.완벽한 로얄층에서 약간 벗어나도 된다.
각 아파트의 층수에 따라 “최선호 로얄층”은 상황에 따라 조금씩 다른 면이 있다만, 일반적으로 15층짜리 아파트라면, 대략 9-14층 정도면 로얄층이라고 할 수 있다. 층이 중간층 이상이면서 탑층이 아니기 때문이다.
하지만 이런 층이 너무 비싸다면, 로얄층에서 약간 벗어난 4-6층도 현실적인 대안이 될 수 있다. 중고층에 비해 아무래도 덜 선호되는 건 사실이지만, 1-2층 처럼 명확한 단점이 없고 탑층처럼 구조적 리스크가 있는 것도 아니기 때문이다.
따라서 내가 매수할 때 저렴하게 샀다면, 그만큼 팔때도 저렴하게 판다는 생각으로 매수하여 거주한다면 예산 대비 좋은 선택이 될 수 있다. 로얄층만 찾는 사람도 있지만 가격 때문에 4-6층까지 넓혀서 보는 사람도 많기 때문이다.
3.완벽한 정남향은 내려놓아도 괜찮다.
남향은 전통적으로 일조량이 좋아 겨울에도 해가 잘 들고 시장 선호도가 높다. 그래서 남향 프리미엄이 붙어있는 경우가 많다. 하지만 중요한 건, 가격에 반영된 장점은 이미 가격에 다 들어가 있다는 점이다.
이 경우, 같은 단지에서 남향 프리미엄이 과도하여 내 예산에 맞지 않는다면, 살짝 벗어난 남동/남서향 또는 동향/서향 아파트를 선택해도 괜찮다. 체감 손해보다 가격 이득이 큰 경우가 많기 때문이다.
예산이 부족할 때 절대 포기하면 안되는 것
1.1-2층+비선호시설 조합
예를들어 아파트 분리수거장 바로 앞 1층이거나 주차장 출입구 앞 2층 집이라면 수시로 들려오는 소음외에도 집앞을 오가는 사람들에 의한 사생활 침해가 있을 수 있다. 특히 주차장 바로 앞 저층세대라면 자동차가 출입할 때 울리는 사이렌 소리, 언덕을 올라오며 밟는 엑셀소리, 밤에도 쉼없이 번쩍거리는 자동차 헤드라이트 등으로 인해 실거주 불편감을 많이 느낄 수 있다.
⇒ 이 경우엔 가격 메리트가 커 보여도 수요층이 극도로 좁아지기에 안정적인 선택이 되기 어렵다.
2.단지내에서 유독 거래가 안되는 ‘문제라인’
가끔 유독 거래가 안되는 이른바 문제라인 이 있는 경우가 있다. 이유는 다양하다. 특정 라인에서 누수가 빈번하게 발생하는 경우도 있고, 바로 옆 동과의 거리가 지나치게 가까워 일조나 조망에서 간섭이 생기는 경우도 있다.
이런경우
위의 조합만큼은 아니지만 실제 나중에 매도할 때 내 집의 선호도를 낮추기에 충분한 요인이 된다. 특히 거실창문이 앞 동의 그림자에 많이 가려 조망과 일조에 간섭이 심하다면 다른 동, 층의 물건을 검토해 보는 것이 좋다.
아파트 선택에서 로얄동, 로얄층은 분명 장점이 있는 기준이다. 하지만 모두를 완벽하게 갖춘 집은 늘 가장 비싸고, 모든 사람에게 정답이 되지 않는다. 중요한것은 ‘최고의 조건’을 사는 것이 아니라 가격에 비해 치명적인 단점이 없는 선택을 하는 것이다.
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