[지방투자기초반 33기 2렇게 매력적인 2 동래구는 우리가 접수하죠_밸류매니아] 1강 후기: 지방은 '땅'이 아니라 '앞'을 보는 것, 6년 뒤 10억의 열매를 향해 '완료'로 걷다(feat. 권유디님)

1. 확장하다(擴張하다): 지방 투자라는 낯선 바다로의 출항

“수도권이 아닌 지방도 정말 돈이 될까?”

월부 환경에 발을 들인 지 6개월 차. 그동안의 강의 내용에서는 서울과 수도권을 중심으로 ‘입지의 가치’와 ‘땅의 힘’에 대해 공부해왔던 나에게 지방 투자는 미지의 영역이었다. 올해 1월에 내 인생 처음으로 임장을 했던 곳이 대전 유성구이긴 했지만 지방 투자에 대해서는 잘 모르고 있었던 것이 현실이었다. (그 당시 대전이 임장지가 된 것도 사실은 광주에 조가 편성되지 않아서, 그 다음으로 그냥 가까운 대도시라고 판단한 대전으로 조편성이 됐기 때문이었다.)

지방 투자라는 미지의 영역을 걷기 위해서는 등불이 필요했다. 그 첫 번째 등불은 권유디님의 강의였다. 최근 돈독모 도서인『돈의 대폭발』과 『돈의 가격』에서 중요하게 다루고 있는 부분이 있었는데 그것이 바로 ‘통화량의 증가와 화폐 가치의 하락’이었다. 권유디님의 강의에서도 이 내용이 언급되었다. 아파트 가격이 오르는 것이 아니라 통화량의 팽창으로 화폐 가치가 하락하여 예전보다 더 많은 돈을 주고 아파트를 살 수밖에 없게 되었다는 것.

이러한 상황에서 과연 서울 아파트만 오를 것인가? 아니다. 지방 아파트가 안 오르는 것이 아니라, 내가 기회를 보지 못하고 있었을 뿐이다. 이제 막 6개월 차에 접어든 초보 투자자로서, 나는 수도권과는 다른 ‘지방만의 돈 버는 공식’을 내 망상활성계(RAS)에 새기기로 했다.

2. 수립하다(樹立하다): 지방 투자의 기준을 세우다
(잃지 않는 지방 투자의 3요소)

권유디 님이 전수한 지방 투자 기준은 명확했다. 수도권은 ‘땅’을 보지만, 지방은 ‘앞(상품성)’을 봐야 한다는 것이다. 

• 수요가 많은 지역(인구수): 인구수는 곧 수요다. 광역시급(100만 이상)을 우선순위에 두고 체급별로 접근해야 한다는 기준을 얻었다.
  - 지난 주말 부산 동래구 임장을 통해 ‘인구수’의 중요성에 대해 마주할 기회가 있었다. 가는 날이 장날이라고, 부산 사직 야구장에서 경기가 있는 날이었는데 정말 어마어마한 인파를 마주했다. 넘실거리는 롯데 자이언츠 유니폼의 물결을 보며 ‘수요’에 대해 깊이 생각해보게 되었다.
   
• 건물 가치가 좋은 단지(상품성): 지방은 빈 땅이 많기 때문에 신축에 대한 선호도가 압도적이다. (입지독점성이 부족하다.) 연식, 브랜드, 택지 규모가 선호도를 결정한다.
  - 동래구를 임장하면서 잠시 연제구의 ‘레이 카운티’를 방문했다. 상품성에 대해 진지하게 생각해 볼 수 있는 기회였다. 쾌적한 환경과 커뮤니티를 갖춘 데다가 2024년식이라는 신축의 힘. 거기에 래미안, E편한세상, 아이파크라는 선호 브랜드들이 함께 만든 4470세대의 대단지. 사람들이 좋아할 수밖에 없는 곳이었다. 서울이나 수도권이라면 더 따져봐야 했을 입지적인 부분보다 상품성이라는 측면이 더 돋보였다.
  - 동래구를 돌며 알게된 나라는 사람의 특징 중 하나는 서울-수도권의 입지를 보는 눈보다는 지방 신축이 가진 상품성을 보는데 더 특화되어 있다는 점이었다. 2월에 부천을 돌면서 단지들을 비교할 때보다 부산의 아파트들끼리 단지들을 비교하는 것이 좀 더 수월하다고 느껴졌다. 그리고 또다른 하나는 구축에 대해서 지나치게 비선호한다는 점.
   
• 선호도가 있는 동네(학군 및 환경): 지방에서 구축을 본다면 ‘학군지’여야 한다. 대구 범어동이나 대전 둔산동처럼 논리를 이기는 ‘사람들의 심리’, 즉 선호도가 시세를 버티게 한다는 점이 인상적이었다.
  - 낡은 집은 수리해서 살면 되지만, 좋은 학군지는 돈으로 바로 만들어지는 것이 아니기에 구축이더라도 학군지라는 이유 하나만으로 시세가 버틸 수 있다.
  - 동래구의 사직동 학원가는 부천 상동역과는 다르게 밀집되어 있지 않아서 시각적인 임팩트는 크지 않았지만 대로변을 따라 끝도 없이 이어지는 것 같은 학원 간판들을 보면 ‘아, 이래서 학군지구나’라는 생각을 하게끔 한다.

3. 정독하다(精讀하다): 대전, 공급 절벽 앞에서 발견한 기회

이번 강의의 백미는 ‘대전 지역 분석’이었다. 대전은 지난 상승장에서 지방 도시 중 가장 먼저, 그리고 가장 넓게 올랐던 ‘지방 투자의 정답지’ 같은 곳이다.

권유디님의 강의 내용을 통해 대전이라는 도시에 대해서 처음으로 제대로 읽을 기회가 생겼다는 생각이 들었다. 지난 1월 실전준비반에서 대전 유성구를 임장했었기에 아무런 정보도 경험도 없는 상태는 아니었지만, ‘안다’라고 하기에는 너무도 어설픈 단계였는데 이번 강의는 그런 내게 유성구 이외에도 대전에 얼마나 매력적인 요소들이 있는지 알려주었다.

특히 인상깊었던 점은 공급 물량에 대한 역발상이었다. 2027년까지는 대전에 공급이 많아 전세가가 흔들릴 수 있지만, 2028년부터는 공급이 ‘제로’ 수준으로 떨어지는 ‘공급 절벽’이 온다. 남들이 공급 폭탄에 겁먹고 대전을 떠날 때, 오히려 대전이라는 도시에 관심을 갖고 바라볼 줄 아는, 실력있는 투자자가 되겠다고 다짐했다.

4. 투영하다(投影하다): 게으름을 이긴 ‘환경’의 힘과 6년의 법칙

권유디 님은 고백했다. 본인도 게으르고 잠이 많은 사람이기에, 자신을 믿기보다는 ‘월부’라는 환경에 스스로를 밀어 넣었다고. 6개월 차인 나도 요즘 나의 게으름을 이기지 못할 때도 많고, 업무에, 강의에, 과제에 쫓기며 ‘이게 맞나’하는 자괴감이 들 때도 있다. 결과를 내지 못하고 있는 나 자신에게 화가 날 때도 있다.

앞으로는 이런 힘듦이 마음에 찾아올 때 권유디 님의 말씀을 기억하려고 한다. “부동산 투자는 자산이 쌓여가는 과정에서 현금이 계속 묶여 있어 한동안은 돈이 없는 것처럼 느껴질 수 있지만, 투자한 자산들이 가치를 찾아가는 사이클을 만나면 어느 한순간에 큰 수익으로 돌아온다.” 권유디 님도 처음부터 자산가로 우뚝 성장한 것이 아니라 지금의 나처럼 어려운 순간들을 거치면서, 힘겹고 아무 변화도 없는 것 같은 시간들을 버텨내면서 지금의 자리까지 오셨다고 생각한다. 그러니 나는 ‘비관적 자기대화’의 방법은 내려놓고, ‘낙관적 자기대화’를 꾸준히 해나가며 권유디 님과 같은 자산가로의 길을 한 걸음씩 걸어가고자 한다.

5. 완료하다(完了하다): 완벽보다 무서운 ‘완료주의’로 1호기를 향해

이번 강의를 통해 나는 몇 가지 내 삶에 적용할 부분들을 발견했다.

• ‘완료’가 완벽보다 중요하다: 임장 보고서 많이 쓰기에 연연하기보다, 임장부터 결론까지 한 사이클을 ‘완료’하는 것에 집중하겠다.
• 지방 투자의 가치 판단 기준을 명확히 세우겠다: ‘땅’보다 ‘앞’에 집중한다. 지방 투자는 입지 분석에만 매몰되지 않고, 눈에 보이는 가치인 ‘상품성’을 우선순위에 두고 단지를 선별하겠다.
• 공급 물량 데이터를 역이용한 선선점 전략: 공급 물량 수치만 보고 겁먹지 말고, 대전의 사례처럼 향후 ‘공급 절벽(공급 제로)’이 예정된 시기를 미리 파악해야 한다.
• 부정적인 말 거두기: “안 될거야”라는 말 대신 “어떻게 하면 할 수 있을까?”를 고민하는 하루를 만들겠다. 나 자신을 온전히 믿는 것은 힘들다. 월부환경이라는 시스템을 믿고, 함께 하는 동료들을 믿으며 ‘긍정의 마음가짐'을 바탕으로 ‘긍정적인 말’로 마음을 가득 채우겠다.

6. 마치며 

부동산 투자자로 산다는 것은 결국 남들이 보지 못하는 것을 보고, 남들이 견디지 못하는 시간을 인내하는 과정임을 이번 1강을 통해 다시금 확신했다. 월부에서의 6개월은 ‘불안’을 ‘확신’으로 바꾸는 시간이었고, 이번 권유디 님의 강의는 그 확신에 뾰족함을 더해줬다.

이제 나는 지금 당장의 자산의 변화에 연연하지 않기로 했다. 일단 ‘잃지 않는 투자’로 나아가기로 결심했다. 그리고 5년이라는 시간 동안 꾸준히 월부 환경 안에서 지독한 실행력을 충전하고자 한다. 10년 뒤 10억, 15년 뒤 15억 자산가라고 적어놓은 나의 비전보드 이야기가 단순한 뜬그룸이 아닌 현실 속 이야기가 되도록 해야겠다.

부정적인 말은 거두고, 확신의 언어로 내일을 그리겠다. 나는 할 수 있고, 반드시 해낼 것이다.

그래, 나는 밸류매니아.
지방의 가치를 선점하고 6년의 시간을 이겨내어, 마침내 경제적 자유라는 승전보를 울릴 사나이지.