[지투28기 함께 성장하는 우리는 골드2게더 리치리나] 지방 투자 실전 프로세스 로드맵

안녕하세요 ~

행복한 투자자 리치리나입니다. 

지방투자실전반 2강으로 반짝반짝 재이리 튜터님의 강의를 듣고 

다시한번 실전프로세스 로드맵을 정리하는 시간을 갖았습니다 

STAGE 1. 매수 & 본계약: "잃지 않는 투자의 시작"

가장 중요한 것은 확인과 특약입니다. 서류는 거짓말을 하지 않습니다.

• 리스크 필터링: *등기부 을구의 채권최고액이 집값을 넘는다면? 

  → 대출잔액증명서 확인 후 '잔금 시 근저당 말소' 특약 필수.

  • 전세 보증보험: KB시세/공시가 90% 룰 확인 (세입자 대출 거절 방지).
• 계약의 디테일:  30분 일찍 도착: 등기부 재발급 및 매도인 신분 확인.
  • 하자담보: 확인설명서상 '누수 없음' 체크 필수 (사후 분쟁 방지).
  • 중개 수수료: "잔금 때 지급" 협의로 중개사의 끝까지 책임 있는 태도 유도.

STAGE 2. 전세 세팅: "리스크를 수익으로 바꾸는 골든타임"

전세 세팅은 예측이 아니라 대응이며, 속도전입니다.

• 골든타임 사수: 잔금 2.5개월 전이 승부처. 안 나간다면 즉시 다른 부동산에도 광고(뿌리기).
• 1등 매물 전략: 주변 단지 트래킹을 통해 가격/수리 상태를 가장 매력적으로 튜닝.
• 전세 특약 4대장: 1. 이사 날짜 협의 2. 4개월 전 이사 여부 통보 3. 집 보여주기 적극 협조 4. 반려동물 원상복구

STAGE 3. 보유 & 관리: "임차인은 나의 비즈니스 파트너"

사소한 수리비 아끼려다 큰 수익(매도 기회)을 놓치지 마세요.

• 수리 기준 확립 

       임대인: 보일러, 누수, 인터폰 (핵심 기능)

       임차인: 소모품, 본인 부주의 파손

• 관계의 기술: 입주 초 1개월은 소모품도 기분 좋게 수리해주어 매도 시 ‘집 보여주기 협조’라는 마인드갖기.

STAGE 4. 매도: "드디어 완성되는 투자의 마침표"입니다. 

특히 지방은 실거주자 공략이 핵심입니다.

• 하락장: '최저가'보다 더 매력적인 가격으로 1등 물건 만들기 + 선매도 후매수 꼭 지킬것 !
• 상승장(지방): 세 낀 매물은 수요가 적으므로, 가급적 공실을 만들어 실거주자에게 매도하는 고난도 전략 검토.
• 광고의 다각화: 네이버뿐만 아니라 호갱노노, 당근마켓, 맘카페 활용. 

특약체크리스트 선물도 주셔서 감사합니다. 

계약시 하나하나 더 꼼꼼히 챙길수 있을 것 같아요. 긴시간 강의해주셔서 감사합니다. 

끝으로 해주신 말씀이 많은 용기와 힘이 되었습니다. 

모든순간들이 원하는 삶에 가까워지는 여정이었다. 누군가에게 큰 터널처럼 보이겠지만 되는게 맞나 불안한 마음도 들지만 불안한 게 나쁜게 아니에요. 아무것도 안하는 사람은 불안하지도 않아요. 지금 불안하다는건 누구보다도 진지하게 간절하게 임하고 있다는 것이다. 오늘도 포기하지 않은 사람이 이기는 게임이다. 느려도 괜찮다. 내가 원하는 삶을 향해 가고 있는지, 방향이 맞다면 2년뒤 결과로 돌아올거에요 . 다음은 여러분 차례이다. 빛나는 미래를 응원합니다.