작년부터 서울에서는 이런 일이 있어나고있습니다.
“1년만에 저기 집값이 몇 억이 올랐어요”
이 얘기 들으셨을 때 어떠셨나요?
"와, 엄청나다." 아니면 “하, 또 늦었네....”
근데 신기하게도 집값이 오르기 전에 보면 아무도 좋다는 이야기를 안 합니다.
"거기 올라요?" 하면 "거기요? 좀 애매한데.."라는 말이 돌아오던 동네들입니다.
중구의 한 아파트도 그랬습니다.
언덕에 오래된 아파트,
젊은 직장인들이 딱히 먼저 찾지는 않던 동네.
작년 9월 14억이었던 이 아파트는 3억이 올라
올해 4월 17억에 거래가 되었습니다.
6개월 만에 3억 2천입니다.
왜 이렇게 많이 올랐을까요?
이 공식, 한 번만 이해하면 됩니다.
그러면 "이미 늦었다"는 말을 남의 동네 얘기로 듣는 게 아니라,
다음 동네를 먼저 보는 사람이 됩니다.
3가지 공식, 집값이 오르는데는 이유가 있습니다.
이 아파트가 갑자기 오른 것이 아닙니다.
집값이 오르는 곳에는, 3가지 공식이 존재합니다.
① 직주근접 : 대기업·관공서 밀집 업무지구 인접
② 편리한 교통 : 2개 이상 노선 환승 역세권
③ 환경 개선 : 정비사업 진행 중 또는 예정
이 세 가지가 겹친 곳은 역사적으로 항상 올랐습니다.
중구가 처음이 아니에요.
서울에서 제일 촌스러웠던 곳 = 영등포구
2010년대 중반, 영등포는 "서울에서 제일 촌스러운 곳" 소리를 들었습니다.
하지만 지금은 다릅니다.
고소득 일자리인 여의도까지 직주근접 지역이고
대중교통으로 15호선 영등포시장역과 1호선·5호선 신길역을 모두 도보로 이용 가능한 더블 역세권으로 직장까지의 거리를 매우 단축시켜주는 편리성이 있죠.
그리고 무엇보다 영등포구 영등포동 일대는 뉴타운으로 변모할 예정입니다.
이 일대 신축 단지는 작년 전용 59㎡ 기준 약 12억 원 수준으로 분양되었고
평균 160대 1 경쟁률이 나왔던 청약이었어요.
그럴 수 있었던 이유는 신축이 주변 대비 분양가가 쌌지만
근본적으로는 위의 3가지 공식을 모두 만족했기때문입니다.
공장에서 강남으로 급부상 = 성동구
다음은 성동구인데요. 성수는 공장지대였습니다.
하지만 지금은 "강남 부럽지 않다"는 말이 나오는 곳이죠.
한강을 건너면 바로 강남 직주근접이 가능하고,
지하철2호선, 분당성으로 강남과 중심부 직장까지 빠른 속도로 갈 수 있습니다.
무엇보다 성수전략정비구역은 현재 최고 65층 초고층 재개발이 확정되며 사업에 가속도가 붙고 있고,
강변북로와 서울숲이 인접한 위치 덕분에 한강뷰까지 보장될 예정입니다.
실제로 성수정비구역에 근처 아파트는 1년 사이에 8억이 상승하는 결과를 보여주었습니다.
공통점이 보이시나요?
지금 시기에 이 세 박자가 맞으면, 시장은 반드시 반응합니다.
그럼 "다음 동네"는 어디인가?
여기서부터가 진짜 중요한 얘기입니다.
세 박자 공식을 그대로 들고 아직 덜 오른 곳을 찾으면 됩니다.
그런데 세 가지가 다 갖춰진 것처럼 보여도 안 오른 곳이 있습니다.
그래서 기회를 잡기위해서 지금부터 이 3가지 공식을 말씀드리겠습니다.
직주근접 : 30분 인근에 출근 가능한 곳에 몇 명이 일하나
단순히 "업무지구 가깝다"는 느낌이 아니라,
출퇴근 30분 거리 내 사업체 종사자 수가 실제로 얼마인지를 봐야 합니다.
그중에서도 가장 사업체 종사자 수가 많은 강남 > 중구, 여의도 중점으로 보세요
맨 처음 소개해드렸던 낡은 빌라와 언덕에 있었던 중구 아파트는
실제로 CBD 도심권역과 GBD 강남권역을 맞벌이로 출퇴근하는 신혼부부들이 많이 찾는 지역입니다.
2. 편리한 교통 : 주요 업무지구를 갈 수 있는 노선 & 환승역이 두 개 이상인가
지하철 노선 하나짜리 역세권은 사실 요즘 서울에서 흔합니다.
진짜 희소한 건 주요 업무지구를 바로 갈 수 있는 노선과
여러 업무지구를 갈 수 있는 2개 이상 노선이 겹치는 환승역이 도보권에 있는 경우입니다.
강남·여의도·광화문 중 두 곳 이상 직결이 가능하면
수요층 자체가 배가됩니다.
그래서 2호선이 가장 좋다고 이야기하는 이유입니다.
하나의 노선에서 GBC, CBD를 직결할 수 있고 당산이나, 영등포구청역에서 YBD환승이 가능합니다.
3. 환경개선 : 정비사업이 "관리처분" 단계 전후로 실제 환경 개선이 되는가.
정비사업 구역이 지정되어있다고 모두가 환경개선을 앞두고 있는 것은 아닙니다.
정비사업의 대략적인 단계는 다음과 같은데요.
구역지정 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 시공사 선정 → 착공
이 중 가장 환경개선이 확실해지는 시기는 관리처분인가 후입니다.
3년이내에 이주 및 착공이 될 가능성이 높기때문이에요.
서울의 많은 구역들이 구역지정 - 사업시행인가 - 관리처분인가에 멈춰있습니다.
북아현 2구역이 최근에 18년 기다림 끝에 관리처분인가가 났던 것 처럼
단순히 좋아질거야라는 호재만 보고 매수하기에는 어려운 점이 많습니다.
그래서 반드시 위에서부터 이야기했던 3가지 공식
직주근접/ 편리한 교통 / 환경개선
3가지를 종합적이게 보고 넥스트 지역을 바라봐야합니다.
마지막으로 드리고 싶은 말
중구는 직주근접과 교통은 원래 좋았습니다.
오래된 아파트가 많고 언덕 지형이어서 인기 주거지는 아니었지만 말이죠.
하지만 긴 오랜시간 끝에 24년부터 정비사업이 추진되고있고, 재개발 속도가 붙고 주변 아파트들 또한 사람들이 눈에 오르내리고있습니다.
서울 수도권 시장은 달아오르고 있습니다.
이럴 때일수록 "어디가 올랐나"보다 "어디가 아직 안 올랐나"를 봐야 합니다.
그리고 그 이유가 "괜찮은 곳인데, 사람들이 모르는 곳"인지,
"원래 안 오를 곳"인지를 구분하는 눈이 필요합니다.
지금 바로 해볼 수 있는 3가지입니다.
1️⃣ 관심 지역에서 출퇴근 30분 거리 안에 강남·여의도·광화문 중 어디가 걸리는지 네이버 지도로 직접 찍어보세요. 대중교통 기준으로 셋 중 두 곳 이상이 30분 안에 들어오면 수요층이 두텁다는 뜻입니다.
2️⃣ 관심 역의 환승 노선 수를 세어보세요. 2개 이상이면 기본, 거기서 강남·여의도·광화문을 각각 몇 분에 갈 수 있는지까지 확인하면 됩니다. 노선이 겹칠수록 수요층이 넓어집니다.
3️⃣정비사업 단계 확인입니다. 서울시 재개발 정보몽땅(cleanup.seoul.go.kr)에서 관심 구역 이름을 검색하면 현재 단계가 바로 나옵니다. 관리처분인가가 난 곳인지 아닌지만 확인해도 됩니다. 관리처분인가 이후라면 3년 안에 착공 가능성이 높은 곳, 그게 환경 개선이 가장 빠르게 체감되는 구역입니다.
그 공식은 위에서 말한 3가지로 판단해보세요.
중구처럼 교통은 좋은데 재개발이 늦었던 곳,
직주근접인데 인식이 아직 안 바뀐 곳.
그런 곳이 서울에 아직 남아 있습니다.
공부하고 찾은 사람이 가져갑니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
