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부동산 투자로 수익률 200% 내는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요 개로밍입니다.
초심을 찾고자 했던 열반기초반에서의 뜻깊은 시간을 보내고
[강사와의 만남]에 감사하게도 초대되어 참석하게 되었습니다.
이번이 2번째 강사와의 만남이었는데 어느 튜터님을 보게될지 너무 기대되더라구요!
두구두구😳
너무 멋지고 예쁜 주우이님과 갱지지 튜터님을 배정받았습니다.
저희 조원분들은 모두 1호기까지 투자한 상황이었고 1호기 후 방향에 대해 고민이 많으신 상황이었어요
주우이님께서 첫타임이였어서 첫시간에는 방향성에 대해 많이 이야기 나누게 되었어요.
<2호기 방향성>
1호기로 2-3년 뒤에 갈아탈 수 있다고 장담할 수 있을까?
시장상황은 어떻게 될 지 모르지만 규제지역으로 묶여있어 대출제한이 있다면 힘들 수 있다.
애매한 것을 2호기를 하는 것보다 똘 1채를 가져가는 것이 전략이 될 수 있어
실거주도 고민해보고 갈아타기의 경우 최소한 급지를 올려서 이동해야한다.
특히 상승장에서보다 하락장이 온다면 갈아타기를 무조건 해야하는 시기로
현재 주택수를 늘려간다면 다음 수도권 투자 시 계획에 차질이 생길 수 있다.
→제가 가장 고민되었던 점이 1호기 규제지역에 대해 실거주를 해야 양도세 비과세를 받을 수 있는 상황이라 2년 다음턴이 오면 전세입자대출도 안나오기때문에 비과세를 받으려면 전액 현금으로 매수금액을 실거주에 깔고 있어야 하는 상황이었습니다. 실거주를 최대한 미루고 투자를 하냐 VS 실거주 의무기간을 채우고 갈아타느냐에 대해 고민이 많았지만 결론은 2년 뒤 시기에 따라서 결정이 달라질 수 있지만, 0호기 가치가 상대적으로 격차가 많이 나서 매도 생각이 있다면 이왕이면 2년 실거주기간을 빨리 채우고 시기 맞추어 갈아타는 방향으로 조언해주셨어요!
개인적인 상황+보유물건의가치+2년 싸이클 뒤 시장상에 따라 실거주+비과세 VS 2호기 투자 결정 예정!
<선도지구는 투자대상으로 >
선도지구라서 투자하기보다는 투자금으로 가장 좋은 입지로 어디를 갈 수 있을까? 를 고민해야한다.
만약 선도지구 중 분당,동안구 정도라면 구축 절대적인 입치에 신축이 들어오기에
분담금 고려해도 가져가도 될 만한 가치가 큰 물건이라 판단된다.
<투자단지를 뽑는 우선순위>
연식보다 입지
목동 소형평수와 같은 주변으로 이주수요가 예정된 지역은 잘 봐야한다.
추후 이주발생 시 전세가 급등하여 투자하기 좋은 시기가 올 수 있다.
완공 후 전세가가 빠질 수 있으나 선호도 높은 지역이라면 헬리오시티와 상황이 비슷할 것으로 예상된다.
두번째 시간은 갱지지튜터님!
지난 열중때 뵈었던 튜터님이라 내적 친밀감이 강했답니다ㅎㅎ
<내집마련VS투자>
1호기를 완료한 상황이라면 이제 방법의 차이.
수도권 규제지역으로 좋은 자산을 취득하기 위한 전략을 세우자.
내가 사용할 가장 좋은 전략(대출)은 무엇인지 고민해야한다.
상승장이라고 해서 소형 10평대도 키맞추겠지?
라는 생각으로 급지만 좋은 10평이 좋다고 생각하는 건 금물!
입지가치를 판단하고 과거장에 어떤 가격 흐름을 가져갔는지 보자
선호도가 높을 수록 빠른 가격 상승이 있다
남들 오를 때 같이 오르는 단지,
선택을 받는 선호도 있는 단지인지 과거 가격상승 흐름을 보자.
→가치판단에 있어 선택을 받을 수 있는 단지인지 두리뭉실하게 보기보다는 근거로 판단해보자. 직접 임보에 단지 분석 시 상승시작시기&상승폭으로 가치의 선호도를 느껴봐야겠어요
<앞마당 방향성>
무작정 앞마당을 늘리기보다는 전략적으로 늘려야한다
전체시장 흐름을 보고 다음 앞마당은 어디로 선정해야하는지 고민해야한다
나의 앞마당과 비교하면서 늘려야 한다
<1호기 투자 후 투자공부의 동력>
개인마다 동력이 될 기준이 다르기 때문에 본인의 성향을 알아야 한다.
시장을 알아야 보유 & 매도를 잘 할 수 있다.
앞으로 매수보다는 보유와 매도의 싸움이 될 것이다.
3시간 동안 빈틈없이 꽉꽉 채워서
8명 1호기 투자자들의 질문을 쉴새없이 받아주셨어요!
놀이터에서 할 수 없는 구체적인 질문을
개인기준에 맞추어 답변을 주셔서
투코만큼이나 의미 깊었던 시간이었습니다🙏🏻🤍
퇴근하고 가서 피곤하고 지치고 가야만할까…
라는 고민이 무색할 정도였답니다😅
모두 퇴근하고 피곤상태로 오신것 같아 처음에 얼굴 이 다 어두웠는데
헤어질때 즐겁게 상기된 분위기를 느낄 수 있었어요
저와 함께 하신 8분 모두 같은 생각이시겠지요?ㅎㅎ
엄청난 인사이트를 주신 주우이 & 갱지지 튜터님 너무 감사했습니다🤍🖤
다음에 또 강사와의 만남을 가도록 노력할게요👋🏻
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