안녕하세요.
끝까지 멈추지 않는 투자자, 마르코89입니다.
지방 광역시 1호기 이야기에 이어, 오늘은 저에게 가장 큰 아픔이자 전환점이 되었던 '문제의 0호기' 매도와, 패닉 속에서 수도권 갈아타기에 성공한 '2호기 입주권' 매수 이야기를 해보려 합니다.
01. 0호기의 뼈아픈 교훈
21년, '벼락거지'만은 면해야 한다는 조급함에 결혼을 앞둔 아내와 모은 1.5억을 탈탈 털어 광명 구축을 매수했습니다. 딱 2개 매물만 보고 결정했고, 샷시까지 포함해 3천만원을 들여 특올수리까지 하며 매수를 진행했습니다. 새집에서 행복한 신혼을 보냈지만 기쁨도 잠시, 기준없이 0호기를 매수한 대가는 가혹했습니다. 하락기를 맞으며 집값은 곤두박질쳤고, 어느새 0호기는 애물단지가 되어 있었습니다. "이대로는 안 되겠다"는 절박함으로 월부를 찾았고, 갈아타기에서 다주택 투자자로 목표를 전환하여 열심히 부동산 공부를 하였습니다.
02. 적극적 간절함
1호기 투자 후 1년쯤 지났을 무렵 0호기에 대한 고민으로 마스터님께 투고를 받고 매도를 결정했지만, 확정될 1억의 손실은 저를 매도에 소극적인 사람으로 만들었습니다. 그때 지방투자 실전반을 수강하게 되었고 저의 세 번째 은인, 쩡봉위 튜터님의 "적극적으로 팔아봐요!"라는 한마디가 불을 지폈습니다. 실전반이 끝나자마자 전단지 200장을 뽑아 광명, 구로, 부천의 부동산들을 직접 방문하며, 전단지와 함께 간곡하게 매도를 부탁드렸습니다. 적극적으로 매도를 진행한지 단 일주일 만에, 몇 달간 꼼짝 않던 0호기는 1억 손실을 남긴채 매도되었습니다.
03. 끝까지 포기하지 않는 마음
그동안 모아온 시드와 매도 후 손에 들어올 돈을 합치면 2.5억, 이 돈으로 실거주와 투자까지 해결해야 했습니다. 매도를 확정지은 시점 저는 그동안 만들어온 앞마당을 전수조사하기 시작했습니다. 미리 매도를 고려해 갈아탈 준비를 해놓았다면 얼마나 좋았을까 생각하며 거의 밤낮없이 매수 단지를 고민을 하였습니다. 월세 거주까지도 고려했지만 "신축 밭이 될 광명이 싸다!"라는 확신으로 실거주투자를 결정했습니다. 하지만 제가 찾았던 광명의 가격은 입주권이었고, 대출불가의 높은 진입장벽을 몰랐습니다. 이미 집을 팔아버린 상태에서 길바닥에 나앉을지도 모른다는 공포가 밀려왔고, 정말 '패닉' 그 자체였습니다.
지푸라기라도 잡는 심정으로 매도시 뵀던 200명의 부사님들께 입주후 잔금이 가능한 입주권 매물을 찾아달라는 장문의 문자를 보냈습니다. (입주후 잔금 가능한 매물은 추가분담금에 대한 잔금여력이 있고 세금 문제도 없다는 뜻이고, 그럼 굳이 상승하는 시장에서 입주권(가격이 싼 상태) 상태로 팔 이유가 없습니다) 고맙게도 몇몇 부사님께서 안타까운 마음으로 제게 연락을 주셨고, 저는 그렇게 부사님들의 도움을 받아 입주권에 대해 공부를 시작했습니다. 공부를 해보니 제가 해결 가능한 문제였고, 당시 입주가 몇개월 남지 않은 단지를 타겟으로 부모님께 부족한 자금을 단기로 빌려서 다시 매물을 하나하나 찾아보았습니다. 25년 5월, 수도권 시장이 달아오르며 계약 직전에 매물을 뺏기는 아픔도 겪었지만 포기하지 않고 제 조건에 꼭 맞는 매물을 찾아 계약을 완료하였습니다. 앞서 날아간 직전 매물보다는 조금 덜 이쁘지만 그래도 "최선을 다했다, 그리고 해냈다!" 라는 안도감이 몰려왔습니다. 그렇게 갈아타기를 마무리한 2호기는 11개월이 지난 현시점 수도권 불장과 함께 100% 이상의 수익률을 내고 있습니다.
04. 우당탕탕 2호기 복기
2호기를 통해 뼈저리게 깨달은 점은 '준비된 매도'의 중요성입니다. 월부에 들어온지 1년쯤 되었을 무렵 앞마당 늘리기에 혈안에 되어있었고 이미 지나온 지역은 방치해두었습니다. 앞마당을 늘리는 것보다 더 중요한 것은 만들어놓은 앞마당에 '언제든지 투자가 가능하도록 관리하는 것' 이라는 것을 깨달았습니다. 그리고 이번에도 잘한점은 ‘적절한 시기에 매수를 실행했다’는 점 입니다. 비록 과정은 우당탕탕이었고 아쉬움도 많이 남지만, 이 모든 과정이 저를 계속 투자자로 남게 만드는 원동력이 되었습니다. 0호기라는 아픈 손가락을 더 가치있는 물건으로 갈아타면서 얻은 결실을 발판 삼아, 앞으로도 멈추지 않는 투자자가 되겠습니다.
혹시 저처럼 입주권 매수를 고려하시는 분들을 위해, 입주권 관련 내용을 별첨으로 남깁니다. 저를 모르시더라도 입주권 관련 궁금점이 있으시면 편하게 연락주셔도 됩니다. 아는선에서 최대한 말씀드릴게요!!
[별첨] 입주권 매수
1. 입주권 이란?
입주권은 조합원으로서 새 아파트를 받을 권리를 사는 것입니다. (새아파트 당첨권을 사는 '분양권'과는 성격이 다릅니다)
2. 입주권 매수의 특징
1) 동·호수 선택가능(분양권은 동호수 추첨)
2) 추가 옵션 혜택: 발코니 확장, 가전제품 무상 제공 등 조합원 전용 혜택이 포함되는 경우가 많습니다.
3) 저렴한 가격: 매수시점 대출이 거의 안나오기때문에 일반적으로 주변 신축 대비 가격이 저렴합니다.
4) 취득세 차이: 취득세는 토지 기준으로 적용됩니다.
3. 입주권 매수 시 발생하는 비용 구조
1) 권리가액: 내가 사는 헌 집의 가치 (감정평가액 × 비례율).
2) 프리미엄(P): 입주권을 얻기 위해 얹어주는 웃돈.
3) 분담금: 새 아파트를 받기 위해 조합에 추가로 내야 하는 돈.
*총 투자 금액 = 권리가액 + 프리미엄 + 분담금
*실제 매수 시 초기 자금 = 권리가액 + 프리미엄 - (기존 이주비 대출 승계액)
3. 비용 계산 예시
감정평가액: 3억 원, 비례율: 100% (권리가액 = 3억 원)
조합원 분양가: 5억 원
프리미엄(P): 4억 원
추가분담금: 2억 원(조합원분양가-권리가액)
* 이주비 대출: 권리가액의 50% (1.5억)으로 가정
Step 1. 총 매매가 계산(추가 분담금 제외)
권리가액(3억) + 프리미엄(4억) = 7억 원
Step 2. 초기 투자금 계산
권리가액(3억) + 프리미엄(4억) - 이주비 대출(1.5억) = 5.5억 원
(이주비 대출 1.5억을 승계받는다고 가정)
Step 3. 입주시점 분담금
추가분담금 2억 원
단, 추가분단금은 보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 형태로 나누어 내고, 대출을 활용하기떄문에 조합에 납부할 잔금에 대한 청산개념입니다.
Step 4. 최종 취득 가격 계산
총 매매가(7억) + 추가 분담금(2억) = 9억 원
