내집마련 기초반 1강 강의 후기 [내집마련 기초반 45기 69조 마르코89]

안녕하세요

69조 마르코 입니다 ㅎㅎㅎ

이번 강의를 들으며 21년 단 두개의 집만보고 덜컥 계약을 했던 저의 과오를 되새길 수 있었습니다.

이번 강의에서 배운 내용 중 어떠한 기준도 없었던 것 같습니다.

앞선 내집마련을 복기한다는 생각으로 알려주신 강의 내용을 적용해보도록 하겠습니다.

강의에서 배운내용은

첫째, 아파트란 재화의 특성과 상황 입니다.

우리가 주변에서 흔히 듣는

부동산은 장기적 우상향이다, 인구가 줄면 집값이 빠진다

는 이야기를 데이터를 기반으로 진실을 파해쳐 보았습니다.

장기적 우상향과 인구소멸과 관련된 일반적인 통념은

반은 맞고 반은 틀리다는 것을 배웠습니다.

결국 우리는 장기적 우상향 할수있고, 인구가 줄어도 집값이 오르는 단지를 고르면 됩니다!!

저의 0호기를 복기해보자면

와이프와 저의 직장/교통 베이스로 선택한 광명의 0호기는 다행이 해당 기준에서

최선은 아니었지만 소멸할 정도는 아닌 것으로 판단했습니다.

둘째, 내집마련을 위한 방법선정 입니다.

집을 사는 방법은 일반매매, 청약, 경/공매가 있고

직장을 다니는 우리에게 시간은 금이기에 경/공매는 배제하고

일반매매, 청약만 집중해야한다는 것을 배웠습니다.

그중 30대인 저에게 청약은 사실상 가능성이 없기에

일반매매에 집중해야합니다.

셋째, 예산을 확인하는 방법입니다.

예산에는 우리가 기준으로 삼는 매매대금 외에도

다양한 비용이 있으며, 이러한 비용을 전부 계산한 후에

예산을 정하고 매매를 진행해야 합니다.

저는 0호기를 거래할때 매매대금과 복비 정도만 생각하고 계약을 했던 경험이 있습니다.

이후 등기라는 것이 필요하다는 것을 인지했고, 인테리어에도 많은 비용이 들어감을 경험으로 배웠습니다.

게약시점이 시금해서 급하게 법무사를 구해 비싸게 등기를 진행했으며,

인테리어 비용이 예산을 초과하여 마통까지 써서 진행했습니다.

매매대금 외에 비용을 산정하고 해당 예산을 설정하는 일은 매우매우 중요합니다!!

넷째, 대출의 기본지식입니다.

대출 가능금액은 원금을 상환하는 방식, 금리, 정책에 따라 달라질수 있습니다.

나의 예산=종자돈+대출가능액 이기때문에

대출가능한 금액을 확인하는 것은 필수입니다.

대출에는 정책대출과 일반대출이 있으며,

일반적으로 정책대출이 금리가 더 낮기때문에 우선순위입니다.

다행히 저는 디딤돌 대출을 통해 0호기를 마련하였습니다.

더 큰 레버리지를 위해 일반대출 + 마통도 고려하였으나

당시 유튜브에서 "영끌하면 절대 안된다"라는 너나위님의

진정성있는 조언을 믿고 당시 6억이하의 주택을 디딤돌 대출로 매수하였습니다.

지금 돌이켜보면 21년 집값의 꼭대기에서 영끌을 하지않은 것이

정말 천만다행 이라는 생각을 수백번도 넘게 하였습니다.

그리고 디딤돌로 40년 고정금리로 받은것도 하락장에 버틸수 있는 원동력이 되었습니다.

다섯, 대출한도를 정하는 법

나의 가계소득에 따라 감당할수 있는 대출한도가 있습니다.

그리고 대출 종류에 따른 대출한도가 있습니다.

지역별로 규제지역과 아닌 지역에 따른 대출한도가 있습니다.

대출 종류에 따른 매매가 기준도 있습니다.

DSR/DTI에 따른 대출한도도 있습니다.

나의 예산은 이러한 한도 중 최소값이 되어야 합니다!!

단, 현재 집값은 싸기때문에 소득수준은 감당할수 있지만

정책대출 한도때문에 더 좋은 것을 사지 못한다면 일반대출을 사용해서라도 더 좋은것을 사야합니다.

저는 너나위님이 말한 예시의 아이없는 맞벌이 대기업 부부였습니다.

가진 자산은 적지만 소득수준으로 감당 가능한 대출한도는 상대적으로 높았습니다.

시기적으로 상승장의 정점이었고, 상대적으로 소득 대비 낮은 레버리지를 사용하여

현재 축적중인 자산으로 투자를 할수 있는 여력을 만들어가고 있습니다.

이러한 여력의 원천은 대출한도 중 최소값을 사용했기 때문인것 같습니다.

여섯, 후보지역을 선정하는 방법입니다.

서울과 경기 전체의 평균 가격을 살펴보았고

이를 통해 내집마련 가능한 수준의 지역을 한눈에 파악할 수 있었습니다.

앞선 예산을 적용하여 매수 가능지역을 선정하고

나의 생활패턴(출퇴근 등)에 맞춘 지역을 세부적으로 고른후

매수 가능 단지를 리스트업하면 끝!!!

너무 간단해 보이지만 내집마련을 위해 너무 중요한 일이었습니다.

저희 0호기는 와이프와 제가 출퇴근을 할수있는 지역부터 선정하였습니다.

그리고 디딤돌 대출 한도에 맞춰 단지를 골랐습니다.

그리고 그 단지의 매물 두개를 보고 매수하였습니다.

돌이켜보면 왜 그랫을까 후회가 되지만

앞으로 나와 내주변 사람들이 이러한 실수를 하지 않도록 조언해줄수 있는

소중한 경험이라 생각하고 있습니다.

일곱, 뽀너스 종자돈을 위한 보험 정리법

대부분 한국사람들은 비자발적 보험에 가입합니다.

보험사와 설계사의 이득이 되는 방향으로

때문에 연령대에 따라 살릴보험과 없앨보험을 배웠습니다.

보험계리사 출신 너나위님의 명확한 설명 너무 좋았습니다.

최근 종자돈 모으기에 박차를 가하면서 보험에 비용 지출이 너무 크다는 사실을 인지하였습니다.

어렴풋이 공부하며 종신, 변액은 손실이 크다는 사실을 깨닫고 대다수 해지하였습니다.

원금만 천단위의 손실이 있었습니다.

마지막 알려주신 '민원해지'라는 것은 몰랐습니다.

조금만 빨리 들었어도... 라는 아쉬움이 많이 남았습니다.

하지만 나중에 돌이켜보면 이 또한 배움이다 라는 생각으로

깔끔하게 잊고 내마기에 집중하기로 했습니다.

내마기 1강 BM

1. 저평가 되어있고 인구가 줄어도 사람들이 선호하는 단지를 찾는다.
2. 나의 예산을 계산해보고 매수 가능 단지를 리스트업 한다.