안녕하세요. 나날이 많은 분들께 도움을 드리고 싶은 나알이입니다.
저는 부산에 거주하는 부동산 투자자입니다.
제가 꾸준히 받는 질문이 하나 있습니다.
부산 언덕 단지 사도 되나요?
저는 부산에서 언덕에 위치한 고등학교를 다녔습니다.
책이 많은 날이면 입시 무게감만큼이나
다리를 더 무겁게 하는 언덕이 정말 싫었습니다.
비가 많이 오거나 부산에서는 드물게 눈이 오는 날이면
경사로 앞에서 목숨을 지킨다는 마음으로^^
한 걸음씩 오르고 내려갔던 것 같습니다.
'어디 나가기 싫다.
다시 올라올 걸 생각하면 벌써 피곤하다.'
저는 언덕이라는 입지를 감정적으로 먼저 이해하게 되었습니다.
이 감정은 집을 선택하는 사람들도 똑같이 느낍니다.
사실 이건 부산만의 이야기는 아닙니다.
어느 지역에서건, 누구나 비슷하게 느낍니다.
그럼에도 불구하고 서울은 강남 접근성이 좋다면,
언덕의 불편함을 감수하면서 위치적 가치를 보고 선택합니다.
하지만 부산은 다릅니다.
업무지구 접근성보다
내가 살아가는 환경이 더 중요합니다.
평지라는 희소성
부산은 바다 도시라는 이미지가 강하지만
실제로는 산지 면적이 약 44%를 차지합니다.
서울보다 산지 비율이 훨씬 높고,
그만큼 언덕 지형이 많은 도시입니다.
그래서 사람들은 평지를 굉장히 좋아하고
언덕을 불편해하지만
언덕에서 살 수 있다고 생각합니다.
우리는 자산을 키워주는
단지를 고르는 실력을 키우기 위해
부동산 공부를 하고 있습니다.
그렇다면 부산에서 어떤 ‘기준’을 가지고
언덕 단지를 매수해야 할까요?
언덕에 있다면 두 가지를 가져야 해요
1. 상품성 (연식 / 브랜드 / 세대수)
언덕이 선호되지 않는 이유는
불편함에 더해
인프라까지 부족하기 때문입니다.
지형상 상권이 형성되기 어렵기에
거주 편의성이 떨어집니다.
가족끼리 슬리퍼 신고 나가서
가볍게 시간을 보낼 수 있는 환경이 부족합니다.
단지 자체의 선호도가 필요합니다.
사람들이 집을 보러 와서 이렇게 생각할 수 있어야 합니다.
“차 타고 움직일 불편을 감수할 수 있다.
그래도 살고 싶다."
신축, 브랜드, 대단지라면 그 생각이 가능합니다.
아이들이 뛰어놀고, 강아지를 산책 시키며
가족이 즐거운 시간을 보내기에 충분한 단지 조경.
신축 브랜드의 고급스러움에
“우리 가족이 여기서 함께 살고 싶다”는
설렘이 언덕의 단점을 덮을 수 있습니다
2. 위치
상품성 보다 더 중요한 요소입니다.
아무리 연식, 브랜드, 세대수를 갖췄더라도
사람들이 생각하는 중심부가 아니라면 가격 상승이 더딥니다.
언덕의 불편함을 감수하려면 이 말이 나와야 합니다.
“거긴 위치가 좋잖아.”
부산에서 생활 인프라가 잘 갖추어져 중심부라 인식하는 곳은
<해운대구 수영구 동래구 연제구 남구 부산진구>라 할 수 있습니다.
만약 내가 가진 자본이 소액이라면
중심부에 위치하면서 브랜드가 아쉽더라도 연식이 괜찮은 단지를 우선 검토하면 좋겠습니다.
위치와 상품성을 충족하는 사례를 살펴보겠습니다.
부산진구 서면아이파크 1단지는
언덕에 위치해 있음에도 선호도가 있는 단지입니다.
출처: https://www.sportschosun.com/life/2017-11-16/201711170100144130010287
중심부 위치 + 상품성
전용84 기준 전고점 9억, 현재도 7억대 거래.
언덕이라는 단점을 덮는 이유가 됩니다.
바다라는 특수성
언덕에 있어도 바다뷰가 나오는 경우는 어떨까요?
부산은 해안도시 이미지가 떠오르지만
대부분 내륙에 주거지가 형성되어 있습니다.
그렇기 때문에 평지처럼 바다는 희소성이 있습니다.
바다뷰가 보이면 언덕이더라도 돈을 가진 사람들이 선택합니다.
하지만 바다뷰라고 해서 모두 고가의 단지는 아닙니다.
뷰는 특수성이기 때문에
“어떤 바다냐”가 중요합니다.
그래프 속 두 단지는
모두 입주 5년 이내 신축으로
상품성은 충분히 갖춘 상태입니다.
또 하나의 공통점은
둘 다 바다뷰가 나온다는 점입니다.
두 단지 모두 비슷한 조건을 갖추고 있지만
하나의 요소로 인해 결과가 다르게 나타납니다.
파란색 단지는 평지에 위치해 있지만
선호도가 높은 입지는 아닙니다.
반면 빨간색 단지는
언덕에 위치해 있음에도 불구하고
부산 1급지인 수영구.
그 중에서도 대장 단지인 남천자이입니다.
남천자이는 최근 전용 84가 16억 이상에서 거래되었고
언덕이라는 단점을 가지고 있음에도
더 높은 가격을 형성하며 먼저 상승세를 타고 있습니다.
결국 이 차이는 ‘위치’에서 나옵니다.
중심부 입지에 뷰라는 프리미엄이 더해지면
자산이 있는 사람들의 선택이 몰리게 되고 고가의 가격을 형성하게 합니다.
반면 파란색 단지는 입지는 아쉽지만
신축, 브랜드, 세대수라는 상품성으로 가격을 유지하고 있습니다.
정리하면 부산에서는 입지가 가격을 먼저 끌어올립니다.
그리고 그 안에서 자산이 있는 사람들은
좋은 입지 안에서도 ‘더 특별한 위치’로 이동합니다.
그래서 단순히 바다가 보인다는 이유만으로 선택되지 않습니다.
마치 서울도 같은 한강 라인 이더라도
강서<마포<강남으로 갈수록 값이 올라가는 것과 같은 맥락입니다.
언덕 단지, 살 수 있습니다.
그리고 돈도 벌 수 있습니다.
상품성과 위치가 함께 갖춰져 있는지 확인해보세요.
하나 짚고 갈 점은 변할 수 있는 요소는 상품성입니다.
연식이 쌓이면 언덕이라는 단점이 도드라지게 됩니다.
그렇기 때문에 아주 뛰어난 입지가 아니라면
장기적으로 보유하기 보다 앞으로 계속 공부하며
더 좋은 단지로 갈아탄다는 전략으로 접근하는 것이 좋습니다.
이 기준으로 부산에서 내집마련, 투자를 하시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
