1월 초에 2호기를 투자하고 나서 계속 써야지 써야지 생각했던 2호기 후기가..ㅎㅎ
어느새 4월이 되서야 글을 쓰게 되었습니다.(반성합니다)
2호기를 본격적으로 생각하게 된 시기는 25년 9월부터 였습니다.
투자금 규모로는 서울 5급지, 경기도권을 볼 수 있었던 상황이었고,
개인적으로 서울 5급지 84를 하겠다고 마음을 먹고 있었습니다.
그래서 임장지를,
25년 9월 서투기와 함께 서울5급지를 앞마당으로 만들고,
25년 10월 지투 수강하면서 광역시 최상급지 앞마당을 만들고 있는 사이...1015대책이 꽝하고 터집니다.…
내 서울…..
근데 항상 정신을 빨리 차리는 성격이라 25년 10월 광역시 최상급지 앞마당을 마무리하고,
25년 11월 실전강의를 수강하면서 빠르게 수도권 비규제지역 앞마당을 만들기 시작합니다.
여기저기 방송에서는 이미 비규제지역으로 풍선효과가 퍼졌다. 상승했다 뉴스가 많았지만..!
꿋꿋하게 비규제 지역을 차근차근 앞마당을 만들어 갑니다.
25년 11월에는 비규제지역에서 중간 급지의 앞마당을 만들었고,
당시에 짱2튜터님께 튜터링을 받으며 강의를 수강할 수 있었습니다.
2호기를 앞두고 있는 상황이라 어느때보다 적극적이었고 전투적으로 임장에 임했습니다...!
실전반을 마무리하고 짱2튜터님은 '이번에 만든 비규제 앞마당과 기존에 있는 서울중하급지와 비교해서 투자하는 것도 괜찮을 것 같지만, 투자금이 꽤 되는 상황이니 비규제 지역에서 가장 좋은 곳도 가봐야 후회하지 않을 것 같다'
얘기하시면서도 '그렇지만 그 지역은 현재 투자자가 대거 유입되서 부사님들 컨디션도 안 좋고 매물보기도 쉽지 않을 것이다....'라고 얘기해주셔서 좀 두렵긴 했지만 후회는 남기기 싫었기에 각오를 다지고 임장메이트분들과 그 험한 구역에 도전합니다^^
좀 더 그 지역을 깊이 있게 알기 위해서 진담튜터님의 특강을 들으며 제 생각과 매칭하면서 옳게 생각하고 있는지 체크하였고, 튜터님과 대부분 생각이 같았고 옳지 않은 부분은 수정해가며 확실히 그 지역에 대해 알게 되는 계기가 되었습니다. 또한 당시 시장에선 등기를 가져오는 것이 정말 중요한 시장이다 얘기해주신 것은 정말 천금같은 한 마디 였습니다.
분임/단임은 무난하게 진행되었지만 매임은 정말 쉽지 않았습니다ㅎㅎ
부동산에 들어갔을 때 매물보여 주기 싫다고 말씀을 돌려하셨지만 제가 계속 보여달라고 버티자,
'이 정도 얘기했으면 다른 사람들은 알아서 다 나가던데 적당히 하지' 혼잣말 하는 것처럼 다 들리게 말하는 부사님도 있고, 투자하는 방식을 설명드리면 '그딴 방법을 어떤 매도인이 해주냐고' 하면서 소리치는 부사님들도 있고,
정말 살벌한 분위기 였습니다!
근데 같이 매임하던 긍정왕 눈덩이쥬님께서 매물을 많이 잡아주셨고 부족하지만 나름 조금씩 매임 횟수가 쌓이자 선호도가 확실히 나래비가 되기 시작했습니다...! 그러면서 저평가 된 단지 3개를 픽스하고 집중으로 3개의 단지만 털기로 작정합니다.
최고생활권 중간선호도 A단지 59타입
중하위생활권 최고선호도 B단지 84타입
중하위생활권 중간선호도 C단지 84타입
1호기 당시에는 최고생활권의 낮은선호도 단지를 했었고
그 결과, 중하위생활권의 선호도 높은 단지보다 상승시기가 늦은 것을 경험했었습니다.
우선적으로 중요한 것은 투자하려는 단지가 모두 저평가가 되어있는지를 먼저 판단해야했고
3개의 단지 모두가 저평가 되어있다고 판단이 들었습니다.
그래서 가장 우선순위라고 생각한 B단지를 집중적으로 털고 부사님들께 어필했더니 근무 중에 문자가 옵니다.
'N억에 광고하는데 이사갈 집이 계속 오르고 있어서 빨리하는 조건으로 -4천에 가능하다,대신 전세금액이 낮게 껴있다'
'와.........왔다 왔어!!' 생각이 들었고, 제가 조건만 맞으면 무조건 매수할 의사가 있다는 것을 알고 있는 부사님은 다른 부동산은 17시에 예약이 되어있어서 내가 15시에 예약을 해놨다고 브리핑 하십니다^^
전세가 낮게 들어가 있는 것에 대해서 충분히 대응은 가능했지만, 물건을 보러 가기 전 그래도 투자금을 줄이고자 기존에 있는 세입자와 협상시도를 했습니다.
*전세금을 N천만원 올려서 재계약 하게 되면, 계갱권 없이 4년 거주
*현금 N만원 드림,
결국엔 실패했습니다ㅎㅎㅎ하지만 아무것도 시도해보지 못했던 1호기에 비해서는 많이 성장했다는 것을 알 수 있었습니다. 진담튜터님께서는 강의에서 현재는 저렴하다 판다되었으면 얼른 등기 가져오는 것이 옳은 시장이라고 하셨지만, 세입자와 협상에 실패한 저는...욕심을 내서 매도인과 협상에 시도합니다. (이미 -4천을 해줬는데요^^;)
제가 어물쩡하는 사이 뒤에 손님이 본인이 금액을 올려서 거래를 하겠다며 딜이 들어가고....
저는 뭐?라?고? 그제서야 무리한 협상을 그만두고 계약을 성사시켰습니다.
이미 제가 거래할 매물보다 동층향이 안좋은데도 5천이 높게 실거래가 찍힌 거래가 있었는데 무리하게 네고를 하려다가 물건을 놓칠뻔 했습니다.
여기서 느꼈던 점은,
1호기 지역은 당시 하락장에 거래를 했고, 2호기는 상승장 초입에 거래를 했더니 분위기가 정말 남달랐습니다.
하락장에는 상승장에 비해 여유가 있지만, 상승장에는 올바른 판단이 섰다면 빠르게 결정해야 한다는 것을 배웠습니다.
전세낀 물건이라서 빠르게 거래가 마무리되고, 시간이 지나서 후기 초반부에 언급했던 서울 5급지 84타입과 실제 제가 투자한 비규제지역 84타입을 비교해보니 비규제지역 84타입이 더 많은 상승력을 보여줬습니다.
당시에 1015대책 이후 무모하게 5일장에 뛰어들어 그냥 사버렸다면...아쉬운 선택이 될 수도 있었습니다.
*2호기 하면서 크게 느낀 점은,
- 눈 앞에 닥친 물건이 최고는 아니구나 언제든 기회는 온다
- 규제는 언제나 기회가 된다 근데 충분히 아는 사람에게 기회가 된다
- 상승장에 무리한 네고는 투자를 그르치게 된다(튜터님 말씀을 잘듣자)
복기글을 쓰고 나니 다시 한 번 제 투자물건에 감사함이 느껴집니다...!
이 글을 빌어서, 꼭 비규제지역을 더 가보고 투자하라고 조언해주신 짱2튜터님😊
비규제지역에 대해서 꼼꼼하게 강의해주신 진담튜터님😊
쓴소리 해준 주토조장님😊
같이 매임메이트해주신 눈덩이쥬님😊 너무너무 감사합니다.
