[실전준비반 73기 1달 안에 1호기 투자할조 내가집을] 기준이 만든 속도, 순서가 만든 결과: 비교와 흐름으로 완성하는 투자 전략 (3강 후기)

투자에서 실행력을 키우기 위해서는

현장에 가기 전에 이미 기준이 세워져 있는가라는 것을 

이번 강의를 통해 다시 한 번 깨달았습니다. 

사전에 기준을 갖춘 사람은 어떤 시장 환경에서도 빠르게 의사결정을 내릴 수 있고

그렇지 않은 사람은 매물을 많이 보고도 결국 선택을 미루게 됩니다. 

이번 강의는 그 차이를 명확하게 짚어준 시간이었습니다.

극단적 시장에서도 흔들리지 않는 기준: 매물량이 아닌 흐름을 읽는 투자

처음 시작은 10.15 시기에 튜터님께서 취득세가 12%인 극단적인 상황에서도 

서울 매수하셨다는 사례를 들으면서 많은 자극을 얻었습니다.

더 많은 매물을 봤을 뿐만 아니라 이미 기준이 정립되어 있었기 때문에 

현장에서 빠르게 의사결정을 내릴 수 있었다는 점이 크게 와닿았습니다.

저 역시 매물 털이를 위해 여러 지역을 다녀본 경험이 있지만

지금 돌아보면 그것이 체계적인 판단을 위한 과정이라기보다는 

지역을 이해하고 확신을 얻기 위한 방황에 가까웠던 것은 아닌지 되돌아보게 되었습니다. 

결국 사전에 기준을 만들어두지 않으면 

현장에서는 오히려 선택을 미루게 된다는 점을 다시 한 번 느끼게 되었습니다.

또한 매물량과 가격의 관계에 대한 설명도 매우 인상 깊었습니다.

일반적으로는 매물량이 증가하면 가격이 하락하는 것이 일반적입니다. 

하지만 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 이후 시장 흐름을 보면

같은 조건에서도 지역에 따라 전혀 다른 방향으로 움직이는 것을 확인할 수 있었습니다.

어떤 지역은 매물 증가와 함께 가격이 조정되었고

반대로 어떤 지역은 오히려 가격이 상승하였습니다. 

이 과정에서 중요한 것은 단순한 매물량, 거래량이 아니라

선호 생활권과 선호 단지 중심으로 매물이 먼저 소진된다는 점이었습니다.

시장을 볼 때 저평가를 보는 것도 중요하지만

매물량과 거래량을 함께 보면서 흐름을 파악하는 것이 

얼마나 중요한지 다시 한 번 느낍니다.

저의 1호기 또한 지방의 겨울 시장에 진입하여 

이제 봄이 되려고 하는 시기로 보입니다. 

돈이 많으면 무작정 저평가만 생각하고 들어가도 되지만

재화가 한정되어 있으면 사이클을 무시하기 어렵겠다는 생각이 듭니다.

앞마당의 순서가 수익을 만든다: 선택이 아닌 구조로 보는 투자

앞마당을 늘리는 순서에 대해 말씀해주신 부분이 

이번 강의에서 가장 인상 깊게 남았습니다.

단순히 지역을 넓혀간다는 개념이 아니라 

어떤 기준과 우선순위로 접근해야 하는지에 대해 

스스로를 돌아보게 만드는 계기가 되었습니다.

제가 그동안 진행해왔던 투자들을 복기하면서 느낀 점은 

만약 제가 지방이 아닌 수도권에 거주하고 있었다면 

수도권에 1호기를 투자했을 가능성이 높다는 점입니다. 

특별한 이유가 있었던 것은 아니고 현실적인 이유입니다.

지금도 마찬가지지만 여독이 심한 편이고

특히 1호기 투자를 준비하던 당시에는 

더 먼 지역으로 움직이는 것 자체를 부담스럽게 느꼈습니다.

그 결과 생활권과 가까운 지방을 중심으로 앞마당을 넓혀가는 선택을 하게 되었고

그 과정에서 지방은 사이클이 빠르고 회수가 용이하다는 논리에 더 집중하게 되었습니다.

실제로 지방 시장도 울산, 부산, 대구 등으로 사이클이 형성되고 있는 것은 맞지만

서울 및 수도권 역시 공급과 정책의 영향으로 생각보다 빠르게 흐름이 형성되고 있습니다. 

즉, 단순히 지방이 빠르다는 하나의 기준만으로 투자 지역을 선택하는 것은 섣부른 판단이었습니다.

물론 이러한 부분은 어느 정도 결과론적인 해석일 수 있습니다. 

다만 복기해보면 그 당시에도 수도권 투자가 가능했습니다.

그럼에도 불구하고 지방 투자를 선택했던 이유는 

더 나은 판단이라기보다는 덜 부담스러운 선택이었습니다.

만약 첫 실전반에서 의왕 지역을 경험하지 못했고 그 경험이 긍정적이지 않았다면

경기권까지 앞마당을 확장하는 시점은 지금보다 훨씬 더 늦어졌을 가능성도 높다고 느껴집니다. 

그만큼 초기 경험과 방향 설정이 이후 투자 범위를 결정하는 데 

중요한 요소라는 점도 함께 깨닫게 되었습니다.

결국 이번 강의를 통해 가장 크게 와닿았던 부분은 

투자금에 맞는 범위 내에서 가장 좋은 지역을 선택하는 것이 

자산 성장 측면에서 가장 효율적인 전략이라는 점이었습니다. 

단순히 접근이 쉬운 지역이 아니라 내가 갈 수 있는 범위 안에서 

가장 우선순위가 높은 시장을 먼저 공략해야 함을 몸소 느낍니다.

또한 수도권 투자를 바라보는 관점에서도 중요한 기준을 하나 정리할 수 있었습니다. 

수도권은 무엇보다 단기적인 변동성보다는 10년을 보유할 수 있는가라는 기준으로 접근해야 하며

그 전제 하에서 버틸 수 있는 입지와 수요를 갖춘 자산을 선택하는 것이 핵심이라는 생각이 들었습니다.

부천만 보면 저평가, 수도권으로 보면 경쟁: 비교 범위가 결론을 바꾼다

이번달은 부천이 임장지인데 강의에서 부천을 

예시로 들어주셔서 너무 도움이 많이 되었습니다.

이번 주 시세 파트 과제를 제출하면서 

부천 전체의 시세 지도와 최고가와 

랜드마크 비교 장표도 작성했습니다.

그 장표에서 부천 랜드마크가 크게 오르지 않은 것을 보고 

어바웃으로 부천 전체가 저평가라고 생각했습니다.

하지만 랜드마크가 안 올랐으니 부천 내 모든 단지가 

저평가라는 결론은 단순한 결론보다 깊은 인사이트의 필요성을 느꼈습니다.

현재 부천의 랜드마크는 최소 11억대이고 뷰에 따라 12억대입니다. 

위치도 좋고 연식도 좋으니 충분히 가능하다고 생각했지만

부천 한정으로만 보면 그렇게 결론을 내려도 상관없습니다.

하지만 수도권 전체로 보면 금액대가 높아 

부천에서 실거주하지 않고 서울 또는 상급지 경기도에 

거주하겠다는 생각을 미처 하지 못했습니다. 

절대가가 낮지 않으면 서울 또는 경기 상급지와 

비교하는 습관을 가져야 함을 깨달을 수 있었습니다.

마무리하며

사전 기준의 중요성, 수급과 흐름을 읽는 눈

그리고 앞마당을 넓혀가는 올바른 순서까지. 

이번 강의는 투자를 단순한 행동이 아닌 

전략으로 바라보게 만들어준 시간이었습니다. 

저처럼 지방에서 시작해 수도권으로 범위를 넓혀가는 분들이라면 

특히 더 많은 것을 얻어가실 수 있을 거라 생각합니다. 

좋은 강의 감사합니다.