24년 10월 갓 8개월차 앞마당 6개를 만들고
이제 실전투자를 할 때가 되었다고 마음먹고 투자를 진행했습니다.
당시에 제 앞마당이 아니었던 곳은 논외로 하고
그 지역에서 매수하게 된 과정과
앞마당 안에서 다른 지역에 투자하거나 또는 실거주로 선택을 했더라면
어떤 결과가 나왔을지를 복기해보면서 다음 사이클이 왔을 때
더 나은 의사결정을 하는데 도움이 되었으면 합니다.
그때 제 앞마당은 서울수도권4급지 2개, 광역시 2개, 중소도시 2개였습니다.
6개의 앞마당 모두 공급이 많은 곳이었고,
그나마 투자금 범위에 들어오는 곳이 중소도시 2곳 이었습니다.
비교할 수 있는 투자대상이 매우 적은 상태였어요.
제가 앞마당을 어떤 기준으로 늘려왔는지 되돌아보니
아쉬운 점은 정확하게 내 상황과 투자금에 대해 정리되어 있지 않은 상태였고
그래서 방향성을 잡지 못하고 앞마당을 늘려가다가
뒤늦게 투자금에 맞춰서 중소도시 2곳을 가보았던 것입니다.
지피지기면 백전불태라고 들었는데, 스스로를 잘 알지 못한 상태로 전장에 나갔던 것 같습니다.
여기서 배운 점은 스스로의 상황과 가용할 수 있는 투자금을
잘 알고 있어야 어떤 방향으로 가야할지 정할 수 있고
저 다음달 앞마당 어디갈까요? 이렇게 누군가에게 질문하더라도
나를 알고 질문을 해야 제대로 된 방향성을 잡는데 더 도움을 받을 수 있다는 점입니다.
그리고 저는 먼저 투자를 해놓고 투자코칭을 좀 늦게 받았던 편인데
난 독립된투자자가 될거야, 아직 준비가 안되었어, 뭘 물어봐야할지 모르겠어,
이러면서 미루었습니다. 지나고 보니 코칭은 초반에 투자하기 전에 먼저 받아보는게
가야할 길을 정하는 데 도움이 됩니다. 반기에 한번이나 일년에 한번 주기적인 코칭을 통해
방향성을 점검해보면 더 좋을 것 같다고 복기해보았습니다.
정리하면 스스로가 자신을 잘 아는 게 먼저이고 내가 이루려는 것을 앞서서 해보았고
결과를 만들어낸 사람에게 직접 물어보고 배우는 게 가장 확실하고 빠르다는 것입니다.
✅복기포인트: 내 상황과 투자금 메타인지, 투자방향성 스스로 정리해놓기 + 주기적인 코칭
당시 앞마당 공급상황
서울(동대문구) 경기(광명시) 광역시(대전) 중소도시 2곳 모두 공급장이었고
당시 가용투자금인 5천만원과 8개월차의 실력으로 물건을 뽑아봤을 때
광역시에서는 생활권에서 선호도 떨어지는 매물들을 겨우 찾을 수 있었습니다.
중소도시에서는 선호생활권 약점있는 곳이나 중간정도 생활권 선호준신축급을 찾을 수 있었구요.
지금 생각해보면 그때가 공급장이고 사람들이 덜 지켜보고 있던 지역이니
물건을 탈탈 털어봤으면 광역시급에서 더 선호도 있는 급매를 만났을수도 있었을 것 같아요.
투자자의 역량은 들인 시간과 노력, 그리고 실전경험에서 비롯되는 것 같습니다.
물론 운도 따라야겠지만요, 운도 오랜 시간을 들이고 있는 사람에게 올 확률이 높잖아요.
최종 투자후보 4곳
중소도시에서 최종적으로 비교해보던 단지들 중에서
투자금이 3천만원 이상 더 드는 곳인데 전세가 높게 들어가있던 세안고 물건을 매수하게 되었습니다.
복기해보면 같은 생활권의 투자금에 딱 들어오던 3억대 선호도 애매한 구축은
당시 5천만원으로 투자했으면 전세를 높게 맞추지는 않았으니
역전세리스크는 적을 수 있었겠지만 다음 투자를 위해 매도를 고려하는 상황에서
환금성이 매우 떨어지고 수익도 더 적었습니다.
그래서 사람들이 더 좋아하는 단지를 같은 투자금으로 매수한 건 잘한 부분입니다.
덕분에 역전세도 경험했지만요.
다른 중소도시가 사람들이 좋아하는 곳에 공급이 더 많이 들어와서
영향을 더 받는 지역이라고 판단을 해서 선택하지 않았지만
그 안에서 선호생활권의 4억대 준신축단지를 매수했다면
세대수가 적은 약점도 있었지만 사람들이 더 들어와서 살고 싶어하는 곳을
선택하는 게 수익성과 리스크, 환금성이 좀 더 좋았습니다.
생활권이 아쉽지만 브랜드대단지신축을 선택했어도 결과가 좀 더 좋았습니다.
여기서 느낀 점은 빈땅이 많은 중소도시는 숨은 공급이 언제 어디에 생길지 모르기에
공급 파트를 더 깊이 보수적으로 분석해야 하고, 공급이 많다고 퉁쳐서 나누지 말고
해당 지역 안에서 사람들이 더 좋아하는 생활권과 더 좋아하는 단지를 선택하는 게
공급 영향이 적겠다 많겠다를 따져서 나누는 것보다 좀 더 중요할 수도 있었다는 것입니다.
향후 매도를 고려하고 매수하는 것이보니 생활권이 아쉬워도 연식상품성을 우선으로
고려해야 한다는 점도요.
그리고 어디가 더 빨리 오를까 더 많이 오를까 고민하는 것도 물론 중요하겠지만
좋은 자산으로 키워나가기 위한 큰 방향성에서 보면
그것보다 사람들이 더 좋아하는 곳을 선택했을 때 큰 장점은
다음 투자를 위해 매도를 원할 때 더 수월하게 매도할 수 있다는 것도
지금 매도를 준비하면서 또 배우고 있습니다.
✅복기포인트: 공급으로 퉁쳐서 정하지 말고, 사람들이 더 좋아하는 것을 아는 게 중요하다.
글이 길어져서 여기까지 정리를 해보겠습니다.
스스로의 상황과 투자금을 제대로 알고 있지 못한 상황에서
가지고 있는 앞마당 안에서 투자금에 맞는 지역을 선택했다.
공급의 영향을 좀 덜 받는 생활권이라고 판단한 곳에서
사람들이 좀 더 좋아하는 단지를 매수했고
잃지 않는 투자라고 생각하지만 오랜 기다림이 필요한 투자였다.
더 좋은 자산으로 키워나가는 관점에서 보면
중소도시 공급장 투자가 얼마나 오랜 기다림을 필요로 하는 건지에 대해서는
고려하지 못했었고, 중소도시 공급장이어도 사람들이 더 좋아하는 것을
선택했으면 환금성, 수익성, 리스크 측면에서 유리하기 때문에
더 좋은 자산으로 키워나가는데 도움이 된다는 점을
이번 글을 통해서 복기점으로 남겨봅니다.
그때 당시에 수도권과 광역시 후순위 단지나
제가 살고있는 지역에서 실거주를 선택했다면
어땠을지도 다음 글에서 정리해보려고 합니다.
제 글이 누군가에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다^^
