요즘 강남 급매 뉴스 보셨나요?
23년부터 신고가를 찍던 강남3구에 급매가 나오고 있습니다.
호가도 살짝 눌리는 분위기예요.
2023년 강남이 들썩일 때 "또 놓쳤다"고 생각하셨던 분들,
지금 이 장면이 낯설게 느껴지실 겁니다.
그런데 여기서 중요한 질문 하나.
강남이 숨 고르는 지금, 나머지 수도권은 어떻게 될까요?
수도권 집값은 강남3구가 먼저 달리고
시차를 두고 경기권으로 번지는 불 붙는 순서가 존재합니다.
지난 20년간 이 순서는 한 번도 틀린 적이 없습니다.
2023년 강남 상승을 놓쳤다고 느끼셨다면,
사실 그게 끝이 아닐 수 있습니다.
강남발 상승장이 시작되고 숨고르기를 하는 지금
그 다음 경로가 어디인지, 지금 보여드릴게요.
수도권 집값 상승 확산 3가지 경로
수도권 남부지역의 경우
강남3구가 오르면
다음과 같은 세 가지 경로로 집값이 확산됩니다
A. 경부라인 (판교분당 → 용인수지 → 용인기흥)
경부라인에 위치한 도시들중에
직장 수요가 풍부한 성남, 용인을 따라 확산합니다.
강남3구 바로 밑에 위치한 성남시에서
1기신도시로 기획된 도시 분당신도시
2기신도시로 기획된 판교업무지구를 가진 판교신도시를 중점적으로 집값 상승의 바톤을 받습니다
성남에 인접한 그리고 신분당선과 분당선으로 연결된 용인 수지가 그 다음입니다
업무지구는 없지만 성남 분당의 인프라를 누리며 출퇴근을 해야하는 수요들이 거주를 원해요
- 그리고 용인 수지가 오르면 용인기흥과 수원으로 터를 잡습니다. 나의 예산에 맞도록 강남3구에 가까우면서 분당판교에 가급적 붙고자하며, 집값이 상승합니다
B. 서남부 대동맥 (과천 → 평촌인덕원 → 산본)
다음은 서남부에 위치한 도시들입니다.
- 강남아래 두개의 태양(분당,과천) 중에 과천입니다 1982년 정부과천청사가 설립되면서 고위직 공무원들이 대거 이주하며 강남3구에 인접한 서남부의 부천입니다. 실제로 가보면 환경, 교육 어느하나 빠지지않는 동네가 강남3구가 오르며 집값이 확산됩니다
과천 다음으로 4호선으로 물리적으로 이어진 평촌 인덕원입니다
1기신도시로 계획된 평촌에는 수많은 아파트 그리고 학군이 자리잡고있습니다. 과천의 높은 집값이 평촌이라는 동네의 가격을 리딩하곤해요
- 이렇게 퍼진 집값은 평촌의 동생인 산본으로갑니다. 둘다 1기신도시로서 군질하고 쾌적한 환경은 비슷합니다. 다만 강남3구에 더 가깝냐, 과천에 더 가깝냐에 따라 달라지겠습니다
C. 서부재건축 (목동여의도 → 광명,송도 → 시흥)
.
마지막으로 서부권역의 지역입니다.
서부권의 부촌으로 부터 그 집값이 확산되는데요.
- 서부권 부촌의 재건축이 리딩
- 여의도 → 1970년대 초반부터 상류층을 위한 아파트가 대규모로 건설되어 부유한 주민들이 이주해오기 시작한 태생부터 부촌으로 만들어진 곳입니다
- 목동 → 1988 서울올림픽 부유층을 위한 고급 아파트로 방향이 바뀌었고 여의도와 더불어 재건축 단지들이 가격을 형성하며 강남3구와 더불어 상승하는 모습을 보입니다
- 인천의 대장 그리고 서부권 경기도로 확산
- 인천의 대장인 송도는 물리적으로는 떨어져있습니다. 하지만 인천의 강남답게 자체 학군 프리미엄을 갖추고 있고, 학군을 누리는 사람들은 목동아래 송도라는 인식을 갖춘 곳입니다. gtx-b 개통에 대한 기대감으로 여의도와 집값을 비교하기도합니다
- 경기권에 목동 여의도와 붙어있는 광명, 최근에 신축 대거 입주로 더더욱 각광받고있습니다
- 마지막으로는 경기서남부의 자체수요를 가지고있는 부천, 시흥,안산입니다. 강남과의 거리는 멀지만 직장, 인구수 자체 수요가 있어 그 집값의 온기가 확산됩니다.
| 루트 | 출발 | 경유 | 도착 | 핵심 키워드 |
|---|---|---|---|---|
| A | 강남3구 | 판교·분당 | 용인 수지·기흥 | 경부 라인 |
| B | 강남3구 | 과천 | 평촌·인덕원·산본 | 서남부 대동맥 |
| C | 강남3구 | 목동·과천 | 광명·송도·시흥 | 서부 재건축 |
수도권남부의 집값 확산 루트를 정리해보니
단순히 “옆 동네니까 오른다”가 아니더라구요.
왜 이렇게 집값이 확산되는지
지금부터 여러분들이 남은 기회를 찾는 법을 알려드릴게요.
지금 우리가 남은 기회를 찾는 방법
과거 상승기마다 상급지 가격 상승분을
하급지가 따라잡는 흐름은 반복됩니다.
그래서 왜 이러한 순서로 오르는지를 알아야합니다
이 3가지 기준으로 남은 기회를 같이 찾아보면 좋겠습니다
1. 물리적위치
서울은 크게 5개의 권역으로 나뉘어져있고
경기도는 각 권역에 집값 상승을 이어받습니다.
관심있는 지역이 있다면 각 권역별로 남은 기회가 없는지 살펴보세요.
2. 지하철 연결
분당-수지-수원이 집값이 확산된 이유는 물리적 위치도 있지만
지하철로 연결되어있는 이유도 있습니다.
여러분들이 관심있는 지역이 있다면
- 그보다 더 강남에 가까운 역에 위치한 아파트가
예산안에 들어오지는 않는지 - 관심있는 지역의 가격이 급상승하였다면 그 다음역에 집값은 어떠한지 살펴보세요
더한 상승장이오면, 지하철 역을 따라서 사람들은 집을 찾으러 다닐겁니다.
지난 21,22년 상승장에도 동일했어요.
3. 사람들의 인식
마지막은 상급지, 하급지라는 사람들의 인식입니다.
물리적으로 연결되어있지않더라도
- 우리는 저 동네 집값을 따라가야지!라는 가고싶은 동네가 있고 = 상급지
- 우리는 저 동네보다는 더 비싸야지!라는 밀려나는 동네가 있습니다=하급지
사람들이 어디를 더 가고싶어하고,
어디로 어쩔 수 없이 밀려나는지 그 인식을 보세요.
그 가운데서 기회는 생기기 마련입니다.
4. 경로를 알았으면 대장 단지들을 트래킹해보세요
위에 A경로처럼 각 지역의 대장아파트의 시세를 보면
시차를 두고 퍼지는 것이 확인됩니다.
(강남은 가격을 맞추기위해 적당한 단지를 가져왔어요 ㅎㅎ)
- 23년초부터 빠르게 반등한 강남3구
- 23년 말부터 반등했다가 보합하다가 24년부터 상승하는 판교분당
- 24년 말부터 본격적으로 완만하게 상승하는 용인수지
- 25년 말부터 상승하는 용인 기흥
부동산은 무조건 좋은 것을 사야하는 것이 정답은 아닙니다.
어디를, 언제 사서 얼마나 보유하느냐의 싸움입니다.
그리고 그 '어디'는 이미 강남이 가르쳐주고 있습니다.
많은 분들이 강남이 올랐다는 뉴스에 한숨을 쉽니다. 23년부터 보고있던 지역에 기회가 날아가며
속상해하시는 분들을 많이 보았습니다.
하지만 이제 달라져야해요
그러한 상황을 보고 "다음 남은 기회는 어디지?"를 생각해서 결과로 만들어나가시면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
- 참고자료
국토정책Brief 제970호, 「상승기 주택시장참여자들은 어떻게 행동했을까?」, 국토연구원, 2024
