투자에서 배운 것 중 매도가 8할 #1. 매도의 시작 [육육이]

안녕하세요:)
봄학기 에이스1반 육육이입니다.

저는 요즘 지방 물건 매도를 진행하고 있는데요.
매도를 앞두고 있는 분들에게 제가 매도를 진행하며 느꼈던 부분,
매도 전 이것 만큼은 준비했으면 하는 점을 글로 남겨보려고 합니다.

#1. 매도를 결정하기까지

저는 현재 매도를 진행하고 있는 물건을 보유한 지 2년 정도 됐습니다.
사실 처음부터 2년 후 딱 매도해야지! 생각했던 것은 아니었는데요.

뭘 잘 몰랐을 초보 시절
100% 수익이 나면 그때 팔아야지! 호기로운 생각을 했던 것 같습니다.

하지만 투자란 내가 짜놓은 시나리오대로 흘러가지 않습니다.

제가 투자 전 파악했던 공급 상황,
저는 1호기 투자 지역의 입주가 큰 리스크일 거라고 생각하지 못했습니다.

생각하고 싶지 않았을 지도 모릅니다.
월부를 한지 2년이 넘어가는 시점이어서 빨리 투자를 하고 싶다는 조급함이 있었기 때문입니다.

현재 2년 넘게 수익이 나지는 않고 있으나,
그럼에도 충분히 싸게 샀고 언젠가 오를 거라는 확신이 있었기에
나는 충분히 기다릴 수 있다! 라고 생각했습니다.

1년간 모을 수 있는 종잣돈이 적으니 1호기를 보유하면서 2호기를 매수하고
1호기에서 난 수익으로 3호기 갈아타기를 해야지!

하지만 앞서 말했듯 역시나 제 생각대로 흘러가지는 않았습니다.
저의 개인적인 일로 2호기 매수가 힘들어졌기 때문인데요.

1호기 수익이 나지 않는 것보다
2호기가 너무 늦어지는 것이 저에게는 더 큰 리스크로 느껴졌습니다.

그렇게 저는 저의 시나리오 후보에 1호기 매도 후 2호기 매수 전략을 올려놓았습니다.

이런 생각을 할 수 있었던 건, 월부학교에서 만난 스승님과 월부에서 배운 투자 원칙 덕분이었습니다.

우리는 언제 보유 물건의 매도를 결정할 수 있을까요?

첫째, 수익이 났을 때
둘째, 리스크를 감당할 수 없을 때
셋째, 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때

강의를 통해 항상 배웠던 내용이지만
저의 상황에 적용해보니 제가해야 할 행동이 더욱 선명해졌습니다.

더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면 매도할 수 있다!
이 원칙에 따라 저는 1호기 매도를 결정했고 행동할 수 있었습니다.

#2. 그 다음 행동은?

매도를 결정했다면 그 다음 해야 할 행동은 매도를 준비하고 매수할 단지를 찾는 일입니다.

저는 매도를 결정한 후 매달 다음 3가지 행동을 반복적으로 했습니다.

첫째, 매도했을 때의 투자금을 계산

둘째, 꾸준히 앞마당 만들기

셋째, 매달 투자금으로 투자 가능한 단지 리스트업

내가 가지고 있는 단지, 물건의 현 매도가를 제대로 파악해야

보유한 물건을 매도했을 때 나오는 투자금을 정확히 계산해볼 수 있겠죠.

그러려면 일단 네이버 부동산에 나와있는 물건의 가격을 조사해야 합니다.

특히 내가 가지고 있는 물건의 조건(타입, 동, 층, 옵션, 세낀 여부)에 맞는 물건들이

어느 정도의 호가로 나와있는지 확인하고,

아실 등을 통해 실거래 현황, 전임을 통해 실제 어느 정도의 가격으로 거래가 되는지,

거래는 활발한 지 시장 조사를 해야 합니다.

사장님마다 말씀하시는 것이 다를 수 있고,

적극적으로 매도해 주실 수 있는 사장님을 찾기 위해 여러 부동산에 전화해보는 것이 좋겠죠?

이를 통해 목표 매도가를 잡고 매도 후 나오는 투자금을 계산할 수 있습니다.

그 뒤로는 우리가 항상 하듯 투자금에 맞는 지역을 꾸준히 앞마당으로 만들고,
내가 가진 앞마당 내에서 내 투자금으로 할 수 있는 최선의 단지를 매달 뽑아나가면서 리스트업을 하면 됩니다.

실제 매도가 됐을 때 갈아탈 수 있는 후보 단지, 물건이 있어야 기회를 놓치지 않고 투자까지 이어질 수 있고,
저는 이 과정을 반복하면서 매도에 대한 의지도 더욱 불타올랐던 것 같습니다.

#3. 가장 중요한 것은

사실 위의 3가지 행동에 앞서 가장 중요한 것은 매도할 수 있는 상황을 세팅하는 것입니다.

우리가 보유한 물건은, 특히 지방 물건이라면 세입자가 살고 있을 확률이 높고
전세 세팅 과정에서 만기가 많이 남거나 계약갱신청구권이 남아있는 세입자일 가능성도 높은데요.

투자자가 많이 유입되고 있는 지역이라면 세낀 상태로 물건을 매도하는 것도 방법이겠지만
만약 실거주 위주의 시장이라면 세입자를 내보내야 매도할 수 있습니다.

세입자 만기가 매도 시점과 딱 맞거나
세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않는다면 다행이지만

세입자 만기가 많이 남아있거나 계약을 갱신하기를 원하는 상황이라면?
그에 맞는 액션 플랜이 필요합니다.

제가 보유한 물건은 세입자가 계약을 갱신하기를 원했기 때문에
이 부분을 협상하고 조율하는 과정이 있었습니다.

이 과정 역시 제가 예상한 시나리오 대로 흘러가지 않았는데요.

이 부분은 따로 디테일하게 글로 남겨보겠습니다!

매수, 보유, 매도 중 매수가 가장 쉽다! 라는 말 많이 들어보셨을 텐데요.

저도 이번 매도 과정을 경험하며
투자란 사람이 하는 일이고, 딱 떨어지는 공식을 적용하는 일이 아니라는 것을
더욱 절실히 느꼈습니다.

하지만 그럼에도 투자자라면 겪을 수밖에 없는 일이기에
매도 과정에서 겪게 될 많은 상황에 대해 액션 플랜이 있으면 좋겠다는 생각을 했습니다.

물론 제가 겪은 상황 외에 어떤 일이 일어날지는 알 수 없지만,
매도를 앞두고 계신 분들께 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.