안녕하세요. 따뜻한 부자입니다.
1호기 투자 후 전세셋팅 투자과정을 복기하고자 합니다.
1. 물건 상황: 낮은 전세금으로 세낀 물건
- 매도자는 급한 돈이 필요한 상황
- 시세보다 5천만 원 가격 깎아주면 계약금+중도금을 주겠다고 함
- 매도자는 9월 급전이 필요했기에 가격 절충해줌
- 잔금은 전세계약 만료일인 이듬해 3월, 계약갱신권 만료 물건
- 계약금+중도금 주고 5천만 원 싸게 투자함
잘한점: 시세보다 5천만 원 싸게 매수
아쉬운점: 부사님과 매도자 말만 믿고 전세계약서 확인 안함. 전세계약서를 확인해야 할 줄 몰랐음.
BM. 전세계약서를 직접 보고 들은 것과 맞는지 확인하고, 매매 특약으로 갱신권 만료한 물건임을 명시적으로 넣기
2. 전세셋팅 위한 준비
- 매일 투자한 단지와 주변 단지 매물갯수와 가격 시세트래킹하고 엑셀에 작성함
- 보이 멘토님 조언과 실전반 튜터님 조언을 정리해 둠
- 11월 실전반 튜터님과 상의 후 전세셋팅 시작하기로 함
3. 전세셋팅의 어그러진 일정
-부사님께 전화해서 현재 전세시세 확인하고 전세 대기자나 현금 세입자 있는 지 여쭤봄
-몇일 후 부사님께서 전화해서 매도인과 세입자 상황을 설명하심
-세입자 입장: 갱신권을 다 사용했지만, 가격을 올리면서 2년 더 살게 해주겠다고 매도자가 구두로 약속함. 약속 불이행 시 고소하겠음.
-매도자 입장: 법률 소송으로 가면 일이 복잡해지고 구두로 약속했지만 도의적 책임을 지고 싶음
-부사님께서 절충안 제시: 법적 분쟁으로 이어지면 구두 약속이기 때문에 승소하지만, 시간이 1년여 낭비되고 등기를 더 늦게 쳐야 함. 사인간 근저당권 설정으로 잔금은 2년 후 매도인에 지급.
-몇번이나 부사님께 전화해서, 근저당권 설정하지 말고 원래 계약서대로 이행했으면 좋겠다고 의사 전달함
-부사님은 방법이 없는데 같은 말만 되풀이한다면서 짜증내심.
-나중에는 부사님이 전화도 잘 안 받아서, 남편과 부동산으로 직접 찾아감
-결국, 부사님과 매도인이 제시한대로 개인간의 근저당권을 설정하기로 함
-전세셋팅을 억지로 진행하게 되면, 등기는 내후년에 치게 될 수 있고 그 시간 동안의 마음 고생이 있을 수 있음. 게다가 세입자가 집 보여주는 데 비협조로 나으면 새로운 임차인을 구하는 것 자체가 어려워질 수 있기 때문에 매도자와 부사님의 의견을 수용하기로 결정함.
잘한점: 몇번이나 나의 의사를 명확히 전달하고 부동산까지 찾아감. 내가 원치 않는 상황임을 명확히 했기 때문에 나중에 등기비용 등 돈이 들어갈 일이 있을 때, 부사님이 제 편에서 이야기해주심.
아쉬운점: 처음 매수할 때 매도자편에서 가격협상 더 안해주셨고, 일 처리 과정에서 불친절하고 미흡했던 부사님임을 사전 전임과 매임으로 잘 걸러내지 못함
BM. 분쟁 상황에서 문제 해결 능력이 있는 중개사를 선택하기
4. 잔금일 & 차용증
- 법무사님 입회 하에 근저당권 설정 관련 차용증 작성함
- 원래 근저당권 설정 금액은 빌린 돈의 120%이지만, 100%(잔금 금액)만 설정하기로 함. 이때 매도인이 120% 이야기하길래, 저는 동의할 수 없다고 말함. 제가 드려야 할 금액만 적어달라고 말씀드림.
- 관련 비용을 매도자가 내면서, 법무사가 말소비용을 누가 낼 것인지 물어봄
- 매도자가 저에게 말소비용 내라고 말해서, 원치 않는 상황이어서 비용 부담할 수 없다고 말함
- 부사님이 제 편에서 매도자가 법무사비용과 말소비용 모두 부담하는 게 맞다고 말함.
- 매도자가 제반 비용 부담하기로 함
- 매도자와 세입자 간에 작성했던 전세계약서에도 '임대인의 후순위 근저당권설정' 명시되어 있음.
잘한점: 근저당권 설정 금액이나 말소 비용 모두 제 의견을 정확하게 말함
아쉬운점: 관련 서류를 스스로 파일에 끼우면서, 부사님의 태도에 대해 다시 생각하게 됨. 보통 관련 서류 부사님이 파일에 다 껴주심.
BM. 상대방이 원치 않는 상황과 조건을 제시하면, 명확하게 거절하기.
전세셋팅 과정을 복기해보니,
수익은 5천만 원 확보했지만, 그 대가로 시간 리스크와 법적 불확실성을 떠안은 투자였더라고요.
이번 투자는 가격면에서는 만족스러웠지만, 과정에서는 리스크 관리의 중요성에 대해 깨닫게 된 값진 경험이었습니다. 싼 가격 하나로 모든 리스크를 정당화하면 안 된다는 것을 배웠기 때문입니다.
- 매수 전 추가 체크
✅전세계약서 원본 직접 확인 : 갱신권 사용 여부 서면 확인
✅계약 내용(보증금, 기간, 특약) 구두 내용과 일치 여부 검증 : 임차인과 직접 통화 or 확인
- 중개사 검증
✅분쟁 상황 가정 등 전임 매임 시 부사님께 질문
✅응답 속도 및 커뮤니케이션 태도 체크
✅중요한 내용은 문서화해달라고 요청
- 협상 및 의사표현
✅원치 않는 조건 명확히 거절
✅금액/조건에 대한 기준 사전에 설정
✅협상 과정 기록 (문자/녹취 등)
다음 투자에서 추가로 체크해야 할 것들을 정리해보았습니다.
2호기는 지금보다 더 나은 투자를 하겠죠?
투자 경험으로 배우고 조금씩 성장할 수 있어서 기쁘고 감사합니다^^
대흙 튜터님의 투자와 직결되는 귀한 가르침과 지투실 26조 동료들의 열심 덕분에
투자경험 복기글도 쓰면서 함께 한 달 잘 마무리해봅니다♡
서로 앞으로의 투자도 인생도 응원해보아요:)
