지난 달 유난히 무더웠던 8월
서투기 강의를 들으면서
1호기 투자에 대한 의지가 뿜뿜 불타오르고
8월 말, 그 끝자락에 가계약금을 넣었습니다.
가계약금을 넣고 집에 돌아오는 길에
기쁨보다는 불안과 두려움이 밀려왔습니다.
월부 입성 3년이 넘도록
그토록 열심히 달려왔건만
왜 이렇게 밖에 투자를 못했지?
후회와 자책으로 밤잠을 설칠 정도였습니다.
왜 그랬을까요?
부끄러움과 반성투성이의 1호기 복기글 적어보겠습니다.
복기의 방향성 - 과정에 대한 복기
복기를 어떻게 하면 좋을까?
고민하던 찰나,
이번 열중반 놀이터 질의응답 시간에
김인턴 튜터님께 여쭤보았답니다.
복기는 두가지 방법이 있어요. 하나는 과정, 하나는 결과.
결과에 대한 복기는 시간이 해줄거예요.
부자님께서는 과정에 대한 복기를 하시면 좋을 것 같고,
투자를 하기 위한 과정 중 매수, 전세셋팅 이렇게 두가지를 구분하시고
지역 > 단지 > 물건이 만들어지는 과정으로
다시 한번 세분화 하셔서 복기를 해보시면 좋을 것 같네요 :)
김인턴 튜터님께서 조언해주신 대로
우선, 1호기 투자 과정에 대한 복기를 하고
나중에 전세셋팅에 대한 복기를 하겠습니다.
지역 선택
24년 초 투자 코칭 → 24년 5월 0호기 매도 후
→ 25년 1월 0호기 잔금
★매도 복기글: https://weolbu.com/s/HP3lR4DCUY
★2번째 투자코칭: https://cafe.naver.com/wecando7/10743993
★1번째 투자코칭: https://cafe.naver.com/wecando7/9990732
서울 앞마당을 넓히면서
‘25년 서울에 투자한다’를 외치며
서울 투자를 목표로 달려오고 있었는데요.
24년부터 서울 앞마당을 만들어왔으니
17개의 서울 앞마당!
정말 많기도 하죠?
23년 처음 투자 코칭을 받았을 때는
성동구 투자가 가능했던 시기입니다.
0호기 매도가 늦어지고
게다가 잔금일을 이듬해로 매수자에게 맞춰주다보니
그 사이 시장 흐름의 변화는 상상을 초월했습니다.
올해 25년 2월 오쏘공 - 토허제 해지,
6.27 대출 규제 정책으로
서울 아파트 가격이 급격히 오르더라고요.
서울 2급지 성동구에서 4급지로 내려가야 하는
상황을 마주하게 되면서
현실을 받아들이지 못하고
너무 급등한 거야~ 급히 올랐으니 떨어지면 어떻게 해?
막연한 추측과 두려움으로 행동하지 못하고 있었습니다.
혼자 자실로 앞마당을 계속 만들었다면
저만의 생각에 갇혀 투자하지 못했을텐데
다행히 감사하게도
올해 8월 서투기 강의를 들으면서
인턴 튜터님과 이지 CM님, 동료들의 응원 덕분에
다시 일어서서 투자할 용기와 힘을 얻었습니다.
그래서 올해 25년 안에 꼭 투자하겠노라고
굳게 마음 먹었습니다.
서울 앞마당 16개를 다 전수조사하기에는
물리적 시간의 한계가 있기 때문에
대장 아파트 시세와 평단가로 제가 투자할 수 있는
지역을 살펴보았습니다.
저의 N억+5천 만원 투자금으로는
서울 3,4급지 앞마당 범위로 일단 추렸습니다.
서투기 강의 내용과도 비교해 보면서요.
서투기에서 만들게 된 임장지는 성남 수정구였어요.
현 임장지는 수도권 4급지이지만,
서울과 충분히 비교평가할 수 있다고 생각했습니다.
현재 임장지와 서울 3,4급지 앞마당을 비교하기로 한 거죠!
잘한 점: 대장 아파트 시세와 평단가로 임장지 선정한 후, 강의 내용과 맞춰보기
아쉬운 점: 튜터님께 나의 투자금으로 갈 수 있는 임장지 한 번 더 확인하지 못함
단지 선택
우선 시세지도를 그리기 위해
시세를 따면서 이 단지가 눈에 들어오긴 했어요.
이 단지만 왜 더 싸지?
저평가인가..라며 말이죠.
단임 후 단지분석을 하면서
더 관심이 가기 시작했고요.
이제 매임을 하기 위해
서울 3,4급지를 전수조사하고
매임 전에 비교평가를 하면서
매임 우선순위를 정할 차례였는대요.
열중반 주우이님께서 5분위 시세표 말씀하셨죠?
저도 가격대별로 5분위 시세표를
앞마당 만들 때마다, 매달 만들어보았어요.
사실 3월 실전반 이후
제대로 된 5분위 시세표라고는 말하기 민망하지만요^^;
그래도 5분위 시세표를 활용하면서
8월 서투기 강의에서 양파링님께서
A지역 분석강의를 해주시면서
전고점을 활용해서 단지들을 추리셨던 장표를
이번에는 활용해봐야겠다 생각이 들었습니다.
그래서 전고점 양식을 만들어서
서울 16개 앞마당에서 투자할 수 있는 단지 중
입지 가치가 좋은 것들을 양식에 다 넣었습니다.
역시나 서울 3,4급지 위주로 투자할 수 있는
범위가 추려지더라고요.
이번 임장지인 수정구를 앞마당으로 만들면서
선호하는 생활권과 단지들도
투자 범위에 넣으면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
충분히 투자할 가치가 있는 생활권과 단지라는
생각이 들었거든요.
그리고 기존 임보의 비교평가 양식이 아닌
서투기 프메퍼님께서 강의해주신 비교평가
순서와 절차대로 새롭게 도전해보았습니다.
이 비교평가를 통해
단지의 입지 가치뿐만 아니라
전고점, 하락률 등 보조지표를 어떻게 활용해야 할지 알게 되어
전고점만으로 단지를 가치 평가하지 않았습니다.
배운 것을 바로 바로 적용해보는 게 중요하다!
잘한 점: 임장/임보 결론 순서와 절차대로 비교평가하기
아쉬운 점: 5분위 시세표보다는 전고점 양식에 치중함
물건 선택
투자할 후보 단지를 1~5순위까지 추렸는데
문제는 여기서부터 발생합니다.
1순위인 Q지역 P단지로 가지 않고
우선 현 임장지인 2순위 단지부터 매임 예약을 합니다.
어차피 1,2순위 후보 단지 모두
제 투자금에서 5천 정도 비싸게 나온 호가라
당연히 깎일 거라는 생각을 못했기 때문인데요.
가장 상단인 1순위를 제끼고 2순위부터
제 멋대로 생각하고 순서를 잡은 거죠.
매임 약속을 잡고 부동산에 도착하니
어떤 남자 분이 한 명 앉아 계셨어요.
(이 분은 매도자였습니다)
부사님께서 다른 투자자분과 들어오시고
(이 투자자분은 저희조 동료였습니다~
공교롭게도 같은 매물을 예약했어요ㅎㅎㅎ)
매임 예약했던 물건은 현재 세입자 외출로
볼 수 없다고 말씀하셨고요.
같은 구조의 다른 물건을 보여주러 가는 길에
부사님께서 저에게 매임 예약 때 제가 언급했던 가격만큼
5천 만원을 깎아볼 수 있겠다고 하셨어요.
이때부터 가슴이 뛰기 시작하고
이 물건을 놓치면 안 될 것 같은 생각에 사로잡혔어요.
세입자가 보여주지 않는 매물은
2가지 리스크가 있다고 배웠는데요.
1. 물건 자체 하자가 있을 수 있는 리스크
2. 다음에 전세 놓을 때도 보여주지 않을 리스크
5천 만원을 싸게 살 수 있다는 생각에
이 리스크들이 눈에 보이지 않았습니다.
매도자는 9월 급한 돈이 필요해서
중도금을 원하고 있었고
내년 3월 잔금일로 전세가 낮게 세낀 물건으로
물건을 볼 수 없지만
호가보다 5천 만원 싸게 살 수 있는 상황.
(최근 실거래가 앞동에 협상가보다 1천만원 찍힘)
여러분이라면 어떻게 하셨을까요?
저환수원리
투자 원칙과 기준 중에서
무엇을 지키지 않은 걸까요?
저는 어떤 선택을 했을까요?
매도자에게 집을 볼 수 있는 방법이 없느냐
제가 몇차례 묻고, 매도자분이 세입자에게 전화하고
후보 매물 집에도 찾아갔지만 허탕치고.
부사님께 들었던 것도 있고
매도자에게 5천 만원 가격을 제시하자
가격이 바로 깎였습니다.
이때 부동산을 나갔던 제 동료분이
저에게 전화를 걸어서, 가격 협상을 더해보라고 했습니다.
급한 물건으로 보이고 더 깎을 수 있을 거 같다고요.
통화 후 부동산으로 들어가서
조금 더 가격을 깎아달라고 하자
매도자분이 벌컥 화를 내시면서
여기서 더 깎으면 안 팔겠다고 하셨습니다.
그러자 저는 가슴이 철렁 내려앉아서
나중에 물건 보고 중대하자가 있으면 바로 계약금 내주겠다는 말에
부사님이 시키는대로 가계약금 2천만원을 넣게 됩니다.
지금 돌이켜보아도, 도대체 무슨 짓을 한 건지
월부에서 배운대로 행동하지 못하고
물건을 보지도 않고
거금 2천만원이나 가계약금으로 넣은건지
정신을 차리고 보니
부끄러움과 반성투정이인 투자였습니다.
다시 그 상황으로 돌아간다면,
어떻게 해야 할까요?
우선 투자 후보 1순위 단지부터
매물털기를 열심히 해볼 것 같습니다.
제가 할 수 있는 최상단부터 말이죠.
그리고 가격 협상을 더 면밀하게 하겠습니다.
이번 경우처럼 매도자가 눈 앞에 앉아서
물건 브리핑까지 하는 상황이라면,
정말 매도하고 싶고 급한 거겠죠?
가격을 더 2~3천만원 더 낮게 부르고
일단 부동산을 나왔을 겁니다.
더 싸게 살 수 있는 기회였던 거죠.
물론 더 안깎아줄 수도 있겠지만
최선을 다했으니 후회 없을 거 같아요.
하지만 지금의 제 실력으로는
이렇게 투자할 수밖에 없었던 것 같습니다.
오래 열심히 배웠다고 투자를 잘하는 건 아니라는 걸
배운 걸 행동으로 옮기는 건 또 다른 문제라는 걸
이번 1호기 투자를 통해서 배워갑니다.
무지성으로 산 0호기를 만회하고자
월부에서 워킹맘으로 고군분투하며 달려왔던
3년이 넘는 시간이 무색한 듯 보여서
정말 속상하기도 했습니다.
가계약 후 집으로 돌아와서
여기 저기 전화하기 시작했습니다.
너무 불안하고 앞으로 전세셋팅까지 걱정이 되었거든요.
(윤이나 튜터님, 슬리 조장님 갑작스러운 연락 죄송해요ㅠ)
하지만 투자 후 밤잠 설치며 후회 속에 지내며
앞으로 나아가지 못하던 때
1년 전 실전반에서 튜터링해주신 한가해보이 멘토님께
전화를 걸었습니다.
문자를 드리고 답이 없으셔서 체념하고 있는데,
동료 버드나무님께서 보이님께 전화드려보라고
멘토님 많이 바쁘시니 문자 확인 어려울 수 있다며
전화 받아주실 거라고 용기를 주셨거든요.
보이 멘토님께 전화 통화를 한 후
불안과 두려움이 눈 녹듯 순식간에 사라졌습니다.
가치 있는 곳에 싸게 샀다는 점을
강조해주셨어요.
오매불망 등기 치고 싶던 서울은 아니지만
가치 있는 지역과 선호하는 생활권에
5천 만원이나 싸게 주고 샀다는 거
저환수원리 중 저평가
첫번째 원칙을 지켰다는 점
정말 그렇더라고요!
우당당탕 1호기라고 하지만,
3년 넘도록 늦게 하게 된 1호기이기에
투자를 잘하고 싶었던 거 같아요.
1호기 투자 복기하면서
저의 부족한 점을 여실히 알게 되었고
다음 2호기에는 같은 실수를 되풀이하지 않겠습니다.
잘한 점: 가치 대비 싼 물건을 싼 것
아쉬운 점: 물건도 보지 않고 협상도 제대로 못한 점
BM: 매수 행동 체크리스트 만들어서 배운대로 행동한 후 가계약금 넣기
오랫동안 행동하지 못하고
힘겨운 시간을 보내고 있는 누군가에게
저의 글이 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.
그리고 앞으로 2년 후
종잣돈을 모으면서 투자하게 될 때까지
꾸준히 그릿을 가지고 독강임투 해나가겠습니다.
그렇게 저와 동료들 모두 성장하며
비전보드의 꿈을 꼭 이루겠습니다!!!
1호기 투자 후 감사한 분들이 너무도 많습니다.
열기반부터 실전반까지 저에게 가르침을 주셨던 멘토님과 튜터님들
너바나님, 너나위님, 한가해보이님, 마스터님, 코크드림님, 자유를향하여님, 방랑미쉘님, 양파링님
밥잘사주는부자마눌님, 새벽보기님, 자음과모음님, 제주바다님, 권유디님, 김인턴님, 잔쟈니님, 프메퍼님, 게리롱님, 망구님 등등
실전반에서 튜터링해주셨던 한가해보이님, 윤이나님, 다둥이아부지님
투자 코칭해주셨던 마스터님, 매물 코칭해주셨던 몽부내님
돈독모에서 만났던 많은 튜터님과 리더님들
많은 분들의 소중한 가르침 속에
1호기를 할 수 있었습니다.
그리고
옆에서 든든하게 힘이 되어주는 동료들
루틴방의 큰누리님, 글루님, 지구님
보이 멘토님 실전반의 헤이슬리님, 버들가지님, 지구a님, 혀니혀닝님, 제리님, 째째쓰님, 뚜디님, 억띠기님
이나 튜터님 실전반의 강파랑님, 구구님, 내가바로월부님, 도지사님, 백프로님, 프리덤리님, 화이팅마이라이프님
다둥이아부지님 지투반의 호롱b님, 공간랜딩님, 산수국님, 빛나라호이호이님, 큰누리님, 2시22분님, 우비뚜님
열중 19기의 시종일관님, 샤이닝쿤님, 하이디아님, 행찐언니님, 꿈포토님, 건강하게 멋지게님, 사랑숲님
지난달 서투기 27기의 경자여정님, 규리링님, 노력의삶님, 도미노미도님, 엽테크님, 예여리님
지금의 열중 47기의 나또또님, 블루온님, 서울스카이님, 엽테크님, 왕꽃소금님, 행복한구름님, 40살10억마련님
닉네임 거론하지 못한 수많은 동료분들께
진심으로 감사드립니다♡
