[수박조아] 제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026 독서 후기

책 제목(책 제목) : 제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026

저자 및 출판사 : 박민수/경이로움

읽은 날짜 : 26.04

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #세금 #절세 #매도

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

본 것

보유세, 종합부동세의 변화다. 공시가격 현실화율이다. 문재인 정부는 90%수준까지 끌어올리는 로드맵을 발표했지만, 현재는 시세의 70% 수준으로 유지되고 있다. 다음으로 중요한 요소는 공정시장가액비율이다. 일반적인 수준은 80%이며, 과거에는 95%까지 오른 사례도 있었다. 마지막으로 종부세 중과세율 대상 범위가 확대될 수 있다는 점도 염두에 두어야 한다. 현재는 3주택자이면서 종부세 과세표준이 12억원을 초과해야 중과세율이 적용되지만 앞으로는 조정대상지역 내 2주택자에게까지 적용범위가 넓어질 가능성도 있다.

단기적으로는 양도세 중과를 피하고, 중장기적으로는 보유세 증가에 대비하는 것이다. 무주택자라면 내집 마련 계획은 빠르게, 그리고 좋은 것 하나에 집중하는 것이 핵심이다. 부부간 증여재산공제 6억원을 활용하면 큰 문제가 없다. 다만 혼인신고가 전제가 되어야 한다. 

2주택이상자-> 장특공을 받을 수 없고, 기본세율 외에 중과세율 부담, 중과를 위해 안판다고 생각할 수 있지만 문제는 보유세이다. 공시가격, 공정시장가액비율, 공제항목, 종부세 세율 등이 조정되면 보유세는 언제든지 올라갈 수 있다. 60->80%으로 상향여지

가족, 친인척에게 차용한경우 실질이 증여인 경우라면 세금 검증을 더 철저히 하겠다.현금 증여가 나을 수도 있다.

자금조달계획서 양식을 개정하는데, 매우 중요하다. 대출 유형을 사업자대출, 해외금융기관 대출 등으로 더 세분화하고 부동산 처분대금 역시 자기자금 항목을 더 명확하게 한다. 현금증여가 나음 세금 1천만원으로 1억 5천만원 자금을 확보, 차용을 한다면 증거를 남겨야 한다.(이자 상환, 원금 상환)

정책은 예측의 대상이 아니다. 언제나 현실에 기반은 대응의 영역이다. 예측보다 중요한 것은 발표된 정책에 맞춰 신속하고 유연하게 전략을 조정하는 일이다. 

수도권 및 규제지역의 주담대 한도가 6억원으로제한, 생애최초 주담대 6개월 내 전입 의무가 생김(지방 제외) 

서울에 집 한채가 있다면 상속세를 내지 않아도 될까? 어진간한 경우 집 한채 가지고 있다고 해서 상속세가 나오느 경우는 많지 않을 것이다. 

과거 대구 수성구는 투기과열지구였지만 비조정대상지역을 유지한때가 있었다. 18년도, 당시에 여러 금융규제를 받았지만 세금 관련 규제는 받지 않음. 세금적으로는 조정대상지역 지정 여부가 중요하다. 토허제의 경우 토지가격 상승이 예상되는 곳에 투기수요를 미리 차단하고 억제.

계약일에는 비조정대상지역이었는데 잔금일에 조정대상지역으로 지정된다면? 주택의 취득일은 계약일이 아닌 잔금일이다. 

1주택이면 양도세 중과에 해당하지 않는다. 오히려 1세대 1주택 비과세를 받기가 용이해진다. 이를 보더라도 똘똘한 한채 선호 현상이 왜 갈수록 심해지는지 이해가 될 것이다. 양도세 중과는 취득일 기준이 아닌 양도일 기준으로 적용된다는 점 유의, 다주택상태에서 갑자기 조정대상지역으로 묶인가면 다주택자로 간주되므로 양도세 중과가 적용된다. 양도차익 상당 부분을 세금으로 부담해야 한다는 점 잊어서는 안된다.

양극화가 커지고 있다고 필자는 생각한다. 선택권이 하나로 줄었기 때문이다. 1주택자라면 공동명의하는 것이 절세에 매우 유리하다. 

보유세는 재산세와 종부세로 나뉜다. 특히 고가 주택일수로고 종부세상승분이 클것으로 보인다.

12억원이 넘는 고가주택 비과세라면 2년 거주를 하는 것이 세 부담을 줄일 수 있다. 2년 거주 요건은 두 가지가 있다. 취득 당시 조정대산지역이었을 때 양도세 비과세를 받기 위한 2년 거주 요건, 다른 하는 12억원 초과 고과주택 비과세일때 12억 원 초과분에 대한 최대 80%장특공이 있는데 이 경우 반드시 2년 이상 거주. 물론 이러한 일 자체가 없는 것이 가장 좋겠지만 사람 일은 혹시 모르는 것이고, 본인은 비과세라고 생각한 경우가 실제로는 비과세가 되지 않을수도 있으니 양도가액 12억 원 이하 비과세인 경우라도 가급적 신고하기를 권한다. 특히 주택 수가 3채 이하인 사람들 사이에서 ‘다 팔고 하나로 뭉치자’라는 판단을 하고 있는 듯하다. 따라서 이 경우는 1년에 2채 이상을 매각하는 경우가 나올 수 있는데, 그때는 양도세 합산과세를 체크해야 한다.

양도차익 1억 원일 때 → 양도세 약 2,000만 원, 양도차익 3억 원일 때 → 양도세 약 1억 원, 양도차익 5억 원일 때 → 양도세 약 1억 9,000만 원, 양도차익 10억 원일 때 → 양도세 약 4억 2,000만 원 정도가 된다. 양도차익이 작은 것부터 매각하고 양도차익이 큰 주택은 나중에 매도.

느낀점.

현재 시장 상황이 변화면서 대출 규제가 심해지고 대출과 세금에 대해서 제대로 이해하는 것이 운영을 함에 있어서 도움이 되겠다는 생각에서 읽어보았다.

사실 세금책을 처음 읽어봐서 정말 오래 걸리긴 했는데, 기본 개념에 대해 정리해볼 수 있었고 월닷에 올라오는 질문을 답할때에도 훨씬 수월했던 부분들이 있다. 

현재 바뀐 부분들이 있어서 그런 부분들은 더 들여다볼 수 있었고, 매도할 때에도 12억원이 넘어가는 주택은 거주가 유리한 부분과 생각하지 못했던 부분들에 대해 알 수 있어서 계속해서 공부해나가야 하는 영역이라는 생각이 들었다.

뒤쪽에서는 분양권과 증여와 상속에 대한 지금 상황과는 먼이야기가 나와서 어렵게 느껴지긴 했지만, 그래도 시시 때때로 이런 정보성 책들을 읽으면서 용어라도 익숙하게 하는 부분들이 많이 도움이 될 것이라는 생각이 들었다. 

양도차익에 있어서도 장기보유 할거니까? 라고 막연하게 생각했다면 양도차익 3억원일때 양도세가 약 1억원이 나오는 것을 보면서 이런 부분들도 어떻게 헷지해 나갈지? 방법들을 고민해보는 것 자체가 많은 도움이 되었다.

정책은 예측이 불가하며 대응해나가야 한다!!

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