안녕하세요
국사입니다 ♡
임장을 하다 보면
“여기는 수익성이 좋겠네~”
라는 말 들어보셨을 텐데요.
수익성이 좋다?
부끄럽지만 저도 최근에야
제대로 의미를 이해하게 되었습니다.
제가 이해한 내용들 공유드립니다♡
우선 여기서 말하는
수익성이란 재개발/재건축에서 나오는 말입니다.
수익성이 좋고 나쁘고를 따지기 위해서는
먼저 용적률 과 건폐율 을 알아야 합니다.
[용적률]
일명 건물의 키
건물 연면적을 땅의 넓이(대지 면적)로 나눈 비율입니다.
여기서 연면적이란 건물의 지상층 면적을 합친 값입니다.
예를 들어,
100평의 땅에 3층 건물이 있는데
1층, 2층, 3층의 넓이가 각각 80+50+50 이라면
용적률은 180%가 됩니다.
땅넓이 : 100 / 연면적 : 180
각 층의 면적이 40으로 동일한 7층 건물이라면
용적률이 280%가 되겠죠?!
용적률이 층수와 직접적으로 동일하지는 않지만
용적률이 크다는 건 대게 건물이 높다고 생각할 수 있습니다.
구축보다 요즘 아파트들이 용적률이 높은데요~
특히 주복!
부천 송내역의 상동스카이뷰자이
용적률이 무려 997%입니다.
반면 강서구의 가양6단지
용적률이 200% 이하이네요.
[건폐율]
일명 건물의 뚱뚱함
대지 면적(땅의 넓이)에 대한 건축 면적의 비율입니다.
쉽게 말해, 그 땅에 최대한 건축할 수 있는 면적을 나타냅니다.
100 평의 땅에 건축 면적이 30인 건물과 50인 건물이 있다면
건폐율은 80%가 됩니다.
아파트에서 건폐율이 높다는 건
그만큼 여유 공간 없이 건물 간격이 좁게 들어 섰다고 볼 수 있습니다.
건페율이 낮은 단지로는
부산 남구의 대연힐스테이트푸르지오
단지에 들어가면
동간 거리가 넓고 동 사이로
녹지 공간이 펼쳐져 마치 공원에 온듯한 느낌을 받습니다.
매우 쾌적합니다.
반면에 닭장 아파트라고 불리는
동래구의 동래3차SK뷰
주복입니다.
좁은 대지에 매우 높은 동들이 빽빽하게 들어서 있습니다.
이런 단지에서는 뷰가 막히고 트이냐에 따라
선호도와 가격이 달라집니다.
그만큼 사람들은 답답하고 막힌 뷰를 좋아하지 않습니다.
이런 용적률과 건폐율은 아무렇게나 정할 수 있는 수치는 아니고,
해당 토지가 속한 용도 지역에 따라 법적으로 상한이 정해져 있습니다.
용적률과 건폐율은 높으면 좋을까요? 낮으면 좋을까요?
사업성 측면에서는 용적률이 높고 건폐율이 높을수록
분양 가능한 세대가 많아서 좋습니다.
한 세대라도 더 만들어야
분양 수익을 높일 수 있기 때문입니다.
다만, 현재 구축의 용적률과 건폐율에 있어서는 다릅니다.
현재 용적률이 낮고, 법적 상한까지 여유가 많다면
추가로 지을 수 있는 면적이 크다는 뜻입니다.
여유분 만큼 더 빽빽히 지어 일반 분양분이 많아지면
그 수익은 조합원 수익으로 분배됩니다.
조합원의 분담금을 낮추는데 유리합니다.
구축 아파트는 용적률과 건폐율이 낮을수록
사업성이 좋다고 볼 수 있습니다.
<목동의 신시가지 10단지 >
이미 학군지라는 입지에 더해,
용적률과 건폐율을 보면 매우 낮습니다.
재건축시 추가 부담금이 적고
사업성이 높아 투자 가치가 높다고 판단됩니다.
<강서구의 가양6단지>
위에서 언급했던 가양6단지는 재건축 이슈가 있습니다.
용적률 192%는 강서구 노후 단지 중에서
비교적 여유 있는 수치입니다.
괜찮은 입지에 재건축 기대감은 현재 시세에도 이미 반영되어 있습니다.
어제 반모임에서
적적한투자 튜터님께서 해주신 말씀입니다.
‘지금 구축을 볼 때는 재건축/리모델링을 봐야 합니다.'
우리가 앞으로 매수하게 될 단지는
10년을 바라볼 거기 때문에
90년대 단지를 가져갈 때 재건축/재개발 얘기가 나올 수 밖에 없습니다.
단순히 위치나 가격만 볼 것이 아니라,
현재 용적률은 어느 정도인지, 개발 여지가 남아있는지
함께 살펴보시면 좋을 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다♡
