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너바나, 자음과모음, 주우이
5월 9일, 다주택자 양도세 중과유예 종료일이 어느 새 2주도 남지 않았습니다.
임장을 다녀보면 ‘계약일’에서 ‘토지허가신청일’ 기준으로 완화되었음에도 불구하고 시장에 나와있는 다주택자 매물은 많지는 않은 상황입니다. 급매는 많은 부분 소진되었고, 매도를 계획했었으나 5월 9일 임박한 지금까지 매수자를 찾지 못한 다주택자들은 증여, 장기보유 등 차선책을 강구하는 형국입니다.
그럼에도 불구하고 아직 시세 대비 저렴하게 매수가능한 다주택자 매물이 종종 남아 있는데, 대부분 전월세 낀 매물입니다. 후순위대출을 이용하여 자금 조달 및 매수가 가능한데요. 다만 그를 위한 몇 가지 선결 조건 및 방법이 있습니다. 내집마련 계획하시는 분들은 참고해 보시면 좋겠습니다 :)
#1. 선결조건 및 방법
1. 선결조건
1) ‘무주택자’일 것
: 토지거래허가구역에서 주택 매수시 허가시점으로부터 4~6개월 내에 반드시 실거주해야 하므로, 4~6개월 이상 임차기간이 남은 세낀 주택은 원칙적으로는 매수/매도가 불가능합니다. 그러나 다주택자 매물 출회 활성화를 위해, ‘무주택자’에 한해 매수 가능하도록 예외규정을 두었습니다.
2) 세입자 만기 시점에 보증금 반환 및 실입주 가능할 것
: 위 1)번과 이어지는 내용으로, 무주택자는 예외적으로 매수 가능하나 실거주의무는 여전히 살아있습니다. 다만 그 기간이 세입자 퇴거시점까지로 유예됩니다. 최대 유예가능기한은 2028년 2월 11일까지이며, 세입자가 계약갱신청구권을 행사한다해도 유예가능기한을 넘길 수 없습니다.
가장 큰 문제는 보증금 반환인데요. 2026/4/28일 기준, 임차인퇴거자금대출은 규제지역에서 1억 원으로 제한됩니다. 즉 [보증금-1억원]의 보유현금이 세입자 만기일까지 마련되어야만 매수가 가능합니다.
3) DSR 기준 충족할 것
: 현재 토허가지역에 적용되는 DSR 기준은 1금융권은 40%, 2금융권은 50%입니다. 또한 규제지역 주담대의 경우, ‘스트레스 DSR 3단계’가 적용되어 실제 적용받는 금리에 +3.0%를 더한 스트레스 이자율로 DSR을 산정합니다. 마이너스통장을 보유하고 있다면, 사용하지 않았더라도 한도 전체가 대출금액으로 잡혀 DSR 산정에 불리하게 작용하니 유의하시기 바랍니다. 다만 마이너스통장의 금융기관이 어딘지에 따라 DSR이 다르게 잡힐 수 있고 그 외 세부 사항은 각 대출기관별로 다를 수 있으니 대출상담을 꼭 받아보시길 바랍니다 :)
2. 매가별 후순위대출 한도금액
: 매수하는 주택가격(=매가)별로 대출한도금액이 제한됩니다.
- 15억원 이하: 최대 6억 원
- 15억 초과 ~ 25억 원 이하: 최대 4억 원
- 25억 원 초과 ~ : 최대 2억 원
3. 후순위대출금액 산정방법
: 다주택자 세낀 매물은 전월세보증금이 선순위이므로, 후순위로만 대출을 받을 수 있습니다. 즉 대출가능금액이 전월세보증금만큼 줄어듭니다.
또한 아무래도 금융기관 입장에서는 최악의 경우 대손의 위험이 있으므로 후순위대출 자체를 해주지 않을 수도 있으니, 대출실행가능여부를 각 은행/ 금융기관별로 꼭 문의해보시기 바랍니다.
* 후순위대출금액 산정공식
= Min[(주택시세 x LTV) - 전월세보증금, 매가별 대출 한도금액(2~6억원)]
* ‘주택시세’: ‘매매가’가 아닌 ‘KB시세 일반가'
* LTV: 각 조건에 따라 다릅니다.
- 생애최초 구입자: 70%
- 서민실수요자(무주택+부부합산 연소득 9천만원 이내): 60%(주택가격 9억원 이하)
- 0~1주택자: 40%
- 2주택 이상(다주택자): 0%
#2. 케이스별 후순위대출
*주택 매가 15억, KB시세 14억, 전세보증금 7억 일 경우
(DSR 충족 / 후순위대출 가능한 금융기관 있을 경우 전제)
1) 생애최초일 경우(LTV=70%)
= Min[(14억x70%)-7억, 6억]
= Min[9.8억-7억,6억]
= Min[2.8억,6억]
= 2.8억
2) 서민실수요자일 경우(LTV=60%)
= Min[(14억x60%)-7억, 6억]
= Min[8.4억-7억,6억]
= Min[1.4억,6억]
= 1.4억
3) 일반 무주택자일 경우(LTV=40%)
= Min[(14억x40%)-7억, 6억]
= Min[5.6억-7억,6억]
= Min[0억,6억]
= 0억(대출불가)
5월 9일이 가까워옴에 따라 다주택자들도 조급해지지만, 지금이 마지막 기회라고 여기는 실수요자분들도 조급하실 수 있을 것 같습니다.
하지만 내집마련은 ‘순간적인 기회를 잡는 것’이 아니라 '가치를 보는 눈을 꾸준히 키워 가치 대비 저평가된 자산을 매수한 후 잘 보유하는 것'이라고 생각합니다.
지금 알려드린 방법은 가능한 하나의 선택지일 뿐이지 ‘절대반지’가 아닙니다. 말씀드린 선결조건이 잘 준비되지 않은 상태에서 섣불리 들어갔다가는, 임차보증금을 돌려줄 수 없는 등의 큰 리스크에 봉착할 수 있으니 자산상황을 다시 한 번 잘 점검해보시고 시뮬레이션도 미리 해 보시길 추천드립니다.
또한 규제상황은 변할 수 있고 은행에 따라 대출 실행가능 여부가 다를 수 있으므로, 위 내용을 참고하시되 대출하시는 금융기관에 반드시 자세한 상담을 받아보시길 바랍니다.
여러분의 성공적인 내집마련을 응원합니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
