[또니업] 이재명 시대 부동산 독서후기

👀보다

<aside> 💡 관심이 가는 내용, 중요하다고 판단되는 내용. *가장 중요한 단 하나의 내용은 빨간색

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1장. 민주당 정부마다 심화된 양극화, 이번에는 과연?

• 진보 정권 시기에는 서울이 광역시보다 급등하고, 보수 정권 시기에는 서울과 광역시 간의 가격 격차가 줄어드는 경향이 반복됨
• 가계에 풀린 돈은 비슷했고, 입주물량은 오히려 문재인 정부가 훨씬 많았는데도 집값은 문재인 정부 시기에 훨씬 더 많이 올랐다. 그렇다면 이 차이는 진보와 보수 정권의 ‘정책 차이’에서 비롯된 결과
• 진보 정권과 보수 정권의 부동산 정책에서 가장 뚜렷한 차이는 바로 다주택자에 대한 입장이다. 대체로 진보 정권은 다주택자에 대한 규제를 강화하고 보수 정권은 다주택자에 대한 규제를 완화하는 입장이다.
• 그 이유는 명확하다. 다주택자에 대한 규제 강화는 다주택자들로 하여금 보유 자산을 ‘똘똘한 한 채’로 집중하게 만든다. 그 결과, 수요가 상급지로 몰리면서 상급지와 중하급지 간 가격 격차가 확대된다.
• 2025년 5월 국토연구원에서는 <주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향> 이라는 보고서를 통해 주택 매매가격의 변동성에 영향을 미치는 주요 요인을 분석한 결과를 발표했다. 이에 따르면 수도권 주택매매가에는 ‘유동성’이, 지방 주택 매매가에는 ‘공급’이 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. (중략) 즉, 주도권 부동산 가격을 잡으려면 ‘공급확대’보다는 ‘유동성 제한’이 더 효과적이라는 이야기이다.
• 627대출 규제는 조항마다 부동산 시장으로 유입되는 자금을 옥죄는 데 초점이 맞춰져 있기 때문이다. 특히, 많은 이들이 ‘주택담보대출 6억 원 한도 제한’에 주목하고 있지만, 그 못지않게 중요한 것은 전금융권의 가계대출 총량 목표를 하반기에 계획 대비 50% 축소’하겠다는 조치다. 이는 결과적으로 은행이 대출금리의 핵심요소인 가산금리(대출금리에서 수신금리를 뺀 값)을 현재의 1.3% 수준에서 더 인상할 수 있도록 정부가 용인하겠다는 뜻으로 해석될 수 있다는 이야기다.

2장. 이재명 정부의 예상 행로

• 서울25개 구 중 무려 21개 구에서 이재명 후보가 승리했고 강남,서초,송파,용산 등 4개구에서만 패했다. (중략) 이는 곧, 다음 지방선거와 총선을 앞두고 이재명 대통령과 더불어민주당이 서울 1주택자를 계속 우군으로 붙들어둘 수 밖에 없다는 점을 시사한다. (중략) 이러한 점을 고려하면, 향후 부동산 관련 증세가 있더라도 “부동산 증세는 하지 않겠다”는 기존 공약을 뒤집기 보다는 고가 1주택자나 다주택자를 겨냥한 ‘핀셋 증세’에 나설 가능성이 높다. 특히 서울 전체 보다는 강남,서초,송파,용산 등 핵심 지역 고가 아파트 소유자의 부담을 더욱 늘리는 방향으로 진행될 것으로 보인다. 이번 선거 결과로 보아, 해당 지역에 대한 규제로 인한 정치적 부담은 상대적으로 작아졌기 때문이다.
• 또한 이재명 정부는 적극적으로 공급 확대 정책을 써도 향후 3년 이내에 당장 입주 물량이 늘어나기 힘들다는 점도 잘 알고 있다. 그리고 정부의 재정 확대 정책이 결국 유동성을 늘려 부동산 가격을 상승시킬 수 있다는 점도 충분히 인식하고 있을 것이다. 이러한 배경 속에서 시행된 627 대출 규제는 단순한 유동성 억제 조치를 넘어 매매 수요를 줄이려는 의도로 풀이된다. 특히 주택담보 대출 이용시 6개월 이내 전입 의무 부과, 지방 1주택자의 수도권 주택 매입 시 주담대 전면 금지 등은 지방 거주자의 수도권 진입 자체를 어렵게 만들어 수요를 직접적으로 억제하는 조치라고 할 수 있다.
• 전세자금 대출이 그동안 전세가는 물론 매매가 상승에도 동력을 제공해왔던 것은 불편한 진실이다. (중략) 그러나 상대적 약자인 세입자가 받는 대출이란 점에서 역대 정권은 전세자금대출을 규제 대상에서 포함시키는 데 주저해온 것 역시 사실이다. (중략) 실제로 2019년 105조 원이었던 전세대출 잔액은 2024년에는 171조 원까지 확대됐는데, 정량적으로 보더라도 5년간 66조 원에 달하는 자금이 전세자금대출 형태로 부동산 시장에 추가 유동성으로 공급된 셈이다.
• 만일 전세자금대출이 dsr 규제에 포함되면 ① 전세가 하락이 불가피해지면서 갭투자도 줄어들고 ② 전세에서 월세로의 전환이 늘어나면서 주택 매수 대기자의 자본 축적 능력이 떨어져 시장 진입 시점이 지연될 가능성이 크다.

3장. 향후 변화를 이끌 핵심 변수

• 시장의 흐름을 바꿀 수 있는 핵심 매물은 다주택자에게서 나올 수 밖에 없는데, 양도세를 높이면 이들의 매물 출회를 억제하게 돼 매물이 급감하기 때문에 가격 급등으로 이어진다.
• 2020년, 입주 물량이 훨씬 많았음에도 서울 전세 지수 상승률이 무려 +28%에 달한 것은 임대차3법의 시행으로 전세 유통 매물이 급감했기 때문이다.
• 2018년에 주택임대사업으로 등록된 물건들이 많다는 것은 역으로 말하면 2026년에 8년 만기를 맞아 자동 말소된 물량이 많다는 뜻이기도 하다. 중요한 건이 물량 중 얼마나 많은 주택이 시장에 매물로 출회될 것이냐는 점이다.
• 임대주택 재고를 주임사 만기 이후 매물로 출회될 수 있다는 잠재 매물로 간주해본다면, 실제로 매물 출회가 가시화될 경우 주요 시보다는 도(경기도 제외)가 더 큰 타격을 받을 수 있다는 결론이 나온다. 게다가 현행 정책 구조상 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화될 경우, 비핵심지의 주택을 먼저 정리할 가능성이 크다는 점에서 도 지역의 매물 출회 가능성은 더욱 커진다. 결국 핵심지와 비핵심지 간의 간극은 더욱 벌어질 수 있다.
• 게다가 장기임대주택 장기보유특별공제 요건에 따르면 임대사업자 등록 후 8년간 의무임대를 완료하면 50% 공제, 10년 임대 시 추가 20% 공제가 가능하기 대문에 양도세 절감을 위해 매도를 2년 더 미루는 판단도 가능하다. 특히 시세 차익이 큰 매물일수록 더더욱 그렇다.
• ①다주택자에 대한 보유세가 완화되거나 현 수준으로 유지될 경우, 2026년 만료되는 주임사 등록 매물이 즉시 출회될 가능성은 상대적으로 낮다. ②다주택자에 대한 보유세가 대폭 강화될 경우, 2026년에 만료 매물의 출회 가능성은 높아진다. 다만, 주임사(다주택자)들은 매물 정리를 통해 보유 물량을 줄인 뒤 핵심지 매수에 나설 가능성이 크다. 이 경우 상급지와 중하급지 격차가 더욱 벌어져 양극화가 심화될 수 있다.
• 2020년 입주 물량이 역대급으로 많았음에도 계약갱신청구권 사용으로 전세 유통 매물이 급감하면서 전세가 펀더멘털 이상으로 폭등했다. 반면 2022년에는 입주 물량이 줄었으면도 2020년에 계약갱신청구권을 사용한 물량이 시중에 다시 풀리면서 전세 유통 매물이 증가해 전세가가 하락했다.
• 원래 전세는 현금을 마련할 수 있는 사람들이 들어가는 것이었으나 전세자금대출이 생기면서 더 좋은 주거 환경을 원하는 사람들이 하나둘씩 대출을 받게 되고 그 결과 전세가가 올라갔다.
• 이런 점에서 지난 대선 당시 서울에서는 강남3구 및 용산구에서만 패배한 더불어민주당 정부 입장에서는 중하급지에 더 큰 타격을 주는 전세자금대출의 dsr 규제보다는 상급지에 보다 직접적인 영향을 미치는 총액 한도 제한 방식의 규제를 더 현실적인 대안으로 고려할 가능성이 크다.

4장. 이재명 시대,부동산은 이렇게 움직인다.

• 서울 입주 물량과 서울 전세가 상승률 사이의 상관계수는 -0.3, 수도권 입주 물량과 서울 전세가 상승률 사이의 상관계수는 -0.49로 나타났다. 이는 서울 전세가 상승률이 서울 입주 물량보다는 수도권입주 물량과 더 강한 반비례 관계를 가진다는 의미다. 이러한 분석 결과는 서울 전세가의 향방이 서울 내부의 공급 상황보다는 수도권 아파트 입주 물량에 더 크게 좌우단다는 점을 시사한다.
• ‘분양가를 올리지 않으면 집을 지을 수 없는 환경’이다. 공사비 급등으로 인해 건설사가 수익을 내기 위해선 분양가 인상이 필수인데, 분양가가 오르려면 기축 주택 가격 역시 동반 상승해야 한다. 기축 집값보다 분양가가 과도하게 비싸다면, 소비자 입장에서는 신축 분양을 받을 유인이 줄어들기 때문이다. 결국 공급이 늘어나려면, 다시 말해 분양이 본격화되려면 ‘집값이 올라야 한다’는 결론에 이르게 된다. 반대로 집값이 하락할 경우 분양가를 올릴 수 없고, 이는 공급 위축으로 이어질 수밖에 없다.

📌 요약

✅ 정부는 1주택자를 등돌리긴 어려우나 강남, 서초, 용산, 송파를 핀셋 규제할 가능성이 있고, 새정부에서 유동성이 확대 되는 상황

✅ 전세는 초기 의도와 달리 자금 여건보다 더 좋은 주거 환경에 살 수 있게 만들었고, 이는 전세가격의 상승 원인이 되고 매매가 상승을 만듦. 갭투자 여건을 줄이고, 본인 자금상황에 맞는 현실적인 전세를 살도록 전세자금 dsr 적용을 할지가 관건임.

✅ 서울의 매매가는 유동성, 지방의 매매가는 전세가에 영향이 있음. 최근의 대출 규제들은 부동산으로 흘러가는 자금을 차단하기 위함임. 대구와 울산의 공급이 줄어들면서 전세가 상승의 요인이 되고, 울산의 고소득 직장인의 비율이 늘어나서 소득 대비 매매가 수준이 쌈.

✅ 서울의 전세가 상승률은 수도권의 공급과 관계됨. 수도권의 공급을 늘리기 위해서 민간에서 분양을 해야하는데, 공사비 급등으로 분양가가 올라야 하는데, 기축의 가격이 올라야 가능하다는 결론에 이르게 됨 혹은 임대를 할 수 있는 다주택자가 필요한 상황인데, 정부에서 이부분을 어떻게 할지 관건

👀깨닫다

<aside> 💡 (깨) 책을 통해 깨닫게 된 점. *가장 중요한 단 하나의 내용은 빨간색

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• p22. 즉, 주도권 부동산 가격을 잡으려면 ‘공급확대’보다는 ‘유동성 제한’이 더 효과적이라는 이야기이다. 627대출 규제는 조항마다 부동산 시장으로 유입되는 자금을 옥죄는 데 초점이 맞춰져 있기 때문이다. 👉 수도권의 집값은 유동성에 영향이 있고, 대출규제를 제일 먼저 시행을 하는 이유는 유동성을 줄이기 위함이다. 정부에서는 집값을 잡기 전에 가장 먼저 대출을 손보는 이유가 여기 있구나를 느꼈다.
• 추천 단지를 보고, 주요 직장까지의 직주 근접을 보고 대단지로 구성이 되어 있고 초등학교까지의 접근성이나 주변 환경이 어떤지에 대한 기준으로 판단을 하였다 👉 직주근접과 환경이 입지중에 가장 중요하다. 결국은 자녀를 키우는 학군지는 특정이 되어 있고, 맞벌이가 늘어나고 있는 추세기 때문에 직장에 가까운지? 어떤 직장이 배후주거지인지? 그게 아니면 얼마나 빨리 갈 수 있는지? 그리고 환경이 쾌적한지를 가지고 단지를 선별해야겠다.
• 공사비 급등으로 분양가가 올라가게 되고, 분양가가 올라가기 위해서 기축의 가격이 올라야 한다. 👉 시장의 싸이클상 하락기에 재건축이나 재개발 소식이 들린다기 보다, 상승기에 유독 더 들리는게 좀 와닿지는 않았는데, 건설사 입장에서도 상승기가 되면 분양가를 올릴 수 있는 요인이 되고, 분양의 성패가 갈리기 때문이다.

👀적용하다

<aside> 💡 (적) 나의 변화를 위해 바로 적용해볼 것

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• 뉴스 기사를 보면서, 그냥 받아들이는게 아니라 기사에서 나오는 이해관계자들 입장에서 어떤 영향이 있을지 생각해보고 찾아본다
• 데이터에 입각해서 생각해본다
• 저자가 생각하는 추천단지보다 더 나은게 없을까? 매매가격별로 내가 생각하는 우선 단지를 뽑아본다.