은행에서 대출을 안 해주니 집주인이 돈을 빌려준다. | 2026.04.30 [집을's 시장 관찰일지]

https://n.news.naver.com/article/009/0005673004

기사 요약

배경

강남권 초고가 주택 대출 규제가 강화되면서, 매도자가 매수자에게 잔금을 빌려주는 ‘셀러 파이낸싱’이 시장 왜곡의 신호로 재등장

핵심 내용

셀러 파이낸싱의 재등장과 방식

• 정의: 매도자가 매수자에게 잔금 일부를 빌려주고, 매도인은 해당 주택에 후순위 근저당권을 설정하는 거래 방식
• 과거 사례: 2020년 전후 15억원 초과 주택 대출 금지 당시 강남권에서 확산된 바 있음
• 현황: 규제 완화로 자취를 감췄다가 최근 대출 규제 강화와 함께 다시 고개를 듦

시장의 구조적 왜곡과 자금줄 차단

• 대출 한도 제한: 15억원 초과 아파트 대출 한도 4억원, 25억원 초과 2억원으로 제한(10·15 대책)
• 우회 조달 단속: ‘사업자 대출’을 통한 우회 자금 조달 단속 및 개인사업자 운전자금 대출 전수 검증 강화
• 결과: 수십억원의 현금을 자체 조달하지 못하면 상급지 진입이 어려운 구조 고착화

매수·매도자의 이해관계와 시장 왜곡

• 갈아타기 차단: 강력한 대출 규제로 유주택자의 상급지 이동(갈아타기)이 사실상 차단됨
• 자금력 부족: 무주택자 위주로 거래가 열려 있으나, 초고가 주택을 감당할 자금력이 부족함
• 토지거래허가제 영향:
  • 전세를 낀 ‘저가 매물’은 유주택자 매입 불가
  • 즉시 입주 가능한 ‘고가 매물’은 무주택자에게 과도한 자금 부담 요구
  • 수요와 공급이 맞물리지 못하는 구조 형성

거래의 리스크와 주의사항

• 거래 유인: 매도자는 세 부담 완화를 위한 빠른 처분, 매수자는 부족한 자금 보완
• 잠재적 위험: 자금 출처 소명이 불명확할 경우 향후 법적·세무적 문제 발생 가능성
• 업계 조언: 당장의 이해관계를 맞추는 수단일 뿐, 리스크가 적지 않아 주의가 필요함

집을's 생각

1015 부동산 대책 이후, 25억 원 초과 주택은 LTV, DSR과 무관하게 대출 한도가 2억 원으로 제한됩니다. 결과적으로 단지 가격이 아무리 높거나 개인의 소득 수준이 아무리 좋아도, 현금을 충분히 보유하지 못한 수요자는 매수 자체를 시도하기 어려운 구조가 됐습니다. 상급지 시장이 ‘대출로 접근 가능한 시장’이 아니라 ‘현금으로만 접근 가능한 시장’으로 바뀐 셈입니다.

그런데 공급(매도) 측도 사정이 있습니다. 상급지를 보유한 다주택자 중에는 양도세 중과를 피하거나, 아직 시행되진 않았지만 장기보유특별공제, 보유세 부담 변화를 대비해 물건을 정리하려는 수요가 존재합니다. 게다가 현재 거래 가능일이 10일 밖에 남지 않아 타임 어택인 상황이라 매도자는 심리적으로 더 조급해질 수밖에 없습니다.

문제는 매도는 매도자의 의지만으로 되는 게 아니라는 점입니다. 자산이 많다거나, 비싼 아파트를 보유했다고 해서 쉽게 팔리는 것이 아니라, 매수자의 선택과 자금 조달이 전제됩니다. 하지만 현재는 대출 규제로 인해 매수자의 진입이 막혀 있습니다. 이 수요 공급의 미스매치가 커지면서 매도자가 매수자에게 잔금을 빌려주고 후순위 근저당권을 설정하는 방식의 거래인 셀러 파이낸싱가 등장하게 됩니다. 

다만 이 방식은 양쪽 모두에게 리스크가 큽니다. 토허제 환경에서는 자금조달계획서 등 자금 소명이 더 엄격해지기 때문에 매수자는 자금 출처가 불투명하다고 판단될 경우 세무조사 가능성이 커질 수 있습니다. 게다가 대여 사실을 입증할 차용증, 이자 지급 내역, 상환 계획 등이 제대로 갖춰지지 않으면, 대여가 아니라 증여로 판단돼 가산세 대상이 될 여지도 생깁니다. 매도자 역시 마냥 안전하지 않습니다. 후순위 대출은 변제 순위에서 밀리기 때문에 매수자가 추가 채무를 지거나 세금 체납 등으로 주택이 경매로 넘어가면 빌려준 수억원을 회수하지 못할 위험이 존재합니다.

셀러 파이낸싱은 당장의 거래를 성사시키는 데는 도움이 될 수 있지만 제도권 금융이 아닌 사금융적 성격을 띠는 만큼 매수자와 매도자 모두가 리스크를 부담해야 합니다. 따라서 이런 거래를 검토한다면 대충 맞춰서 진행하기보다는 증빙과 구조를 정교하게 준비해야 합니다. 무엇보다 이러한 무리한 우회보다 시장 상황과 자신의 역량에 맞춰 순리대로 의사결정하는 것이 잃지 않는 투자에 더 적합하다고 생각합니다.