실거주 못 했을 뿐인데 세금 폭탄? | 2026.05.01 [집을's 시장 관찰일지]

https://n.news.naver.com/article/018/0006270889

기사 요약

배경

장기보유특별공제 개편 논의로 비거주 1주택자 규제 불확실성 확대

핵심 내용

제도 사각지대 발생

• 육아·지방 발령 등 불가피한 비거주 사례 증가
• 일시적 2주택 특례와 달라 현행 제도 보호 불가

정책 방향 변화

• 보유기간 공제 축소, 거주기간 공제 강화 검토
• 관련 소득세법 개정안 발의 및 입법 논의 진행

영향 및 우려

• 비거주 1주택자 세 부담 증가 가능성
• 실수요자까지 투기 수요로 간주될 위험

보완 필요성

• 교육·근무·부모 봉양 등 불가피 사유 예외 검토
• 기준 부재 시 거래 위축 및 시장 혼란 가능성

집을's 생각

내 집 마련을 했다고 해서 모든 사람이 곧바로 그 집에 실거주할 수 있는 것은 아닙니다. 실거주 목적으로 집을 마련했더라도 삶에서는 예상하지 못한 변수가 생기기 때문입니다. 갑작스러운 타지 또는 타국 발령, 친정이나 시댁의 육아 도움, 부모 봉양, 자녀 교육, 혹은 향후 이사할 집을 미리 마련해두는 경우처럼 불가피하게 내 집이 아닌 다른 곳에 거주해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

기존에는 이런 상황이 발생해도 큰 문제가 되지 않았습니다. 해당 주택에 직접 거주하지 않더라도 비워둘 수 있었고, 전세나 월세를 놓으며 현금 흐름을 만들 수도 있었습니다. 비거주 1주택자라는 이유만으로 직접적인 불이익이 크지 않았기 때문입니다.

하지만 최근 장기보유특별공제 개편 논의가 나오면서 분위기가 달라지고 있습니다. 정부는 보유기간에 따른 공제는 줄이고, 실제 거주기간에 따른 공제를 강화하는 방향을 검토하고 있습니다. 이는 비거주 1주택자에게 세금상 불이익을 주어 시장에 매물을 나오게 하려는 압박으로 볼 수 있습니다.

현재 가장 현실적으로 거론되는 불이익은 장기보유특별공제입니다. 장특공은 12억원 초과 1주택자가 주택을 양도할 때, 보유기간과 거주기간에 따라 양도차익 일부를 공제해주는 제도입니다. 기존에는 실거주하지 않았더라도 보유기간에 따른 공제를 받을 수 있었습니다. 하지만 앞으로 보유 공제를 줄이고 거주 공제를 강화한다면, 집을 오래 보유했더라도 실제 거주하지 않은 사람은 양도세 부담이 커질 수 있습니다.

다만 이 제도가 일시적으로 매물 출회를 할 지 몰라도 장기적으로 매물 출회를 유도할 수 있을지는 의문입니다. 장특공은 결국 양도세와 연결되는 제도이기 때문에 집을 팔 때에만 영향을 줍니다. 매도하지 않고도 다른 곳에서 거주할 수 있는 사람이라면 굳이 높은 양도세를 감수하면서 집을 팔 이유가 크지 않습니다. 오히려 세 부담을 피하기 위해 매도를 미루고 버티는 선택을 할 가능성도 있습니다. 그렇게 되면 정부가 기대하는 매물 출회보다는 매물 잠김과 거래 경직이 나타날 수 있습니다.

무엇보다 비거주 1주택자를 모두 투기 수요로 보기에는 무리가 있습니다. 직장 발령, 육아, 부모 봉양, 자녀 교육처럼 실제로 불가피한 사유가 있는 사람들도 있기 때문입니다. 문제는 어디까지를 불가피한 비거주로 보고, 어디서부터 투기적 보유로 볼 것인지 기준을 정하기가 쉽지 않다는 점입니다.

예를 들어 직장, 육아 등을 이유로 예외를 인정한다면, 실제 사유가 있는 사람들은 보호받을 수 있습니다. 하지만 반대로 시세차익을 기대하며 보유한 사람도 형식적으로는 해당 사유를 내세울 수 있습니다. 그렇다고 예외를 너무 좁게 잡으면 정말 불가피한 상황에 놓인 실수요자까지 피해를 볼 수 있습니다.

이번 논의의 핵심은 비거주 1주택자에게 불이익을 줄 것인지 아닌지에만 있지 않습니다. 중요한 것은 실수요자와 투기 수요를 어떻게 구분할 것인지입니다. 기준이 명확하지 않은 상태에서 규제만 강화된다면, 매물 출회보다는 시장 혼란과 거래 위축이 먼저 나타날 가능성이 높아 보입니다.