안녕하세요.
우리 가족의 행복을 위해.
우가행 입니다.
1강에서 bm할점 적어보겠습니다.
실전반의 의미
실전반에서 더 큰 성장을 해낸 사람은
모든 것을 공유하고 동료들을 레버리지 하는 사람이다.
우리가 성장을 하기 위해서는
목표를 철저하게 계획하고 최고의 수준으로 실행하며
복기하고 다시 실행한다.
튜터님의 조언을 진심으로 받아들이고
나를 바꾸려고 노력해야 한다.
이전의 나를 버리고
최고의 실전투자자가 되기로 마음 먹고 달려 나가야 한다.
실전반을 재수강 한다면,
내가 알고 있는 것을 행동으로 옮겨야 한다.
그리고 나에게 부족한 것이 무엇인지 알고
세분화된 목표를 세워야 한다.
나의 단계를 알고 다음 단계를 위한 구체적인 계획을 수립한다.
현재 시장 상황과 앞으로의 변화
2008년 이후로 소득대비 통화량이 많이 증가하였다.
소득이 아파트 매매가격 상승을 따라가지 못하고 있다.
상급지는 2025. 7. 이후 거래가 잘 안되는 편이고,
실거래가 대비 1억 정도 내려가도 거래가 안됨.
4급지는 지속적으로 신고가 갱신하면서 상승.
4, 5급지 흐름이 아직 안 온곳은 적극적으로 매수 검토해라.
가격의 변화에 집중하는 것이 아니라 해당 단지의 가격이 싼지,
비싼지에 집중해라.
좋은 자산을 사는것도 중요하지만 적절한 시기에 의사결정 하는 것도 중요하다.
좋은 자산을 사겠다고 너무 고심하다 놓치지 말고 더 오르기 전에 빠른 의사 결정 필요.
많이 오른 단지는 조심해라. 하락장이 오면 하락폭이 클 수 있지만 장기적으로 보면 더 오를수 있다. (감당가능하면 좋은거)
적게 오른 단지는 하락장이 오면 적게 하락할 수는 있어도 많이 오르지는 않는다.(안정적)
이전에는 아파트 챗수를 많이 늘려서 자산을 쌓았다면
지금은 여러 챗수를 좋은거 하나를 항아리에 담는다고 생각하자.
규제가 더 심해질 것이고, 세금이나 대출도 다주택자에게 유리하게 적용되지 않을것이다.
급지 판단 기준
급지만 보지 말자.
단지를 사는 것이기 때문에 단지마다 가치판단이 필요하다.
지역별 최고가 아파트 가격수준을 비교하여 지역 위상 파악하기.
수도권은 교통이 중요.
되도록 역에서 가까운 환경, 좋은 단지에 투자해야 하고,
역세권 중에서도 역에서 먼 단지보다 되도록 가까운 단지에 투자하도록 하자.
1생활권 A단지, 2생활권 B단지 중에 조건에 맞는, 투자금 상황에 맞는 단지에 투자하면 된다.
너무 좋은거, 1생활권 A단지만 투자하려고 하지 마라.
무의미해지는 전고점의 기준
가치를 분석할때 너무 전고점만 보려고 하지 마라.
전고점이 의사 결정에 도움이 될 수는 있다.
하지만 전고점이 파악하지 못하는 지표가 있다.
전고점은 단지가치가 반영되어 있지 않고 가격만 보인다는 것이다.
반드시 현재 입지가치, 선호도, 미래가치(호재)를 보고 비교해야 한다.
신축이었을때의 전고점은 가치가 다를수 있는 가능성이 높다.
투자의 본질은 가치 대비 싸게 사는 것이다.
지금은 전고점을 넘어가는 시장이기 때문에 전고점의 의미가 크지 않다.
이런 시장에서는 전고점보다는 단지가치에 집중해야 한다.
투자자의 진짜 실력이 나오는 시장이다.
불과 2년전만해도 전고점 대비하여 가격이 싼지 비싼지 비교하였다면,
지금은 전고점이 거의 넘어간 단지가 많아 의미가 없어지고 있음.
수도권 투자 단지의 기준
직장, 교통 - 역을 도보로 이용가는 한가.
환경(커뮤니티, 연식), 학군 - 선호단지가 가격이 비싼 이유가 있다.
공급 = 구리는 왕숙지구가 들어옴으로서 공급이 많지만
워낙 서울, 수도권 공급이 없기 때문에 지금 전세가 6억보다 더 내려갈 가능성이 적다.
(예전에 강사와의 만남에서 튜터님께 질문드렸던 내용인데 강의중에 갑자기 말씀하심. 네 알겠습니다. 튜터님!!)
수도권 투자 기준 - 급지
같은 투자금으로 상위급지에 투자할 수 있도록 하자.
수도권 투자 기준 - 생활권
각 지역의 생활권마다 선호도가 다르다.
같은 투자금이면 더 선호하는 생활권에 투자하자.
예를 들어 마포의 경우, 5호선을 선호. 도심이나 여의도 직장인들이 많고,
의외로 강남 직장인들이 별로없음. 그래서 5호선 선호.
임장 중 대로, 지상철, 고가도로 넘어가면 생활권이 바뀌면서
분위기가 바뀌는데 임장중에 잘 정리하자.
생활권 선호도 정리는 지역마다 선호요소가 다르므로
개별적인 선호도 파악해서 우선순위를 정해야 한다.
해당 생활권의 랜드마트의 선호요소 파악하면 알 수 있다.
그리고 커뮤니티 확인 중요. 입지(직장, 교통, 학군, 환경) 확인하고,
가격을 붙여본 후 입지 비슷한데 가격이 높은 단지가 있다.
눈에 보이지 않는 커뮤니티가 있을 수 있음.
그럴땐 전화임장해서 부사님께 물어보자.
커뮤니티, 부촌인 단지를 우선으로 투자 검토하자.
임장보고서에는 안보이는 부분이니 의심하고 전화임장까지 해보자.
수도권 판단기준 - 교통
서울, 경기 7대 업무지구 30분 내, 1시간 내 도착할 수 있는지 확인하자.
1순위 강남
2순위 여의도, 광화문
3순위 판교, DMC, 마곡, 가디구디
버스+지하철, 지하철 환승, 자차 소요시간 파악해 보기.
역에서 버스타고 20분 걸리는 비역세권이라도
업무지구까지 1시간 내 출퇴근 가능한 거리라면 투자할 수 있다.
수도권 판단기준 - 환경
여의도 시범단지가 1971년식인데도
가격이 빠지지 않는 이유가 있다.
그곳은 부촌이고, 고위직 많이 거주하며
고위직 부모끼리 학군 네트워킹이 형성되어 있다.
좋은 입지, 좋은 선호도를 가진 연식 좋은 아파트를 먼저 투자해야 함.
좋은 커뮤니티와 연식은 생활권, 단지 선호도에 영향을 미친다.
반드시 최신축까지 같이 투자범위에 두고 검토해야 한다.
커뮤니티는 같은 소득수준의 사람들끼리 모여 있기를 원한다.
임대주택이 껴 있으면 선호도 빠질 수 있다.
(임대주택을 비하하는 것이 아님. 투자적 관점에서 고려)
저환수원리 - 저평가
전고점은 의미가 없어졌다. 전고점이 넘어도 투자가능하다.
전고점 대비 낮은 단지는 절대적 저평가이다.
앞으로 오를 가능성이 높다. 투자 검토.
절대적 저평가 범위에 들어왔다면
같은 투자금으로 더 좋은단지를 선택.
서울, 경기 투자 핵심은
좋은 단지를 찾고 적정가격에 매수하여 최대한 오래보유해라.
저환수원리 - 환금성
내가 사려는 아파트는 매도가 가능한가?
주변 비슷한 가치의 단지와 가격 흐름을 같이 하는가?
1,2,3층, 탑층이 주변 단지의 가격에 쫓아가는 단지이면
사도 된다.
그런 물건들은 상급지일수록 유리하다.
성동구 마장동 구축 탑층 괜찮다.
마포구 구축 1층 괜찮다.
다만, 전저점이 형성되는 시기가 지나치게 늦는게 단점이다.
하락장에서 매도할 수 있는 단지가 환금성 좋은단지이다.
이유는 하락장에서 상급지 단지 가격이 많이 내려가기 때문에
환금성이 없는 단지에 투자를 하였다면 상승장때는 따라 갈수는 있어도
하락장때 매도가 안 될수 있다.
하락장때는 거래자체가 안되는 시기이다.
그럼에도 선호단지는 낮은 가격에도 매도가 잘 된다.
선호도 떨어지는 생활권의 300세대 이하단지, 주상복합은
시장이 안좋을때 거래가 특히 어려울 수 있다.
그럴때 상급지로 갈아타기나 좋은 보합장이나 하락장에서 기회 놓칠수 있다.
동향, 사이드는 남향이 우선순위일뿐 큰 차이는 없다.
가격만 욕심부리지 않으면 매도 가능하다.
환금성 떨어지는 단지라도 전세가는 꾸준히 우상향하며
대세상승장에서 매매, 전세가 우상향한다.
하지만 하락장에서 매도 안되는게 문제다.
저환수원리 - 수익성
예전 2009년도부터 2016년전까지는
부동산 매매를 꺼려하는 시기.
전세가가 매매가 턱밑까지 와야
매수했던 시기이다.
이젠 그런 시장은 오지 않을 가능성이 높다.
이유는 이제는 아파트를 매수하여 돈을 번다는 심리가 다수이다.
부동산이 투자재로 보기 때문이다.
부동산도 주식처럼 투자재가 되어 버렸다.
자산운영판단기준
1. 확연하게 좋은자산으로 움직인다.
2. 그게 아니라면 앞마당 늘리면서 보유.
3. 다음 고점 찍을때까지 잘 보유
갈아타기 시기
더 좋은자산으로 갈아탈수 있을때
베스트 타이밍은,
강남과 노원(보유물건)이 모두 눌려있는시기(2023년)
노원(보유물건)이 강남보다 더 많이
오르는시기(2026년 이후)
양극화라 하더라도 상급지로 갈아타는게 유리.
장기적으로 상급지가 더 많이오름.
시나리오1: 1호기를 2년내 매도해야할때
양도세부담vs갈아타기 이익 정리.
갈아탈 자산이 확연히 좋은가.
지방 아직 안올랐다.
수도권 오른다고 지방대탈출 금지.
감정적으로 대응하지 않기.
시나리오2: 수익이 나지 않았는데 매도해야할때
매도가 나은 경우
현 자산이 저가치 물건인경우.
확연히 좋은 자산을 갈아탈경우.
장기보유시 손실,
누적리스크가 더 클경우(역전세, 세금 등)
보유가 나은경우
키맞추기 흐름에서 회복가능성 보임.
매도후 갈아탈만한 적절한 물건이 안보이는경우.
보유하면서 상급지 앞마당 늘리는것이 유리한경우.
시나리오3: 이미2주택을 보유한경우
2채 정리->갈아타기
조건
2채를 합쳐 확연히 좋은자산으로 갈아탈 경우.
판단
두채를 정리해 자금을 합치면
체급을 올릴수 있는경우(자산의 등급을 한번에 상향)
보유하면서 앞마당 늘리는경우
조건
정리해도 확연히 좋은자산이 안보이는경우
판단
애매한 갈아타기는 자산을 정체시킴(보유하면서 앞마당 늘려나간다)
1채정리->부분 갈아타기
조건
1채만 정리해도 더 좋은 자산으로 이동가능.
판단
남은1채보유, 다른1채 갈아타기(포지션 상향하며 등급상향)
공통판단기준
확연하게 좋은 자산으로 갈아탈수 있는가?
그게 아니라면 보유하면서 앞마당 늘림.
시나리오4 : 투자금 없을때
지금 못 옮겨도 다음 갈아타기를
위한 상급지 앞마당 늘린다.
현시장에서 최고의 재테크방법
무자산 → 내집마련 → 주식, 코인으로 현금 확보 →
갈아타기 → 반복.
1주택 실거주 갈아타기 전략
장점 : 실거주 가능, 규제 부담 적음.
단점 : 자산증식느림.
유리한시기 : 상승장 중반이후.
다주택 전략
장점 : 자산증식빠름
단점 : 실거주 못함, 규제부담
유리한시기 : 하락장, 상승장초반
유디 튜터님.
현재 시장상황과 대응방법,
앞으로의 투자방향에 대해
빠짐없이 강의해 주셔서 감사합니다.
자산을 잘 보유하고 대응하면서
상급지로 업그레이드 할 수 있도록
상급지 앞마당 늘리고,
현금 확보도 늘려나가겠습니다.
긴시간 강의해주셔서 감사합니다.
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