안녕하세요
케빈드림입니다.
드디어 바라던 열반스쿨 실전반 강의를 수강하게 되었습니다.
첫 실전반이기에 이전과는 다르게 조금 더 집중하고 몰입해서 강의를 들었습니다.
실전투자자가 되기 위한 실전반 강의는 어떻게 다른지, 무엇을 배웠는지 정리/복습 해보겠습니다.
26년 4월 현재 수도권 시장
최근 몇개월 간에는 실거래가 보다 높은 호가가 형성된 시장이라는 것을
앞마당 시세트래킹을 하며 저도 느낄 수 있었습니다.
이전 기초강의에서도 권유디 튜터님께서 실거래대비 올라간 호가를 받아들여야 한다고,
절대적 저평가 여부가 의미가 없어진 시기가 왔다고 말씀해주셨습니다.
지금 시장에서는 1,2급지를 제외하고는 앞으로 신고가를 갱신하며 계속 올라갈 것이기 때문에
전고점이라는 개념이 없어지는 시장
즉, 25년에 한창 강사님들께서 투자를 독려하시면서 전고점은 최후에 참고하기 위해 확인하는 것이며
전고점을 다 넘어버리면 어떻게 판단할 것이냐고 말씀하시던 그 시기가 온 것입니다.
이제는 절대적 저평가는 의미가 없어지고, 가격을 가지고 다른 단지와 비교하는 상대적 저평가를 판단해야 하는 시장이 되었기에 지금 변화되는 가격에 신경쓰게 된다면 매수하지 못하는 시장이라고 하셨습니다.
수도권 투자 기준
지역이 아닌 개별 단지의 가치를 스스로 판단할 기준을 알아야 하며, (지역/생활권)을 퉁쳐서 판단하는 것이 아니라 단지까지 가치판단이 내려가야 한다.
수도권에서 투자하는데 기준에는 급지, 생활권, 단지 등 여러가지가 있음을 강의해주셨지만
그 중에서도 공통적으로 관통하는 개념은
같은 투자금이라면 상위 급지에 투자할 수 있는 곳이 없는지
같은 투자금이라면 지역내에서 더 선호하는 생활권에 투자할 수 있는 곳이 없는지
내가 보는 생활권, 지역에서 상대적으로 좋은 선호도를 가지고 있는 단지를 보고 있다면 그 지역보다 높은 생활권, 지역(급지)에서 투자 가능한 단지를 찾는 과정이 중요하다고 말씀해주셨습니다.
또한 생활권의 선호도를 파악하기 위해서는 지역마다 선호되는 핵심 입지요소가 다르기 때문에 이를 파악하여 우선순위를 정해야하며, 예를들어 해당 지역의 랜드마크 단지의 입지요소 중 가장 큰 입지요소가 해당 지역 전체의 가장 큰 입지요소가 될 가능성이 높다고 하셨습니다.
여기서 중요한 것은 투자금만 생각하고 퉁쳐서 지역(급지)과 생활권을 나누는 것이 아니라 입지요소(가치)를 기준으로 단지레벨에서 비교해야 한다는 것을 알 수 있었습니다.
입지요소를 확인하고 가격과 비교하는데도 이해가 되지 않는 부분에 대해서 부동산 사장님과의 대화를 통해 해당 단지들의 가격차이가 왜 발생하는지를 확인해야 한다고 말씀해주셨습니다.
그리고 임장시 꿀팁으로
현재는 중심과 가까운 구축단지들의 가격이 너무 많이 올라 상대적으로 중심과 역과 먼 신축단지들의 경우, 가격이 많이 오른 단지에 비해서 덜 오른 단지들이 많아 이런 단지들에서 기회가 있을 것으로(이런 단지들이 전세가는 또 많이 올라 매전차이가 줄어들었다 = 투자금이 적게 든다) 임장시 이런 단지들을 찾아보라고 하셨습니다.
저환수원리의 디테일
월부의 투자기준에서 가장 기초가 되고 기본이지만 핵심인 저환수원리의 개념에 대해서도
실전투자자라면 어떻게 사고하고 판단해야하는지를 배울 수 있었습니다.
결국 우리에게 필요한 것은 ‘무엇이 더 나은 가치인지 식별하는 통찰력’이며, 다른 단지들 중에서 상대적으로 저평가된 더 좋은 단지를 선택하고, 세대수/주상복합 혹은 1,2,3,탑층의 물건이라도 가격이 매력적이거나 압도적인 선호도를 갖춘 물건이라면 충분히 매도가 가능하다(환금성). 이전에는 높은 전세가율 시장에서 적은 투자금으로 높은 수익률을 추구하는 투자도 가능했다면, 현재 시장에서는 현실성이 동떨어진 전세가율 수준이므로 내 투자금으로 가장 큰 수익, 높은 수익금이 기대되는 단지를 선택하는 전략이 최선이다. 그리고 현재 시장에서는 최악의 경우 23년 초반(전저점)까지 매매가가 떨어질 수 있다는 가정하에 원금보존을 판단해야 한다. 리스크는 여전히 대출을 지양하는 투자를 해야한다.
기초강의에서 보다 디테일한 내용으로 직접 임장을 할때 그리고 임보를 작성할때
더 나아가 투자의사결정을 할때 완전한 저환수원리의 기준을 적용할 수 있도록 해야겠습니다.
10억 달성 로드맵
올해 초부터 대통령의 SNS에서 시작된 (물론, 6.27/10.15 규제 등 시작은 작년이었지만)
다주택자 양도세 중과세 유예 폐지, 비거주 1주택 논란, 지방선거 이후 보유세 등 최근에는 장특공 폐지까지..
이러한 세금과 관련하여 혼란스러운 정책 그리고 알 수 없는 미래가 점처지는 가운데
튜터님께서 종부세, 양도세 등 세금에 대한 내용을 정리해주시고
투자 시나리오를 통해 발생할 세금에 대해서 숫자로 확인할 수 있었습니다.
정권이 바뀌며 변화되는 부분들과 변하지 않는 부분은 어떤 것이며
이를 투자의 원칙과 기준에 부합하는지를 판단하는 것이 중요한 부분이라는 생각을 하게 되었습니다.
그리고 10억 달성을 위해 무주택/1주택/2주택 이상 등의 케이스 별로
현재 시장에서 향후 어떻게 투자를 준비하거나 방향을 잡아야 하는지에 대해서도 정리해주셨습니다.
현재 1주택인 저에게 여러가지 방향의 고민이 있었는데,
세금이 어떻게 될 지 모르는 지금 그리고 다주택자를 때려잡고 있는 흐름에서
무리하게 추가주택을 매수하는 것이 아닌
저축을 늘리고 내가 가진 부동산보다 더 높은 급지의 앞마당을 만들어
매도 후 추가 저축액과 함께 갈아타기를 준비하는 방법도 있다는 것을 알게되었습니다.
이 과정에서 주식 혹은 코인 혹은 부업을 통해 저축액 즉, 투자금을 모으며
투자를 못하는 기간에는 꾸준히 앞마당을 늘려가라고 하셨습니다.
여기서 가장 중요한 것은 ‘확연히 더 좋은 자산’이어야 한다는 점이였습니다.
세금에 대한 리스크와 각종 규제가 있는 상황에서 수익 여부와 관계없이
지금 가진 자산보다 더 ‘확연하게’ 좋은 자산이라면 매도후 갈아타기를 해도 괜찮다고 말씀해주셨습니다.
5월9일 다주택자 양도세 중과 유예 폐지와
6월 지방선거 이후 발표될 보유세 관련 등
앞으로 변화될 시장앞에서 미리 현재 나의 자금 상황을 판단하고 세금을 시뮬레이션 해보며
10억달성을 위한 2가지 원칙
- 확연하게 좋은 자산을 가지는 방향
- 그게 아니라면, 보유하며 갈아탈 앞마당을 늘려간다
이 두가지를 핵심원칙으로 투자방향과 의사결정을 내릴 수 있도록 해보겠습니다.
마지막으로 강의 처음에 말씀해주신
“투자는 점이 아니라 선이다. 매수 하나 했다고 끝나는 점이 아니라 비전보드의 목표를 달성하기까지 이어지는 과정의 선이다”
부분을 가슴에 새기고 목표를 향해 행동하겠습니다.
감사합니다.
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