안녕하세요! 투자고고입니다 :)
오랜만에 실전반 수강후기로 돌아왔습니다!!
✅ 강의 요약
1강 강의를 한줄로 요약한다면?
“매수는 점이고 잘 보유해서 선을 긋기 위한 투자기준과 디테일”을 알려주는 강의라고 생각합니다.
저환수원리 디테일을 복습해서 좋은 부분도 있었지만,
보유 포트폴리오 관련 고민이 많았기에 본 강의로 해결된 부분도 있으면서도 고민이 많아졌습니다..
강의 요약 목차는 다음과 같습니다
- 투자 기준, 저환수원리 디테일 (매수는 점!)
- 투자 기준 적용사례
- 보유 포트폴리오 및 운용방안(점을 선으로)
✅강의를 통해 알게 된 점
- 목표한 시기와 자산 규모까지 보유해야 한다는 측면에서, 매수는 점이고 점에서 선으로 이어나가는 방법을 알아야 한다.
- 이번 시장에서는 세금(양도세,종부세) 공부도 필요하고 포트폴리오 구성을 어떻게 할 것인지 전략을 세워야 한다.
- 현 정부는 규제를 한번에 터뜨리는 경향이 보여줬기 때문에, 막무가내로 다주택자 포지션 보다는 상황을 지켜보는 게 리스크 관리 측면에서 유리할 수 있다.
- 양도세 중과를 지불하더라도 보유 자산보다 현저히 좋은 자산이 있다면, 시기를 불문하고 갈아타는것이 유리하다. 더 좋은 자산일수록 장기적으로 격차를 벌리기 때문이다.⭐
- 갈아타는 시점은 두 개이다. 하락장에 가치가 혼재해질 때. 그리고 상급지가 초반부에 올라가서 주춤하는 동시에 하급지가 키맞추기로 올라갈때가 포함된다. 이럴 경우를 대비해서 상급지 앞마당을 꾸준히 늘려나가야한다.
- 상승장 전 과정에서, 급지를 불문하고 누적 상승률은 비슷하다. 현재 기준으로 남은 상승률은 하급지가 더 많이 남아있을 수 있으며, 수익금으로는 가액이 큰 상급지가 유리한 상황이다. 현재까지 덜오른 단지들은 선호도가 좀 빠져서 그런거지 오르지 않을 단지가 아님. 누적상승률은 결국은 꼭지까지는 결국 비슷하다.
- 수도권 4가지 투자기준은 급지! 선호도! 직장+교통! 환경!으로 구분된다.
- 현재는 전고점이 아니라 지금의 가격 자체가 싼지 비싼지 판단해야 하는 시기이다. 만약 내가 A지역에서 선호도 좋은 단지가 투자 가능하다면, 상위생활권에서 투자가능한 단지가 없는지 다시 판단해보기.
- 임장시 고가도로, 지상철/철도가 있다면 발걸음을 멈추고 생활권 분위기를 요약해보기.
- 입지가 크게 차이가 안나는데, AB단지 가격이 꽤 차이가 난다면 원인을 의심해보기(부촌?커뮤니티? 등등)
- 현재 시장은 과거대비 전고점,전저점 회복 사이클이 짧아졌고, 과거와는 달리 전세가율(전세가 상승을 조금 더 기다리면 투자금이 줄어듦)이 적용되지 않는다. 이는 유동성 때문이고 부동산이 투자자산으로 자리잡으면서 욕망이 지배한다는걸 보여준다.
- 투자 결정전, 매물개수와 가격을 확인해야 한다. 투자자가 진입하여 전세 매물이 늘어나면 경쟁이 치열해져서 전세가가 하락할 여지가 있기 때문이다.
- 종부세는 1주택(인별과세,각자 9억씩), 1세대 1주택 특례(12억 공제, 고령자/장기보유 세율공제)로 구분된다. 매년 선택 가능하지만, 한번 신청시 다음해 동일하게 적용되기에 9월 신청기간때 미리 유불리를 판단해야 한다.
- 양도세=(양도차익-장특공제-기본공제) x 세율 - 누진공세.
- 현 정부는 장특공제와 세율을 조정할 것으로 예상됨
운용 포트폴리오는 확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로!(매도/갈아타기/추가 투자) 만약 아닐 경우 앞마당을 끊임없이 늘려나가도록 하자.
✅적용할 점
- 시나리오별 세금 시뮬레이션 수행해서 감이라도 익혀보기
- 1호기 매도후 갈아타기 vs 2호기 투자 고민
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