[수잔30] 부동산 투자의 정석

부동산 투자의 정석

김원철(김사부)

1. 논의하고 싶은 점

p.205(전자책)

‘10년 안에 반드시 1억 원이 넘는 현금흐름을 창출해야 해’ 같은 목표에 너무 집착하지 않길 바란다. 그건 그저 하나의 ‘방향’이라고 생각하면 된다. 그런 방향을 잘 잡고 꾸준히 가기만 한다면, 최소한 ‘돈 때문에 걱정하는 삶’에선 벗어날 수 있을 것이다.

→ N년 안에 10억 달성을 해야한다는 조급한 마음을 가져본 적이 있으신가요? 제가 투자를 처음 시작할 때는 40살에 은퇴할 수 있을 줄 알았는데, 하다보니 그 시간을 제가 정할 수 있는게 아니라는 생각이 들었답니다. 여러분들은 어떠신가요? 조급한 마음을 가지고 계신가요? 아니면 올바른 방향성을 가지고 꾸준히 가고 계신가요?

2. 느낀점 및 적용할 점

[가장 와닿은 부분]

기본적으로, 투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는 게 아닌 시장이 벌어다주는 것이다. 김사부님 책인지 모르고 읽었지만 흥미진진하게 읽었다. 투자고수의 인사이트가 가득 담긴 책이라는 생각이 들었다. 조급하지 않게 방향성을 가지고 가는 것, 결단은 과감하게 하지만, 한 번의 실패가 모든 것을 원상태로 만들 수도 있다는 것. 그러므로 기다릴 줄도 아는 것, 돈을 번다는 성과가 노력에 담기지만은 않는다는 것. 모든 부분에서 공감되는 부분이 많았다. 내가 아직 갈 길은 멀지만 이제 조금은 알 것 같은건, 성과와 나의 노력이 비례하지 않는다는 것이었다. 그런데 그렇다고 노력하지 않는다는 말은 성립하지 않는다. 오히려 더 노력해야한다는게 아이러니한 것 같다. 돈은 시장이 벌어다준다는 말이 와닿았고, 시장 앞에서 한번 더 겸손해야겠다는 생각이 들었다.

[적용할 점]

• 조급함은 버리고 올바른 ‘방향성’을 가지고 가라.
• 판단했다면 행동하라.
• 위험성이 있다면 멈추고 조심해라.
• 성과는 절대 나의 노력과 비례하지 않는다. 하지만 그럼에도 불구하고 노력이 필요하다.

3. 내용정리

1장.부동산 투자, 여전히 유효한가?(불/호황에도 흔들리지 않는 투자법)

2장.현명한 투자자의 정석(3,000만원*4년 투자)

3장.탁월한 투자자의 정석(핵심 부동산 투자)

4장.투자 고수의 정석(머니트리)

5장.대상별 투자의 정석(아파트,재건축,분양권,오피,단독/상가주택,상가)

p.33

혼인으로 생겨나는 가구 수가 매년 줄어들고 있고, 요즘 2030세대는 결혼을 포기하고 사는 세대라는 말도 있다. 하지만 이는 과거와 비교할 때 적다는 것이지 결혼 자체를 하지 않는다는 말이 아니다. 틀림없는건, 결혼을 하는 세대들이 계속 존재하는 한 반드시 신규로 집이 필요한 가구가 발생한다는 것이다.

p.43

부동산은 은행에 넣어둔 예금처럼 꼬박꼬박 이자가 불어나듯 가격이 올라가진 않는다. 어느 순간 확 올라버리고, 웬만해서는 잘 떨어지지 않는다는 것이 특징이다. 선진국들의 부동산 가격 상승 사례도 마찬가지였다. 한동안 잠잠하던 부동산 시장에 수요가 조금씩 살아나면 가격 또한 조금씩 움직이기 시작한다. 그러면 여력은 있으나 구입을 미뤄왔던 잠재수요가 자극을 받는다. 가격이 오르는가 싶은 그 순간 너도나도 달려들어 주택을 구입한다.

p.50

나는 실무적으로 거품을 다음과 같은 요소에 따라 파악한다. 우선, 기간이다. ‘부동산 가격이 본격적으로 상승한 지 얼마나 되었는가?’ 상당 기간, 즉 5년 이상 지속적으로 상승했다면 거품일 가능성이 크다. 두 번째는 가격이다. ‘가격이 매스컴에서 회자될 정도로 올랐고, 또 그것이 광범위한가?’ 마지막 세 번째는 대중의 부동산에 대한 관심도이다. ‘부동산에 대해서는 전혀 관심도 없고 지식도 없던 사람이 부동산에 관심을 갖고 돈을 벌었다고 자랑하듯이 떠들거나 돈을 벌겠다고 덤비는가?’ 이때는 거품이 많이 형성되었다고 보면 된다.

p.53~54

소규모 개방경제 체제에서 정부가 쓸 수 있는 유일한 경기부양 카드는, 바로 부동산이다. … 이는 다시 말해, 정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고 거꾸로, 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 거라는 뜻이다. 부동산 가격적인 측면에서 보자면, 부동산 가격이 너무 많이 내려가면 결국 다시 올라갈 것이고, 부동산 가격이 너무 오르면 결국 다시 내려갈 가능성이 크다고 볼 수 있다.

p.74

결국 부동산 자체의 한계에 의해 어떠한 경우에라도 수요와 공급의 불일치가 발생할 수밖에 없다는 이야기다.

p.75

스스로 열심히 연구하고 그렇다고 판단 내린 것에 과감히 투자해야 한다. 그러나 투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. ‘내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?’라고. … 내 생각대로 과감하게 밀고 나가는 것까지는 좋다. 그러나 그 대상 혹은 그 시점이 만약 내 예상과 다를 경우 크게 문제가 된다면 그동안 잘해 온 투자로 얻은 결과도 한순간 물거품이 되고 만다. 따라서 늘 자신의 투자 행위가 맞는 것인지 물어야 한다.

p.76

부동산 시장의 변수는 여전히 존재한다. 일단 가장 중요한 경제 성장에 관해서는 예측이 불가능하다. 우리나라의 저력을 믿기는 하지만, 외부 경제에 취약한 우리나라가 세계 경제의 돌발변수에 어떻게 움직일지 예측할 수가 없다. 둘째는 정치적 변수를 예측할 수 없다.

p.80

좋은 주택이라는 건 주변의 모든 기반시설과 환경을 포함하는 것이다.

p.126

내가 투자자들에게 당부하는 건 ‘일단 4년 동안만 투자하라’는 것이다. 조금 길어지면 6년이다. … 이 기간동안만 잘 참고 투자해서 성공하고 나면 그 다음부터는 투자하지 말라고 해도 투자하게 되어 있다. 성공의 경험이 쌓이고 이로써 투자의 재미도 알게 되고 시간이 지날수록 자금까지 쌓이게 되면, 더욱 탄력을 받는다. 이것이 바로 4~6년 투자 기간을 버텨야 하는 이유다.

p.128

… 투자 세계에서의 성과란 결국 돈을 버는 것인데, 단지 공부를 많이 한다거나 남보다 더 열정적으로 했다고 딱 그만큼의 정직한 결과가 나오는 것이 아니다.

p.129

전세 레버리지 투자가 재미있어지는 순간은 5년 혹은 7년 이후부터다. 그 기간 동안 꾸준히 관심을 갖느냐 아니냐에 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.

p.160~164

그러나 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두 가지다. ‘위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.’ … 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다.

p.165

위기엔 전세 보증금도 내려간다고? 그렇다. 전세 보증금이 내려가는 경우도 있다. 그러나 모든 지역의 모든 주택의 전세 보증금이 내려가는 건 아니다. 또한 투자자가 부동산을 1채만 소유하고 있는 게 아니라 여러 채를 가지고 있다면, 계약 갱신 시기가 모두 달라서 직격탄을 피할 수 있을 가능성이 크다.

p.168

돈은 그렇게 모이고 벌리는 게 아니다. 기하급수적으로 불어난다. 기하급수적이라는 단어를 오해하면 안 된다. 어느 날 갑자기 대박이 난다는 뜻이 아니다. 뿌려놓은 씨가 자라서 어느 순간 생각지도 못한 속도로, 예상치 못한 수의 열매를 맺는다는 것이다. 투자수익은 이렇게 불어난다.

p.176

내가 주장하는 전세 레버리지 투자의 경우, 투자 대상의 부동산을 선정할 때 ‘전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐’를 기준으로 삼는다. 장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심이다.

p.184~185

누차 강조했지만, 전세 레버리지 투자는 갭 투자가 아니다. 목표도 차익을 거두는 것이 아닌 시스템을 구축하는 것이다. … 전세 레버리지 투자의 핵심 개념은 두 가지다. 첫째, 부동산에서 돈이 나오게 한다. 둘째, 그 자금으로 부동산을 또 산다.

p.205

… ‘10년 안에 반드시 1억 원이 넘는 현금흐름을 창출해야 해’ 같은 목표에 너무 집착하지 않길 바란다. 그건 그저 하나의 ‘방향’이라고 생각하면 된다. 그런 방향을 잘 잡고 꾸준히 가기만 한다면, 최소한 ‘돈 때문에 걱정하는 삶’에선 벗어날 수 있을 것이다.

p.206

전세 레버리지 투자로 연간 1억~3억 원 정도의 투자자금이 나올 수 있게 세팅했다면, 이제 전세 레버리지형 투자는 멈춰야 한다. 부동산 채수가 많으면 관리하기도 힘들고, 또 언제든지 공공의 적이 될 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. … (개인적으로, 보통 사람이 관리할 수 있는 최대 부동산 채수는 30채라고 생각한다. 30채를 초과하지 않는 게 좋다.)

p.261

다시 말하지만, 부동산으로 인한 소득에는 세금이 많다. 일단 부동산 자산이 늘면, 실제 양도해서 소득이 생긴 것이 아닌데도 종부세와 재산세 등 보유세도 점점 늘어난다. 그리고 이러한 세금은 정권에 따라 오르내리기를 반복한다. … 그러니 이런 ‘부자세’는 당연하게 받아들이는 게 현명하다.

p.267

투자는 불황기에 하는 것이 가장 좋은데, 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 이때 투자하는 사람들을 일컬어 ‘고수’라고 부른다.

p.268

흔히 말하는 ‘일단 사두기만 하면 집값이 착착 오르던 시대는 끝났다’라는 말에 나 역시 동의한다. 이는 이제 더는 부동산 시장에서 광범위한 상승이 일어나지는 않을 거란 이야기다.

p.270

핵심, 핵심에 집중하라! 핵심 부동산은 우선 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 가격이 덜 무너지고, 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복한다. 장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다.

p.296

이처럼 핵심 부동산을 매수하기 힘들 때는 어떻게 해야 할까? 당연히 기다려야 한다. 대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라. 그게 아니라면 다른 지역을 찾아야 한다. 그런 인내와 수고를 감당할 각오 정도는 해야 한다.

p.310

… 돈 공부를 했으나 돈을 버는 것이 당연하다고 생각하는 것이다. 하지만 돈은 결코 그런 공식을 따르지 않는다. 기본적으로, 투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는 게 아닌 시장이 벌어다주는 것이다. 공부는 그 흐름을 잘 읽고 기다리다가 때를 알아보기 위해 하는 것이다.

p.319

투자에 있어 핵심 부동산이란 ‘수요가 꾸준하면서도 딱히 대체재를 만들기 쉽지 않은 부동산’을 의미한다.

p.324

결론부터 말하자면, 지방은 이대로 그저 쇠퇴하지는 않을 것이기에, 지방에 거주하는 사람들이 선호할 지역은 여전히 존재한다는 것이다. … 즉, 이렇게 생각하면 된다. 지방에 인구가 늘지 않는다고 해도 지방에 소득이 늘어난다고 말이다.