🎈 포기하지 않고, 오늘도 한걸음 나아가는 투자자💕 밍쓰입니다.
분명 수도권 투자 성공을 외치며,
즐거워하던 때가 엊그제 같은데 벌써 1년이 지났습니다.
수도권 1호기 투자를 하고
1년이 지난 시점,
복기 한 번 제대로 하지 못한 채 2호기를 진행하게 되었고,
문득 돌아보니
1호기 때와 똑같은 방식으로 투자하고 있는 제 모습을 발견했습니다.
“아, 이러면 또 같은 결과가 반복될 수도 있겠다”는 생각이 들었고,
늦었지만 지금이라도 제대로 복기해봐야겠다는 마음으로
1호기 투자 복기를 하나씩 정리해보았습니다.
1호기 투자 당시 시장 상황은 어떤 분위기였을까요?
2025년 2월 토지거래허가제 해지 이후,
강남3구와 용산에서 시작된 상승 흐름이 서울 전역으로 빠르게 확산되고 있었습니다.
거래량이 살아나기 시작했고,
특히 상급지를 중심으로 곳곳에서 신고가 갱신 소식이 들려오며
시장 분위기도 한층 달아오르고 있었죠.
하지만 이런 흐름도 오래가지는 못했습니다.
해지 이후 불과 39일 만에
다시 강남3구와 용산구 전역으로 토지거래허가구역 지정이 확대되며 규제가 강화되었고,
시장 분위기는 순식간에 혼란 속으로 들어갔습니다.
일부 지역은 거래량이 급감한 반면,
규제를 피한 지역들은 오히려 거래가 늘어나는 풍선 효과가 나타나기도 했습니다.
즉, 당시 시장은 상승 기대감과 규제 불안감이 동시에 뒤섞여 있던,
혼돈의 카오스 같은 시기였습니다.
1호기 투자 당시 어떤 단지를 보고 있었나요?
방향성도 없이 마음만 조급했던 저는
서투기 주우이 멘토님의 강의를 들으면서 알려 주신 방법대로
저평가 단지를 찾고,
투자금에 들어오는 단지를 보았던 것 같은 데
지금 돌이켜보면
그 시기가 워낙 절대적 저평가 시장이였기에 가능했던 일이었다는 생각이 듭니다.
그저 수익이 나고 있으니 잘한 투자야! 정도로만 생각했었는데,
돌이켜보니 부족함이 많고, 배울 점도 있었던 것 같습니다.
그때 당시 고민은 ?
빠르게 자산을 이루고 싶었던 저는
전세 상승분으로 추가 투자를 이어나가고 싶었고
입지 보다는 연식을 더 중요하게 생각했던 것 같습니다.
(강의에서 수백번 말했을 입지! 그치만 전…)
“전세금 상승분으로 추가 투자”를 빨리 하고 싶었습니다.
서울 4급지 역세권 구축 84타입
VS
수도권 4급지 멀세권 신축 84 타입
1년이 지난 현 시점에서 두 단지를 비교해보았습니다.
좌) 역세권의 3대 업무지구 접근성이 좋은 중간 생활권 중간 선호도 단지!
우) 비역세권 강남 1시간 이내, 7대 업무지구 중 1곳 15분 내 도달! 중간 생활권 상위 선호도 단지!
이 경험을 통해서
전고점은 그 지역 시장 상황에 따라 달라 질 수 있고, 지표에 불과하다는 것을 느꼈고,
입지 가치를 먼저 보지 않고 상품성의 가치를 우선으로 두었다는 점에서
부동산 가치는 수요의 크기과 선호도에 따라 달라진다는 것을 배웠습니다.
*1호기 매매가 98,000 / 전세가 65,000 / 투자금 33,000 이였으나 깎고, 높은 주전 세팅으로 투자금 줄임.
“첫 투자라 잔금이 안되는 리스크”를 막고 싶었습니다.
두 단지를 비교하고 있었지만,
당시의 저는 전세가가 더 받쳐주는
경기도 4급지 역세권 신축이 더 안전하고 조건이 좋다고 생각했습니다.
그 이상의 선택지를 더 찾아보려 하지 않았고,
“잔금이 안 되면 어떡하지?” 하는 불안감 때문에
전세를 뺄 자신도 부족했던 것 같습니다.
결국 투자 판단의 기준보다 불안함과 현실적인 자금 압박이
더 크게 작용했던 시기였던 것 같습니다.
“운영 측면에서 편하고만” 싶었습니다.
운영적인 측면에서도
지방에 거주하고 있던 저는 문제가 발생하면 직접 관리할 물리적인 거리가 멀다고 생각했고,
그래서 자연스럽게 손이 많이 가는 구축보다는
상대적으로 관리 부담이 덜한 신축으로 마음이 쏠렸습니다.
지금 돌이켜보면
스스로도 ‘신축이 더 안전하다’는 프레임 안에 갇혀 있었던 것 같습니다.
이 모든 과정 속에서 결국 저는,
제가 선택한 단지를 통해
투자금을 줄이고 리스크를 헷지 할 수는 있었지만,
수익률과 수익금 측면에서는 아쉬움이 남는 선택을 했던 것 같습니다.
혹시라도 문제가 발생하면
그 상황을 감당하고 해결해나가는 과정 역시
투자 경험이자 성장의 과정이 될 수 있다는 생각은 하지 못했던 것 같습니다.
그저 ‘불편한 일’ 정도로만 받아들였고,
가능한 한 안정적이고 손이 덜 가는 방향만 선택하려 했던 것 같습니다.
지금 돌이켜보면
그때의 저는 리스크를 관리한 것이기도 했지만,
한편으로는 경험할 수 있는 기회까지 함께 줄이고 있었던 건 아닐까 하는 생각도 듭니다.
1호기 이후 만든 앞마당에서 투자 할 수 있었다면 ?
강남 30분 이내 중심지 구축(59타입)이 전고점을 먼저 회복하고, 더 높은 상승! 수익금과 수익률 모두 높음.
투자금 3.5억으로 가장 가치 있는 단지를 투자했어야 했지만, 그러질 못했다.
3호기 투자는 투자금을 남기지 않고, 더 가치 있는 단지를 찾는데 집중해야겠다.
마지막으로 과정과 결과에 대한 복기
잘한 점 : 그 시기에 내가 할 수 있는 수준으로 투자 했던 것
아쉬운 점 : 동층향 선호도에 대한 파악이 부족해서 협상을 더 적극적으로 하지 못한 점,
타워형이면 더 깎아야했음.
급변하는 시장 상황으로 인해 마음이 조급했고,
조금 더 단지 가치에 집중하지 못했다.
3호기 투자는 시장 상황을 충분히 고려하고,
지역과 단지 가치에 더 집중해서 뾰족한 투자를 해야겠다.
