"집 사면 세금으로 다 날아가는 거 아닌가요?"
지난 1년간 제가 가장 많이 받은 질문입니다. 부동산 세금 때문에 매수를 6개월, 1년씩 미루는 분들을 너무 많이 봤습니다. 결론부터 말씀드리면, 무주택자·1주택자라면 세금 부담이 생각보다 훨씬 작습니다.
하지만 딱 하나, 모르면 수백만 원을 더 내게 되는 포인트가 있습니다. 9년차 세무사 한만응 세무사와 함께 취득세·보유세·양도세 세 단계를 상황별로 정리했습니다. 끝까지 읽으시면 그 포인트가 어디인지 보입니다.
부동산 세금의 3단계 구조
부동산에 세금이 붙는 시점은 크게 세 가지로 나뉩니다.
- 살 때 → 취득세
- 보유할 때 → 재산세 + 종합부동산세(종부세)
- 팔 때 → 양도소득세
이 순서대로 하나씩 살펴보겠습니다.
1단계: 살 때 — 취득세
Q1. 무주택자가 생애 첫 주택을 사면 취득세가 얼마나 나오나요?
무주택자가 첫 번째 주택을 취득할 때 적용되는 취득세율은 다음과 같습니다.
주택 가격 | 취득세율 |
|---|---|
6억 원 이하 | 1% |
6억 초과 ~ 9억 원 이하 | 2% |
9억 원 초과 | 3% |
여기에 생애 최초 주택 취득 시 취득세 200만 원 추가 감면 혜택이 있습니다. 예를 들어 9억 원 아파트를 생애 최초로 매수하면, 취득세 약 1,800만 원에서 200만 원을 감면받고, 교육세·농특세 등 부대세금(약 0.5% 수준)을 합쳐 대략 2,000만 원 안팎을 준비하시면 됩니다.
💡무주택자가 첫 주택을 사는 상황이라면 취득세 걱정은 크게 안 하셔도 됩니다.
Q2. 조정대상지역/비조정대상지역 취득세가 어떻게 달라지나요?
2025년 5월 10일부터 서울 전역과 경기도 12곳이 조정대상지역으로 지정되었습니다.
이에 따른 취득세 변화를 정리하면
조정대상지역 내 취득세율:
주택 수 | 취득세율 |
|---|---|
1주택 (첫번째) | 1~3% (변화 없음) |
2주택 | 8% |
3주택 이상 | 12% |
비조정대상지역 취득세율:
주택 수 | 취득세율 |
|---|---|
1주택 | 1~3% |
2주택 | 1~3% (동일) |
3주택 | 8% |
4주택 이상 | 12% |
무주택자에게 중요한 사실은 조정대상지역이든 아니든, 첫 번째 주택을 취득하는 무주택자에게는 아무런 변화가 없습니다. 두 번째, 세 번째 주택을 취득할 때부터 고민하시면 됩니다.
(참고 : 2026년 5월 기준 조정대상지역 확인은 국토교통부 고시가 가장 정확하며, 국토교통부 홈페이지(molit.go.kr)의 "부동산 정책>주택>주택시장 안정화 대책"에서 확인 가능합니다.)
Q3. 분양권이나 오피스텔도 주택 수에 포함되나요?
분양권은 조정대상지역 안에서 두 번째로 분양권을 취득하면, 추후 주택 등기 시점에 취득세가 중과됩니다. 분양권도 주택 수에 포함됩니다.
오피스텔은 오피스텔은 최종 용도에 따라 달라집니다.
- 주거용 오피스텔 → 주택 수에 포함, 취득세 중과 대상
- 상업용(사무실) 오피스텔 → 주택 수에서 제외, 취득세 중과 대상 아님
오피스텔 분양권도 마찬가지로, 나중에 상가로 사용하면 주택 수에서 빠지고, 주거용으로 쓰면 주택 수에 포함됩니다.
Q4. 저가 주택은 주택 수에서 빠진다는데, 기준이 뭔가요?
다주택자 취득세 중과를 따질 때 저가 주택은 주택 수에서 제외해줍니다.
지역 | 기준 |
|---|---|
수도권 | 공시가격 1억 원 이하 |
수도권 외 | 공시가격 2억 원 이하 (2025년 1월 1일 이후 취득분) |
예를 들어 조정대상지역에 1주택이 있고, 수도권 외에 공시가 2억 원 이하 주택 1채, 수도권에 공시가 1억 원 이하 주택 1채가 있는 상태에서 조정대상지역에 네 번째 주택을 취득한다면, 저가 주택 2채는 주택 수에서 빠지므로 실질적으로 2주택 취득으로 판정(취득세 8%)됩니다.
💡 저가 주택은 수십 채를 보유해도 취득세 중과 주택 수에서 계산되지 않습니다.
Q5. 갈아타기(이사 목적) 일시적 2주택, 취득세 중과되나요?
중과되지 않습니다.
1주택자가 이사를 위해 신규 주택을 먼저 취득하는 경우, 일시적으로 2주택이 되더라도 취득세를 중과하지 않습니다. 2026년 5월 9일 이전에도, 이후에도 마찬가지입니다.
단, 조건이 하나 있습니다:
신규 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 매도해야 합니다.
진짜 이사 목적임을 입증하는 것이므로, 이사 계획이 있으신 분들은 안심하고 진행하셔도 됩니다.
2단계: 보유할 때 — 재산세 & 종합부동산세
Q6. 재산세와 종부세, 뭐가 다른 건가요?
둘 다 부동산을 보유하면서 내는 '보유세'이지만, 성격이 다릅니다.
재산세:
- 부동산을 가진 모든 사람이 내는 세금
- 지방세에 해당
- 매년 6월 1일 기준 부동산 보유자에게 과세
종합부동산세(종부세):
- 부동산 가치가 일정 기준을 초과하는 사람만 내는 세금
- 국세에 해당
- 재산세보다 높은 세율 적용
종부세 과세 기준:
| 보유 형태 | 공시가격 기준 |
|---|---|
| 1주택자 | 12억 원 초과분에 대해 과세 |
| 다주택자 (2주택 이상) | 전체 합산 9억 원 초과분에 대해 과세 |
Q7. 공시가격 12억 1천만 원 1주택자, 종부세 폭탄 맞나요?
아닙니다. 겁먹지 않으셔도 됩니다.
계산 구조를 보면:
- 재산세: 12억 1천만 원 전체에 대해 부과
- 종부세: 12억 원을 빼고, 초과분 1천만 원에 대해서만 과세
- 중복 조정: 1천만 원에 대해 재산세와 종부세가 중복되므로, 이미 낸 재산세만큼 종부세에서 차감
결론적으로 12억 원까지는 재산세만, 초과하는 1천만 원에 대해서만 종부세를 내는 구조입니다.
공시가격 12억 원 미만 1주택자는 종부세 대상 자체가 아닙니다.
Q8. 같은 12억인데 1주택자와 다주택자의 세금이 다른가요?
네, 크게 다릅니다.
1주택자가 공시가 12억 원 주택 1채를 보유하면, 종부세 공제 기준이 12억 원이므로 종부세를 한 푼도 내지 않습니다. 반면 다주택자가 여러 채를 합산해서 12억 원이라면, 공제 기준이 9억 원이므로 3억 원에 대해 종부세를 내야 합니다.
Q9. 다주택자도 종부세를 피할 수 있는 방법이 있나요?
종부세 합산에서 배제되는 주택들이 법에 열거되어 있습니다.
- 주택임대사업자로 등록하여 실제 임대 중인 주택: 구청에 임대사업자 등록 + 세무서 사업자 등록을 하고 실제 임대 중이면, 해당 주택은 종부세 합산 대상에서 제외됩니다.
- 사원용 주택(기숙사 등): 회사가 직원 기숙사 용도로 구매한 주택도 종부세 대상이 아닙니다.
Q10. 앞으로 보유세가 더 올라갈 수 있나요?
현 정부가 부동산 세수를 확대하려는 기조를 보이고 있어, 공시가격 현실화가 핵심 변수입니다.
공시가격이 실거래가에 가깝게 올라가면, 지금은 종부세 대상이 아니었던 주택도 기준을 넘기게 됩니다. 예를 들어 현재 공시가 10억 원(종부세 미대상)인 주택의 공시가가 13억 원으로 조정되면, 1억 원에 대해 종부세 대상이 되는 것이죠.
실제로 정부가 공시가격을 실거래가에 맞게 현실화하겠다는 방향을 발표하고 있으므로, 보유세 부담이 늘어날 가능성은 염두에 두시는 것이 좋습니다.
3단계: 팔 때 — 양도소득세
Q11. 1주택자가 집을 팔 때 양도세, 얼마나 내나요?
1주택자는 양도소득세 비과세 혜택이 있습니다.
비과세 요건:
- 조정대상지역 주택: 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주 (취득 당시 기준)
- 비조정대상지역 주택: 2년 이상 보유만 하면 OK (거주 요건 없음)
양도가 12억 원 이하라면 → 양도세 비과세 (세금 0원)
양도가 12억 원 초과라면 → 12억 원 초과분에 대해서만 양도세 과세
Q12. 12억 원이 넘는 주택을 팔면 세금이 얼마나 나오나요?
구체적인 예시로 설명하겠습니다.
조건:
① 용인 수지 아파트 15억에 매수 → 20억에 매도
② 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주 (1주택자)
계산 과정:
① 양도차익 산출: 20억 - 15억 = 5억 원
② 12억 초과분 비율 계산: 5억 × (20억 - 12억) ÷ 20억 = 5억 × 8/20 = 2억 원
③ 장기보유특별공제 적용:
- 1주택자는 보유 기간(최대 10년, 연 4%) + 거주 기간(최대 10년, 연 4%)으로 최대 80%까지 공제
- 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주 → 공제율 80%
- 2억 × 20% = 4,000만 원만 과세 대상
④ 양도소득세율 적용: 4,000만 원에 대해 종합소득세와 동일한 누진세율 적용
💡 핵심 : 1주택자는 오래 보유하고 오래 거주할수록 세금 부담이 극적으로 줄어듭니다. 장기보유특별공제 80%를 받으면, 상당한 양도차익이 있어도 실제 세금은 매우 적습니다.
Q13. 다주택자 양도세 중과, 누가 해당되나요?
양도소득세 중과는 다주택자가 두 번째, 세 번째 이상의 주택을 팔 때 적용됩니다.
첫 번째 주택을 파는 것에는 양도세 중과가 없습니다.
5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과가 시행되더라도:
- 1주택자 → 해당 없음
- 비조정대상지역 주택 → 해당 없음
실제로 조정대상지역 발표 직후, 부산에 주택을 보유한 분들이 제게 "빨리 팔아야 하는 거 아니냐"고 문의를 주신 경우가 많았습니다. 그 때 세무상담시, “사모님, 부산은 조정대상지역이 아니므로 해당사항이 없습니다.”라고 말씀드렸는데요.
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한눈에 보는 부동산 세금 요약
단계 | 세금 | 1주택자 핵심 | 다주택자 핵심 |
|---|---|---|---|
살 때 | 취득세 | 1~3% + 생애최초 200만 원 감면 | 조정지역 2주택 8%, 3주택 12% |
보유할 때 | 재산세 | 모든 보유자 납부 | 동일 |
보유할 때 | 종부세 | 공시가 12억 초과분만 | 합산 공시가 9억 초과분 |
팔 때 | 양도세 | 비과세 요건 충족 시 12억까지 비과세 | 중과 세율 적용 가능 |
무주택자·1주택자에게 드리는 한마디
"부동산 세금이 무서워서 내 집 마련을 망설이고 계신다면, 그 걱정은 내려놓으셔도 됩니다."
취득세 1~3%
보유세는 공시가 12억 미만이면 종부세 없음
양도세도 2년 보유·거주 충족하면 12억까지 비과세.
막막함과 두려움 때문에 ‘부동산 자산’에 대한 시작을
뒤로 미루시는 분들을 위해 오늘 칼럼 작성했습니다.
부동산 세금은
두 번째, 세 번째 주택을 고민하실 때 본격적으로 세금 전략을 세우시면 됩니다.
본 내용은 9년차 현직 세무사인 한만응 세무사와의 인터뷰를 정리한 것으로, 개인 상황에 따라 세법 적용이 달라질 수 있습니다. 구체적인 매수·매도 계획 시에는 반드시 세무사와 상담하시기 바랍니다.
