“올해 집을 사지 못해서 내년에 꼭 사려구요”
“더 이상 미루면 안될 것 같아요”
“내년 초에 대출 규제가 풀리면 살거예요”
25년을 마무리하며 다가오는 26년에는
반드시 내집 마련을 하겠다는 목표를
세우고 계신 분들이 많으실 것 같습니다.
지난 10월 15일 갑작스럽게 서울 전역을 비롯한
경기도 내 선호하는 12개 지역들이
모두 다 규제 지역으로 묶이게 되면서
기존보다 대출 금액이 줄어들었습니다.
어떻게 해야할지 막막한채로 답답한 마음으로
내집마련이라는 목표에 대해 손을 놓고
시간을 보내신 분들도 많으신 것 같습니다.
최근 뉴스에서 “미국 연준(Fed), 기준금리 인하 단행”
"본격적인 금리 인하 사이클 진입" 같은
헤드라인을 보셨을 겁니다.
이런 기사를 보게 되면 대부분 아래와 같이
생각하게 되는 경우가 많습니다.
"드디어 미국이 금리를 내렸으니, 한국도 곧 내리겠지?
내년에는 대출 이자가 싸질 테니 그때 사야겠다."
하지만, 현실은 정반대로 움직이고 있습니다.
뉴스에서는 금리가 내린다는데,
막상 주택담보대출 금리는 오르는
반대되는 상황을 마주하게 되는 겁니다.
이 상황을 이해하지 못하고 단순히 "내년엔 금리가 내리겠지"라고
막연히 생가했다가는 2026년에 집을 사기는커녕
예상치 못한 상황에 다시 좌절할 수도 있습니다.
오늘은 현재 경제 상황에 대해서
거시적인 관점은 정리해보는 시간을 가져보겠습니다.
왜 금리는 계속 오를까?
많은 분이 궁금해하는 부분이실거라 생각합니다.
왜 한국은행이 기준금리를 동결하거나 인하 기조를 보여도,
시중 금리는 꿈쩍도 안 하거나 오히려 오르는 걸까요?
실제 시장에서 참고하는 금리는
“국고채 3년물" or “국고채 5년물” 이라는
채권의 금리를 기준으로 합니다.
여기서 국고채는 정부에서 발행하는 채권으로
3년물이라는 것은 채권을 산 사람에게
3년뒤 정해진 이자만큼의 돈을 더 준다고
국가가 보증한 상품이라는 것이죠.
그렇다면 해당 국고채에 대한 금리는
어떻게 변화하고 있을까요?
아래 그래프는 국고채 3년물 금리과
현재 한국 은행의 기준금리의 변화를
보여주는 그래프입니다.
최근들어 차이가 더 심해지고 있습니다.
이런 이유로 기준 금리의 변화가 없거나
인하가 된다고 할지라도
막상 내가 받는 대출 금리는
올라가는 현상이 생기는 것이죠.
어떤 이유 때문일까?
그러면 우리가 관심을 가져야할 부분은
왜 “국고채” 금리가 오르는 것인가부터 살펴봐야 합니다.
단순하게 생각해보자면 최근에 계속 이슈가 되고 있는
환율 상승과 연결지어 생각해 볼 수 있습니다.
현재 원/달러 환율은 1480원으로
최근 2년간 가장 높은 수준입니다.
그리고 이런 상황에 대한 원인은
아래의 글을 통해서 정리를 했습니다.
요약하자면 코로나 시기 이후 엄청난 유동성이 풀렸고
이 유동성을 어느 정도 흡수하기 위해
미국은 금리 인상을 강하게 단행했지만
한국의 경우는 이를 따라가지 못하면서
달러보다 원화가 더 많아지는 상황이 되었습니다.
그렇다보니 원화의 가치는 더 떨어지게 되고
환율이 올라가면서 대내외적으로 한국에 대해서
투자를 하려는 수요가 줄어들게 되는 것입니다.
기존에는 1,300원이면 물건을 하나 살 수 있었는데
이제는 1,300원으로 하나도 사지 못하는 상황이 되었으니
매력이 떨어지는 것이죠.
이는 정부에서 보증하는 채권을
사고자 하는 수요를 줄이게 됩니다.
수요-공급이라는 절대적인 법칙에 의해
수요가 줄어드니 채권 가격이 하락하고
금리가 올라가는 상황에 처하게 됩니다.
채권과 금리와의 관계
"그러면 왜 채권 가격이 하락하는데
금리가 올라가는 걸까?" 라는 궁금증이 드실겁니다.
그 이유에 대해선 세가지 단계로 생각해볼 수 있습니다.
1. 채권은 이미 이자가 정해진 상품입니다
채권은 처음 발행될 때 나중에 이자 얼마 줄게라고 금액이 딱 정해졌습니다.
- 예를 들어, 100만 원짜리 채권이 있고, 3년 뒤에 이자로 10만 원을 주기로 약속했다고 가정해보겠습니다.
이때 수익률을 계산하면 10%가 됩니다. (이해를 돕기 위해 극단적으로 표현해볼게요)
2. 채권의 가격이 하락했습니다
하지만 앞서 정리한 상황으로 인해 채권의 가격이 하락했습니다. 가격을 조정하지 않으면 팔리지 않기 때문이죠.
- 100만원이었던 채권이 90만원으로 가격이 조정되었습니다.
- 원래 이 채권은 3년뒤 110만원을 받을 수 있기에 90만원에 산다면 수익금은 20만원으로 수익률이 22%로 올라가게 됩니다.
3. 그래서 금리가 올라갑니다
이제 90만 원에 이 채권을 산 사람의 입장(=은행) 에서 계산해 볼까요?
- 90만 원을 투자해서 나중에 110만 원(원금+이자)을 받으니, 수익률은 약 22%가 됩니다.
- 처음 10%였던 금리가, 채권 가격이 깎이면서 22%로 올라가게 된 것입니다.
- 그렇다면 은행에서는 대출을 해주기 위해서는 최소한 현재 수익률(=금리) 이상을 얻어야 합니다. 왜냐면 은행도 기업이기 때문이구요.
- 은행의 입장에서는 채권을 안사면 되는 것 아닌가라고 생각하실 수도 있는데 은행은 고객이 맡긴 돈을 한꺼번에 찾아갈 경우를 대비해 일정 수준 이상의 현금화가 쉬운 안전 자산을 보유해야 합니다. 대한민국에서 국가가 발행한 국고채는 가장 안전한 자산으로 분류됩니다. 즉, 사고 싶어서 사는 것이 아니라 은행업 허가를 유지하기 위한 법적 필수 조건입니다.
결국 그렇게 금리가 올라가게 되는 것이죠
금리 상승은 막고 있지만..
하지만 정부 입장에서 금리가 상승하는 것을
지켜보기만 할 수는 없습니다.
가계 뿐만 아니라 기업에 부담이 되고
이는 현재 좋지 않는 내수 경제의 상황을
더 악화시키게 만들기 때문입니다.
다만, 그렇다고해서 기준 금리를 내리겠다고
말을 하기는 더 어렵습니다.
이미 환율이 높아진 상황에서
금리를 더 내리겠다고 공식적으로 발표를 해버리면
현재보다 더 높아질 가능성이 매우 높기 때문입니다.
그렇기 때문에 직접적으로 행동을 할 수 없기에
간접적으로 금리를 내리는 방법을 실행하게 됩니다.
바로 국채를 매입하는 것입니다.
앞서 살펴본 내용을 대입해서 정리해보면
국채를 매입한다는 것은 공급을 줄인다는 것입니다.
공급을 줄인다면 채권은 시장에서 줄어들게되고
채권의 가격을 올라가게 됩니다.
그렇다면 반비레 관계였던 금리가
내려가는 효과를 만들게 되는 것이죠.
이런 방식을 통해서 올라가려는 금리를
억제시키는 효과를 만들면서
최소한 현재보다 더 높아지는 것을 막게 됩니다.
하지만 여기서 또 다른 문제가 생깁니다
금리를 낮추기 위해서 채권을 매입했지만
채권을 매입하는만큼 시장에 돈이라는 것이 공급되었습니다.
즉, 유동성이 더 늘어나게 된 상황이 되어 버린 것입니다.
여기에 지원금이라는 명목으로 돈이 풀렸고,
내년 국가 예산이 작년 대비 더 늘어나는 등
여러가지 상황이 더해지게 되면서
생각하는 것 이상으로 더 많은 돈이 시장에 흐르게 됩니다.
이 돈이 어디에 흘러갈지는 모르겠지만
그만큼 현금의 가치가 하락함을 의미하고
이는 자산 가격 상승을 이끌어낼 가능성이 매우 높습니다.
즉, 금을 비롯한 주식, 부동산 가격의 상승은
실상 피하기 어려운 상황이라는 것입니다.
그럼 내집 마련을 어떻게 해야할까요?
환율 상황이 안정이 된다면 다행이겠지만
계속해서 불안한 상황이 지속되며
1,500원 이상으로 가게 될 경우
금리가 더 올라갈 수 있습니다.
이는 주택담보대출에 대한 부담감을 늘리면서
주택 구매 수요를 억제하게 되는 상황을
만들어 낼 가능성이 있습니다.
그렇다면 부동산 시장은 일시적으로라도
수요가 줄어들면서 가격이 조정되는 상황을
만들어 낼 수 있다는 것이죠.
혹은 유동성이 너무 커지면서
자산 시장의 상승을 감당하기 어렵고
환율에 대한 불안정이 지속된다면
리스크를 감수하고라도 금리를 인상할 수 있습니다.
이 경우에는 직접적인 영향을 줄 것이기에
역시나 수요를 억제하는 상황이 됩니다.
결국 미국의 금리 인하 기조와는 반대로
금리가 올라가는 상황이 생길 수 있습니다.
그렇기에 막연하게 금리가 내려갈거야라는
기대감으로 바라보는 것의 주의해야합니다.
그럼 위와 같은 상황이 지속되면서
가격이 조정되고 내려갈때까지 기다렸다가
내집 마련을 해야하는 걸까요?
기회는 바로 이 때입니다
물론 위와 같은 상황이 펼쳐진다면
조정된 가격에 내집 마련을 할 수 있기 때문에
좋은 기회라고 볼 수 있습니다.
다만, 미래라는 것은 알 수 없고
환율이 안정이 되는 상황으로 흘러간다면
유동성이라는 파도를 마주해야 합니다.
결국 이런 저런 이유로 미루는 것이 아니라
현재 내 상황에서 감당 가능한 아파트는 얼마이고
사람들이 좋아하는 아파트를 사는 것이 중요합니다.
어떤 상황이 펼쳐지더라도
흔들임 없이 잘 지켜가야하기 때문입니다.
환율이 오르던, 내리던
금리가 오르던, 내디런
버틸 수 있는 아파트를 선택하는 것이
그 어느 때보다 필요한 시기라는 것이죠.
그리고 가장 중요한 건 조단위로 풀려버린 돈이
거대한 유동성이라는 파도가 되어
돌아오게 될 거라는 사실입니다.
그 파도에 밀리는 것이 아니라 파도를 타셔야 합니다.
단순히 보여지는 기사나 뉴스로 판단하는 것이 아니라
스스로 생각하고 결정하시는게 필요합니다.
그게 어렵다면 내가 감당할 수 있는 예산은 어느 정도인지
어떤 기준을 갖고 내집 마련을 하는 것이 필요한지를
배워가셨으면 좋겠습니다.
26년에도는 꼭 내집마련에 성공하시길 바라겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
