입지분석 :: 모든 지역은 각자의 선호 요소가 있고
그것에 따라 가격차이가 결정된다
우리는 어떤 단지를 봐야할까?
시세를 리딩하는 선호요소는 무엇일까?
그 안에서 ‘상대적으로 더우선 되는 것’은 무엇일까?
1단계 분위기 임장의 목적! ::투자 범위를 설정한다
안 좋은걸 덜어내는 과정! 안 봐야 할 것들을 정의하는 시간! 뭐가 더 후순위 인지?
안 봐야할게 왜 안 봐도 되는지? 를 알자!
정리할 때 :: 사지 말하야 할 것의 이유를 명확히 ‘이렇기 때문에 후순위’다. 라고 써보기!
<사람>-의식적으로 휴대폰 보지 않고 사람을 보기/진실의 구간에서 루트 폰으로 체크하기
- 늘어진 옷을 입은 사람들의 모습이 보인다.
- 비속어를 남발하는 학생과 외국어를 쓰는 사람들이 같이 보인다.
낮시간 임장할 때 길거리에 만취한 사람이 분임시 2번 이상 보인다.
→3가지 중 2가지 이상이 ‘ㅇ’ 라면 투자범위에서 후순위로 설정할 것. (유도리있게 ㅎㅎ)
<상권>
서울은난개발이 심해서 상가가 괜찮은것 하나만 있어도 좋음
수도권에서 주말에 편하게 걸어나가 돈쓰는 상권은 좋은 상권(빵사서고
수도권 투자에서 안좋은 상권이 아예 없거나 비선호 상권이 있는것 (외국어 노래방 술집 어른타겟 유흥만있는 상권)
<도보>-아파트는
유모차 끌 수 있는 곳
유모차 끌기 힘든 길
도보가 아예 없어서 사람들이 차도로만 걸어가야 하는 경우
보도 블록이 깨져있고 시멘트가 노출되어 발 디딛는 곳이 안 좋은 곳
→안봐야 할것들의 이유를 정의하는 것 틀려도되니 나만의 언어로
다음달BM::진담튜터님의 생활권정리 양식 원래 하던대로 다시 BM 가즈아!!
2단계 : 입지분석의 목적 ! 투자범위에서 투자 우선숭위로 가기 위해 키워드를 고르는 과정
입지분석은 지역 선호요소를 파악하는 시간이다.→투자키워드
분위기 임장에서 정한 투자 범위를 더 좁히는 단계!!
하나의 지역 안에서 모든 단지가 투자 범위일 수 없다.
가치에 따라 우선순위가 되는 단지가 있다.
중간정도의 단지에서 선호를 더 정확히 아는 것→실력업!
**BM장표 입지분석 마무리에 이 걸 공백으로 두고 내 생각을 적어본다.**
내 생각을 줄글로 적어본다.
300세대 이상 강남 1시간 이내를 가면서 나머지 업무지구를 1시간 이내라면!!!
비교평가할 때 2005년 전 단지를 가져오면 전세가가 7, 8년 주기로 오르는 것을
확인해 볼 수 있고 매수 후보가 된다는 것을 알 수 있다.
**다음달BM::직장에서 진담튜터님 장표 BM해서 넣고 쓰기!!**
고소득 일자리를 어떻게 가냐에 따라 아파트 가격에 영향을 미침
좋은 직장을 가지고 있는 곳은 가격 폭팔력을 가지고 있을 수 있다!
→이번 임장지에서도 이게 가능할까??체크해보면 좋겠다.
**장표 BM 입지분석에 교통도 넣기!**
강의에서 1호선이 가디도 가는데 왜 체크가 안된거지 의미가 없는것인가ㅠㅠ
*다니는 사람들이 얼마나 그 단지를 지나가나도 중요!
단지분석:: 분임>입지분석>단임을 토대로 가격에 대해서 1차 생각한다.
틀려도 괜츈하니 프로세스를 빨리 레버리지 하고 과감하게 적어보기!
(이 부분 어떻게 빨리 레버리지 하는 거였는지 기억안남 강의 다시 들어보기!)
시세그루핑::지도 위에 직접 올려보며 단지 우선순위를 생각한다.(시세만큼은 직접기입하기)
!!여기서 중요한것:: 단지 우선순위를 알고 단지 선호도를 머리에 한번 더 새긴다.
시세형성요소를 통해 저평가(예상)단지를 뽑는다
그니까…시세에서는 가격형성요소가 무엇인지 찾고~
그렇다면 단지 우선순위는? 그럼 저평가 단지는? 요런 흐름으로+_+!!
단지분석:: 매긴 가치에 대한 근거를 객관적인 근거로 최종확인한다!
**BM시세지도, 그루핑 후에 바로 관심단지나 비슷한 가격대 단지 3개 가져와서 단지에 대한 생각을 뾰족하게 적어보기
단지에 대한 생각&시세에 대한 생각을 나눠서 적어보기
단지:: 단지 내외부에서 느낀점 간단하게 메모 (내부&외부::로얄동 알기위해)
시세:: 매매전세반등여부&최근거래량을 통해 반등여부 및 분위기 파악하여 투자 전략 수립!!!+_+!!
**전임 및 매임 :: 최근 한달사이 매매전월세 실거래가 매매수요인지 실거래인지도 확인해보기!
유독싼 전월세는 갱신했는지
[나와야하는 생각은]
(단지) 매물임장을 통해 앞동 뒷동 가치 차이와
(시세)00억을 돌파했는데 주변 대비 분위기 확인 필요 (주변대비해서)
매물임장시 물어볼 궁금한 점도 적어보기!!
비교평가
본질이 되는 것
선호도를 토대로 비교평가 임장 임보에 단지 평가 한것은 상승장에서도 도움이 될 수 있지만
하락장 때 버틸 수 있게 만들 수 있다. 내가 이유(보유한 근거) 를 근거로 샀으니까.
환금성이 떨어지는 단지는 상승장에서도 역전세가 난다.
급등 후에는 필연적으로 휴유증을 불러오기에 매수 직후 하락장이 올 수도 있고
이럴 때 내 마음은 어떨까? 하락장에서 버틸 수 있어야 겠다.!!
다양한 시장 속 변하지 않고 선호도와 수요로 토대로 의사결정을 할 수 있어야 한다. 이 때 필요한 비교평가!!
비교평가 장표를 토대로 내가 이래서 샀구나를 정의하기
서울수도권에서는 직장과 공급은 한 파도이니까~(거의 차이가 없으니)
교통 환경 학군을 비교한다!
같은 지역에서도 선호도 차이에 영향을 주는 요소라 집중적으로 봐야한다.
뭐라구?? 교통!! 학군!! 환경!!!
단지가치는 입지가치(교통,환경,학군)+상품가치(연식,특징)이다!
**BMBMBM!!!
(동탄은 신축이 많아 15년도 구축으로 보고있는 지역에 따라(임장지에따라) 상대적으로 연식을 따져본다.)
**비교평가는?? 입지요소와 상품요소까지 통일한 후에 비교평가 해야 보다 더 정교한 비교평가를 할 수 있다.
(새로 알게된 점!!!)
비슷한 요소 없이 모두 다른 경우 비교한는 법 :: 가격적인 판단만 되는편…
하락장에서 전저대비 적게 오른 것은 무엇인지?
전고점과 반등폭!
시장과 단지 결론
지역간비교평가
가격은 비슷한데 입지/상품이 다른 경우
입지/상품은 비슷한데 가격이 다른 경우
둘 다 다른 경우
비슷한 가격이라면?
입지가치가 높거나 상품가치가 높거나
**지역간 비교평가 땅의 가치가 다를경우 장표!!BM
급지가 높을 수록 땅의가치
급지가 낮으면 상품요소
급지가 같은 경우 상품요소 비교하
급지 차이가 1급지 정도는 상품 가치 중점
급지차이가 2급지 차이는 둘다 보되 땅의 가치 중점
3급지 이상 차이 날 때 땅의 가치 중!
3급지 이하에서 팔고 강남으로 넘어가는 수요가 있는 단지는
급지를 뛰어넘는 단지이다.
‘여기서 이사 나가면 보통 어디로 가시나요?’
신도림, 청량리고급주복,북아현뉴타운은 급지를 뛰어넘음
2급지 이상 차이 날 때는 더 많이 딥하게 비교해보기
**비교평가 장표를 BM하여 지도에 올려보기(입지와 상품 넣어서)
**입지(입지/상품 비슷한 것들)비교판 따로 모아놓으면 어떨까?가능할까??
지역간 비교평가시 가장 중요한건
★그 지역에서 햄심이 되는 투자 키워드를 입지분석 단지분석시 잘 정리해놔야함
입지가 비슷할 때는 1,2인 수요보다 3,4인 수요입장에서 고려할 것!
입지비슷할 때 더 좋은 59<덜좋은84
입지비슷할 때 계단식 방2<복도식 방3
갈아타기 의사 결정 해보기!!!-쉽지 않다 ㅎㅎ
- 내 예산 확인 매도후 생기는 금액 확인 (양도세 반영) 종잣돈+대출가능
- 상급지,선호생활숸,큰평수 보면서 찾아보기
- 과거와 비교하여 갈아타기비용or매매가 비용확인(교안확인)
- 내물건보다 확실히 낫ㄴ다는 찬단 후 매도진행
투자범위 설정 안볼거 에대한 이유붙여서 설정
투자키워드를 입지를 가지고 입체적으로 판단!
시세지도에 우선순위 저평가 단지 자유롭게 적어보기
단지분석에서는 로양동! 내외부로
비교평가 하기 위해서는 선호도를 잘 알아야 한다!
1→2로 가는 연습해보기!
선호도와 수요파악을 위해!!!
1단계 투자 범위 :안 봐야하는 것은 뭔지
2단계 투자 키워드 파악하기: 입지요소들이 안보이는데 왜 중요한지
3단계 우선순위를 이해한다: 단지임장에서 같은 금액에서 뭘 더 먼저 봐야하는지
임보의 목적은 딱 하나다 단지의 우선순위를 아는 것!!
끓어오르는 선호를 모르겠는 튀어나오는 것을 튜터님에게 여쭤볼 것
이번 강의에서 가져갈 한마디!!
재미없지만 필요한게 있다면 그것들을 잘 해내는게 자산을 쌓는데 중요한 영역이다.
새로 알게된 점
비교평가시 가격이 다를 때 입지와 상품요소를 고정하기!!!
분임이 안봐도 되는 곳을 설정하는 것 또한 목적이었다는 것!
입지 비슷할 때 59보다는 84 / 계2 보다는 복3 이라는 것!!
3급지에서 강남으로 이사가는 수요가 있는 단지들은 급지를 뛰어넘는 단지라는 것!
역시나 가격결정 요인을 알아내고 그것을 적용해 보는 것!
그래서 저평가 단지를 찾는 것!이 중요할 것 같다!
시세나 단분시 내 생각을 틀려도 적어봐야하고
그 외에도 너무 많은 것들이 새롭고~ 재미있었지만~그리고 또 어렵기도 했지만!!!
BM하고싶은것 목록
**장표 입지분석 마무리에 이 걸 공백으로 두고 내 생각을 적어본다.**
내 생각을 줄글로 적어본다.
**장표 입지분석에 교통부분 넣기!**
**시세지도, 그루핑 후에 바로 관심단지나 비슷한 가격대 단지 3개 가져와서 단지에 대한 생각을 뾰족하게 적어보기
**지역간 비교평가 땅의 가치가 다를 경우 장표!!BM
**비교평가 장표를 BM하여 지도에 올려보기(입지와 상품 넣어서)
다음달 BM 목록
진담튜터님의 생활권정리 양식 원래 하던대로 다시 BM 가즈아!!
직장에서 진담튜터님 장표 BM해서 넣고 쓰기!!**
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