✅강의 요약
현재 시장은 전고점이 무의미하고 무조건 여기지라기 보다는,
분임→단임으로 단지의 개별적 선호도를 파악하여 상대적 비교평가를 촘촘하게 수행한 후,
뾰족하게 투자를 결정해야 하는 시기이다.
[Part 1] 선호도를 임장&임보에 연결하는 방법
[Part 2] 선호도를 비교평가로 연결하는 방법
✅강의를 통해 알게 된 점
[Part1]
- 현재는 상대적 저평가 시장 → 선호도/수요 제대로 파악하는게 중요함.
- 가치보다 가격을 먼저 보게되면 계속 흔들리기에, “가치→가격→비교평가 순”으로 가치를 판단해야 함.
- 상승장 후반으로 갈수록 매수한다는 사실 자체가 아니라, 가치를 먼저 봐야지 평수는 덜 중요함
- 분임/단임을 통해 투자 범위를 설정하고, 키워드를 파악하여 투자 우선순위를 이해해야 한다.
- 1_분임(투자범위 설정, 안좋은걸 제외시키기)→2_입지분석(투자 키워드 파악)→3_단임(우선순위 이해)
- 1_분임
- Pass: 사람(단정한 옷차림새), 상권(주말 편하게 돈쓸만한 곳인지?), 도보(유모차를 끌수 있는가?)
- 상권:수도권 한정 상권이 좋다는 건 잠실처럼 삐까뻔쩍하지 않더라도, 종합상가 하나로도 편하게 주말에 소비할 수 있는 것을 의미함(카페,빵,마트)
- 도보: 보도블럭, 언덕 여부 등등은 결국 유모차를 끌 수 있는지로 귀결됨.
- 2_입지분석
- 직장/교통/환경/학군/공급. 키워드 파악하기.
- (2-1) 직장
- 7대 업무지구로 시간 분석. 7~8년 주기로 전세가 2배(땅의 가치 증명됨). 고소득일수록 폭발력 ㅇ
- 뾰족하게 분석(Ex.평촌: 동-서라인), 하나의 업무지구라도 진짜 빠르게 가면 가치 증명가능.
- (2-2) 교통
- 찐역세권은 직접 걸어보니 편하고 괜찮아야함. 환승은 1번까지만.
- 교통호재는 국토개발계획에 포함되야 시간이 걸리더라도 반영됨
- 교통호재는 외곽으로 갈수록 파급력이 큼(Ex.별내. 수지.동북선)
- (2-3) 환경
- 화려하지 않더라도 수수하고 무해한 환경(Ex.소아과,이비인후과,브런치,유기농,골프,필테,키카 등)
- 주변 신축 사람들이 지나가는 구축 단지는 사람들이 달라지기에 상권이 바뀌면서 가치가 재반영됨(Ex.염리상록. 둔촌미소지움)
- (2-4) 학군
- 클래식한 건 학업성취도 평가. 무의미한건 아님
- 트렌디한 학군은 주변 학원가로 라이딩이 가능한지, 줄넘기 학원 등 맞벌이 부모 수요가 있는지, 학생수가 많은지 등등
- 그치만 먼저 직주근접이 보장된 후에 학군 본질을 평가하는게 좋다.
- (2-5) 공급
- 호갱노노 3년치 공급 확인. 재개발/재건축 많으면 리치고 활용.
- 3_단임
- 단지임장(내부,외부→로열동 파악) + 단지분석(시세그룹,지도)
- (3-1) 내부
- 주차(탑차, 이중주차), 관리(보도블럭,쓰레기장), 동간격(중간 놀이터, 쉼터)
- (3-2) 외부
- 역>학교>상권 순으로 로열동 형성,
- (3-3) 시세그룹핑,지도
- 단지우선순위(직관적으로 빠르게) 저평가(틀리더라도 끄적이기)
[Part2]
- 비교평가의 본질은 하락할때 보유하고 운용할 근거를 찾게한다.
- 최대한 고정시켜야 비교가 가능하기에, 고정(직장,공급), 변동(교통,환경,학군)요소를 기준으로 비교평가 수행하기.
- 단지 선호도=입지가치(교통,학군,환경)+상품가치(연식,특징-만족도)
- Case 정리
- 지역내 비교평가= (1)가격비슷,상품성 다름 (2)입지상품 비슷,가격다름, (3)제각각 →투자금별 Top뽑기
- 지역간 비교평가= 동일
- 만약 생활권 우선순위가 일치하지 않다면, 인접 지역이 어디인지 파악하는게 중요(Ex.이문 VS 용두)
- 입지/상품이 비슷한데 가격이 다르다면, 가격이 저렴한게 저평가 된게 맞다.
- 하락장(전고점 대비 하락률), 상승장(전저점 대비 반등률)
- 상급지로 갈수록 땅의 가치가 더 중요하고, 2급지 이상 차이나면 땅의 가치(구축)를 선택하는게 보통은 옳은 선택이다.
- 가격에 가치를 맞추게 되는 분석이 많음(Ex. 동탄 GTX호재, 20억)
- 교통호재는 전고점에 반영되지 않을 수도 있음 주의. (Ex.신분당선, 전고점만 보고 투자시. )
- 비슷한 요소 없이 비교평가를 할 경우, 각 지역의 키워드를 제대로 반영하는 단지끼리 비교해야함(Ex. 영등포 VS 강동구)
- 비슷한 요소 없을때는 평형, 방개수 등을 고려해야 한다.
- 갈아타기는 1.3배의 매매가여야 여유마진이 있다.
✅BM
- 분임 장표: 분위기/상권, 사람으로 정리
- 학군: 아파트 거주민/빌라 섞이는지 체크
- 시세지도: 저평가 단지 뽑기
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