✅강의를 통해 알게된 점
[매물 임장하고 결론내는 법]
매임 전
- 매임은 크게 랜드마크, 저평가 단지, 예산단지를 진행하기. 랜드마크(최고가 단지로 선호요소 검증), 저평가단지(생활권내 가치대비 가격 저렴),예산단지(생활권 좋은거부터). 각 종류별로 남겨야 할 목적을 남기기.
- 저평가 단지는 뇌빼고 추출하고 임장으로 얻어야 할것들을 가져오기. 기계적으로 연식이 같은데 가격이 다르거나, 연식이 다른데 가격이 같은거 위주로 선정해보기.
- 저평가여부 확인할거면 선호동은 파악해야함. 전임하는 이유는 공백의 정보들을 파악하기 위해서(동/층, 투자금, 조건 등),
- 매임 가기전 자금계획(매수가 맞추기 위해서 대출은 얼마, 매도가액은 얼마 등)을 제대로 세우고 가는게 심적으로 편안함
매임
- 부동산방문시 동/타입별 선호도 남기기(선호동, Type). 보통 로열동은 조망, 입지(역세권,초등학교)로 결정됨.
- 매임중 연식별(신축,20년,구축)별 상태를 기록하기. 신축은 옵션 보유, 20년이면 수리할 것이 있는지, 구축이면 살릴 것이 있는지 확인. 특히 신축은 모두 새거라서 옵션보다는 동,층,향을 따지는게 좋다
- 시장 상황에 따라 수리하는 정도가 다를 수 있음. 전세가 적어서 잘 나가는 상황이라면 적게 수리해도 됨.
- 수리는 깔끔하고 튼튼하게, 장기보유할 집이라면 핵심만(주방/화장실은 2~3일 소요, 도배/장판/샷시는 당일 가능)
매임후 결론내기
- 매물시트 정리하기. 저평가, 리스크, 투자금으로 후보 선정하기.
- 저평가(선호동,구조)매물 보고 결론을 내리고, 이것보다 더 좋은 매물없는지 검토하기. 그리고 최근 실거래가로 투자금 계산하기.
- 리스크 없는지 확인.
- 매임 후 선호도, 투자검토는 남기기. 선호도는 입지 선호요소 확인하고 투자 우선순위(단지 선호도) 정리하기. 투자는 매물검토.
- 임보 결론: 재무상황, 임장지 확인, 앞마당 전체, 최종 의사결정, 결론+한달복기 5단계로 구성.
[앞마당 관리와 임보결론 작성법]
앞마당 관리 효과적으로 하는법
- 앞마당 꾸준한 관리는 좋은 가격에 좋은 단지를 살 수 있는 기회를 주기 때문. 수도권은 외곽이 전세가 상승해서 전세가 더 올라가고, 세금 규제가 앞으로 예정되기에 기회를 줄 수 있다. 갈아타기는 상승장에서도 가능하다.
- 효과적인 앞마당 관리를 위해서는 시세트래킹, 원페이지, 전수조사로 구분된다. 시세트래킹 양식은 가치가 좋은 지역, 좋은 단지부터 왼쪽에 배치시켜 지역별/가격별로 추이를 확인한다. 변곡점이 있을 경우 전임으로 상황을 파악한다.
- 전저점대비 상승률은 보는 이유는 아파트는 비율대로 상승하기 때문에 안전마진을 예상하기 위해서이다.
- 시세트래킹은 안테나 단지로 가격 흐름을 파악하는데, 앞마당이 많을경우 비슷한 단지들끼리 묶어도 된다. 가격까지 확인했으면 가격대별 비교까지 하기.
- 원페이지는 랜드마크 가격 변화, 지역내 매/전 물량, 저평가단지, 지역내 이슈, 투자의견 등을 정리하기.
- 전수조사는 최대 3개 앞마당만. 규제지역은 전화임장만.
✅BM
- 임장지 확인(생활권) 별선호도 상중하!
- 매임한 매물들 쌓아두고 매매가 변화 추이 확인
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