[내마실6기 육(6)성하는 자산, 팔(8)자 고칠 우리 밍쓰] 내집마련 시작, 양파링 멘토님과 함께❤️

앞으로 제 자산을 어떤 방향으로 운용할지 고민하던 중, 6월 내마실 강의를 수강하게 되었습니다.

이번 1강에서는 양파링 멘토님께서  ‘잘 고른 집 현상에서 유리하게 계약하는 방법'을 알려주셨습니다.
특히 현재 시장 상황과 예측하기 어려운 상황에 대응하는 전략까지 폭넓게 다뤄주셔서 큰 도움이 되었습니다.

prat 1. 26년 현재 수도권 부동산 시장

현재 수도권 부동산 시장에 대해 막연히

 "공급 부족으로 매물이 잠기고, 가격이 상승하는구나" 정도로만 생각하고 있었습니다.

하지만 강의를 통해 공급 부족 - 매물 잠김(규제에 따른 매도 심리) - 전월세 대란 -KB시세 변화로 

이어지는 흐름을 한눈에 정리해 주셔서, 

현재 시장이 어느 위치에 있는지 이해할 수 있었습니다. 

덕분에 앞으로 어떤 전략을 가지고 대응해야 할지 고민해 볼 수 있는 의미 있는 시간이었습니다.

또한 부동산 상승장은 전반부·중반부·후반부로 나뉜다고는 알고 있었지만, 

과연 어떤 기준으로 시장의 위치를 판단해야 하는지 늘 막막했습니다.

이번 강의를 통해 다양한 지표를 활용해 시장의 현재 위치를 판단하는 방법을 배우게 되었고, 

시장을 보다 객관적으로 바라볼 수 있는 기준을 얻을 수 있었습니다.

part 2. 목표매수가 정하기 3단계

현재 시장은  저점 대비 상승폭을 기준으로 의사 결정을 하는 방법에 대해 알려주셨습니다.

기준이 생기면 리스크는 줄어 들고 자산을 쌓아가는 관점에서는 잘 지킬 수 있을 것 같습니다.

기준은!

내가 보고 있는 매물이 바닥 대비 N배 미만이면 살만함

내가 보고 있는 매물이 바닥 대비 N배 이상이면 신중하게 접근하기

다만, 저점 대비 상승률 N%넘는 단지 조정 대비한 예산 수립하기

목표 매수가는 

물건파악 - 시장파악-가격결정 3단계로 이루어지는데요,

언덕이 있는 A단지를 예시로 설명해주시니 이해가 더 쉬웠습니다.

part 3. 계약조건 합의를 마쳐야 하는 단계

협상에는

• 상태 : 매물의 상태가 안좋으면 협상해볼 수 있지 않을까? 

  - 입주기본, 타일깨짐, 마루 변색, 결로, 곰팡이, 누수 등 상태를 기준으로 협상 시도 금액까지 가이드

    * 누수는 절대 안돼요!

• 상황 :  급한 상황이면 원하는 것을 주고 받을 수 있지 않을까?

   - 경제적인 상황으로 급전, 세낀매물, 세금 문제, 상속이나 이혼 등 재산 정리 등 왜 꼭 팔아야하는지 이유 알고 협상하기

   * 법적 다툼이 있거나 중대한 고지사항이 있는 집 절대 안돼요!

• 가격 : 수익이 크다면 조금 더 여지가 있지 않을까? 

    - 매수 시기에 따라 가능할 수 있는 수익을 확인하고 무리하지 않게(기회 날리지 않게) 협의 시도

   

   

마지막으로 합의까지 마쳤다면, 매매계약 프로세스로 넘어가는데요,(장표는 바로 저장! 기억하기~)

토허제 지역이 대부분인 만큼 상세하게 강의해주셨습니다.

주의점 

약정서는 정식 계약 절차가 아니므로 토허제 승인이 나고, 

본계약을 진행할 경우 약정금액을 환급받은 후 계약금을 다시 보내야 한다!(약정서에도 문구 넣기)

계약 후 변수에 대해서는

1. 법적 / 세무적 : 자금조달관련 소명서가 나올 수 있으니 사전에 미리 대응 하는 것이 필요함 /  증빙자료 필수
2. 누수 등 중대한 하자 : 누수 등 둥대한 물리적 하자를 대비하기 위해서는 중개대상물 확인 설명서에 정확히 기재

느낀 점

저는 0호기 매도 시 

매수자분의 대응 부족으로 자금 소명서가 저에게도 나왔었는데요,

소명서 받으니 너무 당황스러운 기억이 납니다.

이런 상황(법적 / 세무적 사항)을 강의에서 알려주시니 너무 좋았습니다.

부동산 거래 통장은 별도로 관리하고, 

매수&매도 계획이 있다면 최소 한달 정도는 앞뒤로 정리한 후 사용하면 좋을 것 같습니다.