✅아파트명 : 대구 수성동4가 수성보성타운아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
수성구 종사자 수 : 140,216명
수성구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
범어역 : 자차 4분, 지하철 8분, 도보 21분
반월당역 : 자차 8분, 지하철 13분, 도보
교통등급 : S급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 대구동중학교, 학업성취도 91.6%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 이마트 푸드마켓 수성점 1개
등급 : B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 수성구 3년 입주 합계 : 1,532세대 (26년 1,201세대 + 27년 0세대 + 28년 331세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 수성구 인구수 : 408,527명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,042세대
(1년 : 2,042세대 / 3년 : 6,126세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,532세대 (26년 1,201세대 + 27년 0세대 + 28년 331세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,532세대÷3년 = 연평균 510세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 510÷2,042 =0.249배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 26평 현재 매매 2.9억, 전세 2.2억
5년 내 고점 매입시: 21년 9월 매매 4.7억 전세 2.9억
5년 내 저점 매입시: 25년 3월 매매 2.8억 전세 1.6억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 입지와 단지 크기에 대비해 저평가되어 있는 것은 확실해 보인다. 조금 더 안쪽의 다른 신축 아파트와 비교시 (거긴 애초에 대형 평수 위주의 고급이긴 하다만,) 2배 이상의 매매가 차이를 보인다. 비슷한 연식의 만촌동 아파트와 비교시 비슷한 가격대를 보이는데, 조금 더 최근의 아파트고 대단지인 것, 주변 생활환경이 더 나은 것을 생각하면 비교군 대비 다소 저평가 되어있다고 생각한다. 다만 초보 투자자로써 96년식의 노후된 아파트의 저평가 여부를 확신하기 쉽지 않다.
2) 환금성 : 쉽지 않을 것으로 보인다. 이미 30년 차의 노후된 단지로써 매수 후 연식이 추가로 지나면 선호도가 많이 떨어질 것으로 보인다. 다만 수성구에 속해 있고 범어동과 그리 멀지 않은 달구벌대로 변에 위치해있기 때문에 적은 예산으로 연식보다 입지를 더 중시하는 사람에게는 꾸준한 메리트가 있을 것이다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현 정권 규제 이후 부동산 가격이 상승한다고 가정하였을 때, 전고가에 다시 도달 후 매도한다고 했을때 약 60%의 수익률이 예상된다. 현재 전세가율이 높은 편이라 1억 미만의 소액으로 투자하기엔 적합하다.
4) 원금보존 : 가능할 것으로 보인다. 현재 5년 내 저점에서 다소 상향되는 상승 초입 단계로 보이며 수성구 매매가가 전체적으로 상향하는 추세에서 하락할 확률은 희박할 것으로 보인다.
5) 리스크 대비: 입지를 생각했을 때 지금보다 전세가가 더 떨어져 역전세가 날 확률은 없을 듯 하다.
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점 :
아직 자본금이 적어 단순히 수성구 내의 낮은 가격, 전세가율이 비교적 높은 아파트를 선택하였다. 이제 2강을 들은 초보 투자자로써 저평가 여부를 판단하는 것은 어렵고, 판단한다 한들 의미가 없을 것 같다. 이렇게만 보면 적은 자본금으로 투자하기 좋은 투자처라고 생각하지만, 내가 모르는 변수가 많을 것이므로 더욱 공부하여야 할 것이다.
