[열반스쿨 기초반 91기 무긍자] 광명한진타운 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 광명한진타운 (1997년, 1633세대)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

광명시 종사자 수 : 105,342명

광명시 직장 등급 : B

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 46분 (환승 1회) 

여의도역 : 35분 (환승 2회) 

시청역 : 35분 (환승1회)

교통등급 : A

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 광남중학교, 학업성취도 75%

학군등급 : C 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 백/마/병은 주변에 없다

환경등급 : C 

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 광명구 3년입주 합계 : 6,693세대 (26년 1,862세대 + 27년 4,831세대 + 28년 0세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 광명 인구수 : 303,479명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,517명

(1년 :  1,571세대 / 3년 : 4,713세대)

3) 3년 입주량 합계 :  6,693세대 (26년 1,862세대 + 27년 4,831세대 + 28년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 6,693세대÷3년 = 연평균  2,231 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 2,231÷1,517 =1.47배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과~2배 이내  > B 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 광명한진타운 22평 현재 매매 8.7억, 전세 없음

5년 내 고점 매입시 : 2026년 6월  매매 8.3억 전세 4.5억

5년 내 저점 매입시 : 2023년 2월  매매 5.8억 전세 3.7억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :  저평가 O

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : 환금성 O

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 광명시 주변 대단지 재건축 신축 단지로 인해 매매가 2배 가능 O

4) 원금보존 : 해당 단지 전세가율 54% (서울 전세가율 55%)로 근접하여 원금보존 O

5) 리스크 대비: 광명시 공급은 B등급이나 서울 내 전역 3년 내 공급 부족으로 O

나의 투자 결론(매수 여부): 

저평가O / 환금성O / 수익률O / 원금보존O / 리스크O

광명역 초역세권에 위치한 단지로 강남 및 가디/구디 업무 접근성이 좋다.

지금은 환경적으로 주변에 빌라와 혼재되어 있고 백화점, 마트, 병원이 없지만 광명시에 대단지 재건축이 들어오면 환경이 매우 좋아질것으로 생각된다. 거의 천지개벽수준이 되지 않을까? 라는 생각도 한다.

내집마련으로 본다면 투자해도 될거 같다. 추후 2년 뒤 자산재배치도 가능할 것으로 생각된다.

✅ 작성하면서 느낀점 

[단지 임장]

광명역 초역세권에 위치한 단지로 강남 및 가디/구디 업무 접근성이 좋다, 대단지로 동간 거리 넓은 편이고 쾌적하다. 단지내 어린이집 있다. 주변에 빌라와 혼재되어 있다. 광명에는 주변 대단지 재건축으로 입지가 좋아지고 환경이 지금보다 훨씬 더 좋아질 것으로 생각된다.

[투자 생각] (초역세권, 선호도 상)

아직 전고점에 도달하였으나 넘지는 않았다. 20평대와 30평대 가격차이가 있으나 20평대와 30평대 둘다 매물을 보면서 비교해 보자. 공급이 많이 있으나 요즘 전세가 없기 때문에 공급으로 인한 전세 걱정은 없어도 될 거 같다.