✅아파트명 : 옥빛14단지부영
✅위치(지도)
경기 고양시 덕양구 화정동의 경우
강남과의 물리적 거리가 약 22km!
비슷한 위치의 다른 지역으로는
경기 5급지에 해당하는 경기 부천시, 수원 영통구 등이 있다.
막연히 고양 덕양구는 강남과의 거리가 부천, 영통에 비해 멀다고 느끼고,
투자 가치도 떨어진다고만 생각했는데 오히려 지금 이 느린 흐름이 저평가의 기회가 될 수도 있지 않을까?
✅입지평가
1. 직장 (기준: 14만명) - B등급
경기 고양시 기준 종사자 수 : 38만명
경기 고양시 기준 직장 등급 : S등급
경기 고양시 덕양구 기준 종사자 수 : 15만명
경기 고양시 덕양구 기준 직장 등급 : B등급
경기 고양시는 대기업 수가 22개로, 그 중 덕양구가 10개로 많은 비중을 차지 하고 있다.
하지만, 고양시 자체가 원천징수지보다 주소지 연봉이 더 높기에 거주민 연봉이 더 높다는 것으로 보아
고양시는 전형적인 베드타운이라고 볼 수 있다!
따라서, 배드타운 특성상 교통이 제일 중요할 것이라 예상된다!
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) - A등급
강남, 시청, 여의도 모두 환승 1번씩 필요하다!
강남역 : 1시간 13분 (지하철로만 1시간!)
여의도역 : 1시간 7분 (지하철로만 1시간!)
시청역 : 57분 (지하철로만 40분!)
B등급은 아니고 A등급 아주 살짝 걸쳐 있다 생각!
딱 부천 정도라고 생각이 든다!
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) - A등급
학군 : 화정중학교, 학업성취도 91%
→ 화정중학교 제외 타 중학교들은 90% 이상 되는 곳이 한 군데도 없다.
타지역에서 이 학교를 학군만 보고 이사를 오기엔 쉽진 않겠지만,
지역 내에서 화정중학교로 전학 오는 수요는 있을 수 있겠다!
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) - B등급
덕양구 화정동 내에 백화점은 따로 없다!
하지만, 구축 택지 내에는 롯데마트와 이마트가 붙어 있어서 생활하기 편리해 보인다.
가깝지는 않지만 10km 반경 이내에 일산 롯데백화점, 현대백화점 킨텍스점
삼송지구의 스타필드, 이케아 등의 생활 편리 시설이 있다.
5. 공급 - A등급
1) 고양시 덕양구 인구수 : 48만명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1년 2400세대, 3년 7200세대
3) 3년 입주량 합계 : 4,690 세대 (26년 0세대 + 27년 0 세대 + 28년 4,690세대)
4) 연 평균 입주량 : 4,690 세대÷3년 = 연평균 1,500 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1500÷2400 =0.625배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내
=> 덕양구 자체 공급도 마냥 적지만은 않은 A등급인데, 전출입이 압도적으로 많은 파주시의 입주도 있어 영향이 아예 없지는 않을 듯 하다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
KB 시세를 보면, 고점인 21년에는 급격하게 상승한 것으로 보여진다.
매매호가와 KB시세가 1억 4천 가량 차이가 나는 것을 보면, 최근 서울 5급지의 현상과 같다.
실거래가가 나오기 전(토허제로 더 느리게 실거래가 찍히긴 한다) 거래 체결 되고 매매호가는 계속해서 올라가는 상승장의 패턴이 아닌가 싶다.
현재 시세: 옥빛14단지 24평 현재 매매 3.9억, 전세 2.9억
5년 내 고점 매입시: 21년 10월 매매 5.98억 전세 3.3억
5년 내 저점 매입시: 24년 4월 매매 3.08억 전세 2.8억
=> 빠질 때 무섭도록 빠진다..^^ 정말 전세가까지 빠진다^^
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 저평가!! 전고 대비 -35%
(무슨 일이 난거지,,, 어떻게 전고 대비 이런 마이너스를 유지하는거지,,)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 700세대로 500세대 이상의 세대수!
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 1억~1.2억 투자금 기준. 저점(3억) 대비 2배 오른다고 가정했을 시 예상 수익 매매가 2억 정도로 200% 수익률 예상
4) 원금보존 : 현재 워낙 저평가이기 때문에 전고 대비 하락율이 엄청나서 원금보존은 가능할 듯 하다!
5) 리스크 대비: 공급이 생각보다 있다. 고양시 덕양구 내 공급도 A등급이고, 적정수요 대비 0.6배 정도이며, 인근 지역의 공급도 있는 편이라서 전세 셋팅 혹은 내집마련 시 주의가 필요할 듯 하다.
하지만, 심각하리만큼 많은 편은 아니라 생각한다.
나의 투자 결론(매수 여부): 워낙 매매가가 저렴하다 보니 매수 해도 된다 생각!
✅ 작성하면서 느낀점 : 저점 대비 많이 오르지도 않았고, 너바나님 말씀처럼 경기 외곽 단지의 경우 상승 반짝 했다가 하락하면 거의 전저점과 비슷해지기도 하는 것을 보고 , 이번 상승장을 겪고 다시 하락할 것을 생각하면 살짝 아찔하긴 하다.
그럼에도 지금 저평가임이 확실하니 충분히 가치가 있지 않을까 싶다.
