*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 경기 군포시 우륵 주공 7단지아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
군포시 종사자 수 : 115,375
군포시 직장 등급 : B등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
카카오맵 - 길찾기(도보 포함)
강남역 : 59분
여의도역 : 67분
시청역 : 62분
교통등급 : A(?)
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 도장중학교, 학업성취도 85%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 이마트 1, B등급(반경 대략 550m)
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 산본시 3년입주 합계 : 2214세대 (26년 0세대 + 27년 640세대 + 28년 1574세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 00구 인구수 :
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균 000 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 000÷0000 =0.00배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내 > 0 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자) | |||
| 경기 군포시 우륵 주공 7단지 (1994년식/1312세대/24평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 12월 | 2025년 04월 | 2026년 6월 |
| 매매가 | 57,000 | 36,900 | 46,225 |
| 전세가 | 26,878 | 22,191 | 27,150 |
| 투자금 (전세가율) | 30122 (47%) | 14709 (60%) | 19075 (59%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -36% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -10,775 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 63% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 9,325 | ||
현재 시세: 00단지 24평 현재 매매 4.6억, 전세 2.7억
5년 내 고점 매입시: 21년 12월 매매 5.7억 전세 2.7억
5년 내 저점 매입시: 25년 4월 매매 3.69억 전세 2.2억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 고점과 저점 그 사이로 판단된다.(가격도 딱 중간)
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 세대수가 1300세대로만 본다면 우선은 괜찮은거 같은데 다른 기준이 있는지?
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 아직 전고점이 안왔기 때문에 기다려 볼만 할듯? 다른 기준이 있는지?
4) 원금보존 : 이건 모르겠음
5) 리스크 대비: 산본 주변 금정역의 GTX호재로 인해 리스크는 적어보임 + 주변 상권이 잘 되어있고, 역세권 아파트
나의 투자 결론(매수 여부): 해볼만 할거같음. 입지는 좋아보임. 하지만 복도식 아파트가 조금 걸림. 그리고 재개발 되면 어떤 메커니즘으로 좋은건지를 모르겠음. 세낀 상태에서 재개발이면 복잡한데..
✅ 작성하면서 느낀점 :
이렇게 투자 기준(학군, 대형마트, 주요 업무 지구) 까지를 다 정해놓고 하면 근거 있는 투자가 될거 같고 투자하면서도 편안한 투자가 될거 같다.
