*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
✅아파트명 : 성수동 트리마제 (2017년식, 688세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
성동구 종사자 수 : 203,221
성동구 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 27분
여의도역 : 37분
시청역 : 31분
교통등급 : S
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 경일중학교, 학업성취도 79%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : C등급
1Km이내는 아니지만 압구정 갤러리아백화점(1.2km), 현대백화점(2km)이 인근에 있고
약 2.6km 이마트 왕십리점과 자양점 위치해 있어 이용가능함.
5. 공급
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
1) 성동구 인구수 : 274,694
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 274,694 x 0.5%= 1,373.5(1년 : 1374세대 / 3년 : 4122세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1957 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)
4) 연 평균 입주량 : 1957 세대÷3년 = 연평균 653 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 653÷1374 =0.48배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 트리마제 16평 현재 매매 24.9억, 전세 9.45억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 16.9억 전세 8.7억
5년 내 저점 매입시: 2023년 12월 매매 15.55억 전세 8.0억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 아파트 1개만으로 판단불가, 비교평가 필요
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O (저층/탑층 아님, 688세대로 환금성 좋음.)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 투자금 대비 100% 수익률 달성하려면 40.35억원까지 상승 필요. 저점 대비 2~3배 상승해야 가능한데 2급지 대장단지로써 시간이 필요하겠지만 가능할 것 같다.
4) 원금보존 : O 입지독점성 있음, 공급물량 적음, 전세가율 38%!!
5) 리스크 대비: O 실거주 2년간 대출금에 대한 이자 감당가능
나의 투자 결론(매수 여부): 현 가격은 `21년 전고점은 훌쩍 넘긴 가격이지만 `23년 전저점 대비 2배이내 가격으로 2급지 성동구의 대장단지로서 갈아타기 대상으로 의미있어 보임. 다만 현재 금리의 대출이자는 감당 가능하여 매수가 가능하다고 판단되나, 현 전세가율이 38%로 낮아 규제 정책 등 다양한 사유로 매매가가 대폭 하락할 수도 있음을 알고 향후 금리인상이 될 경우 대출금 이자에 대한 감당 가능성에 대해 상승폭 등 상황별 세밀한 검토가 필요할 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
다시한번 입지요소와 가저환수원리를 적용해서 분석보고서를 작성해보니 투자를 위해 고려해야하는 것들을 리마인드 할 수 있는 좋은 기회였던 것 같고 2급지 대장단지를 분석해봤는데 1급지의 투자금안에 들어오는 단지들도 지역별로 단지를 선정해서 분석해보고 어떤 단지가 가장 좋을지를 찾아봐야겠다.
