*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 부천두산위브트레지움1단
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
00구 종사자 수 : 318,670
00구 직장 등급 : S
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 70분
여의도역 : 55분
시청역 : 65분
교통등급 : B
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 중원중학교, 학업성취도 78%, C등급
중흥중학교, 학업성취도 87%, B등
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데백화점,현대백화점 이마트대형마트, S등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 000세대 + 27년 000세대 + 28년 000세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 부천 인구수 : 756,037
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 3,780
(1년 : 3780세대 / 3년 : 11340세대)
3) 3년 입주량 합계 : 8760세대 (26년 1599세대 + 27년 4994세대 + 28년 2167세대)
4) 연 평균 입주량 : 8760세대÷3년 = 연평균 2920세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2920÷3780=0.772배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 22년 1월 매매 8.3억 전세 5.5억
5년 내 저점 매입시: 23년 1월 매매 5억 전세 3.5억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고점 회복하지 못했음
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 620세대 7호선이 있지만, 도보 10분이 넘어서 아쉬움
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 100%상승시 10억이 넘어가야 하는데 선호 위치가 아니라서 가능할지…
4) 원금보존 : 전고점을 회복하지 않아 원금보존은 가능해 보이나 상승에는 시간이 걸리것으로 보
5) 리스크 대비: 공급이 적고, 주변 구축으로 인한 준신축 수요가 있을듯함. 1기 신도시 재건축으로 인한 이주 수요도 기대해 볼수 있음.
나의 투자 결론(매수 여부):
✅ 작성하면서 느낀점 : 부천시 원미구에서 약대동이라는 아쉬운 위치에 있지만 투자관점에서 어떨지 궁금했다. 아쉬운 수익률이 나왔고 다른 아파트와 비교해 보면 확실히 차이가 더 보일것 같다. 수익률 보고서 만으로 조금더 나은 결정을 할수 있을듯하다.
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