안녕하세요
완소혤입니다.
이번에 임장 다녀온 과천의 대장단지 수익률 보고서를 써봅니다.
✅아파트명 : 과천 푸르지오 써밋
✅위치(지도)
과천역 초역세권 단지로 과천주공 1단지가 재건축된 단지.
2020년식 1571세대. 총 32개동으로 20평대부터 70평대까지 다양한 평형을 갖춘 단지.
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수) C
경기도 과천시 종사자 수 : 3.7만
500이상 사업체수 :17개
경기도 과천시 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) S
강남역 : 30분
여의도역 : 36분
시청역 : 47분
교통등급 : S
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가) B
학군 :과천중학교, 학업성취도 87%, B등급/ 특목고 진학률 13.7%
학업성취도로는 B등급이지만 특목고 진학률은 무려 13%가 넘는다. 졸업생 250명중 30명이 넘는 학생이 특목고 진학!
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설) B
환경 : 이마트
5. 공급 C
과천시 인구가 적기 때문에 수요량이 많지 않은데. 재건축이 활발하게 진행중이기 때문에 27~29년 입주량이 수요보다 훨씬 많다.
인구를 많이 주고받는 서초구, 안양시, 의왕시
1) 과천시 인구수 : 8만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) :
(1년 : 400세대 / 3년 : 1200세대)
3) 3년 입주량 합계 : 세대 (26년 0세대 + 27년 2185세대 + 28년 1910세대)
4) 연 평균 입주량 : 4095세대÷3년 = 연평균 1035세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1035÷400 =2.6배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1.0배 이상 > C등급
인구가 8만정도 밖에 되지 않기 때문에 적정수요가 400세대 정도다. 그에 비해 재건축이 활발히 진행중이라서 27~29년까지는 과천시의 수요보다 2.5배 이상의 과공급이 예정되어 있고, 인구를 주고 받는 서초구, 안양시, 의왕시의 공급은 수요 내에서 이루어지기는 하나 과천시의 공급과 합해보면 앞으로 공급리스크는 몇년간 예의주시할 필요가 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 과천 푸르지오 써밋 32평 현재 매매 28억, 전세 14억
5년 내 고점 매입시: 2025년 10월 매매 28억 전세 15억
5년 내 저점 매입시: 2022년 12월 매매 16.5억 전세 9.5억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :
과천시의 직장,교통,학군,환경 : CSCB
송파구의 직장,교통,학군,환경 : SSAS
과천과 잠실 아파트들의 가격 흐름이 비슷하게 가는 것을 볼수 있다. 과천의 위상이 이정도였구나!
다시금 생각하게 된다.
하지만 객관적인 평가기준을 놓고 보면 잠실 파크리오가 여러 요소들이 다 앞서는 것을 볼수있다.
현재 과천 호반써밋 32평의 가격은 27억후반~28억. 잠실 파크리오 28억후반으로 가격차이가 5천~1억정도.
과거의 전고점도 파크리오가 훨씬 높고 하락장에서 치고 올라가는 속도도 비슷하긴 하지만 잠실이 더 빠르고 가파르다.
현재 두 단지 모두 전고점 대비 30%이상 상승한 단지로 저평가는 아닌것으로 보인다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 :
1~3층 / 탑층제외/ 300세대 이상/ 의 조건에 충족된다.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
과천 푸르지오 써밋
현재 전세가율 50%로 매매 28억/전세14억/투자금 14억.
200%의 수익률을 얻기위해서는 56억이 되어야 한다.
100%의 수익률을 얻기위해서는 42억이 되어야 한다.
잠실 파크리오
매매 28.8억/전세 12억/ 투자금 16.8억
200%의 수익률을 얻기위해서는 62.4억이 되어야 한다.
100%의 수익률을 얻기위해서는 45.6억이 되어야 한다.
4) 원금보존 :
과천 푸르지오 써밋 전세가율 50%
잠실 파크리오 전세가율 41.6%
5) 리스크 대비:
과천은 앞으로 3년이내 과공급 예정.
송파구는 서울 전역에 공급이 거의 없다.
리스크 대비 측면에서는 과천보다는 송파가 더 낫다.
나의 투자 결론(매수 여부):
1.2급지 등의 상급지 아파트들은 이미 전고점 대비하여 20~30% 상승한 곳들이 대부분이다.
위의 두 아파트도 30% 이상 상승한 단지로 섣불리 투자로 매수하기는 쉽지 않은것 같다.
만약 현재 무주택 상태이면서 현금이 왕창있어서 실거주로 매수할수 있다면 장기적인 관점에서 투자할수 있겠으나.
투자적인 관점에서 12~17억 가까이 되는 투자금으로 어디를 사면 좋을까? 그리고 살수 있을까?
만약 나에게 15억의 투자금이 있다는 가정하에.
지금같은 상황에서 투자금 이상의 잠실을 욕심내지는 않을것 같다. 오히려 투자금이 좀더 적게 들지만. 인플레이션을 상회하게 따라갈수 있는 과천 푸르지오 써밋도 충분히 만족하며 투자 할 수 있을 듯하다. 또한 앞으로 나올 정책에 따라 보유세가 예상보다 커질수도 있기 때문에 가진 투자금보다는 조금 덜 드는 투자를 선택하여 리스크대비를 준비할것 같다.
뭐 20억쯤 있다면 더 좋은 단지를 할수도 있겠지만 말이다.
또한 투자시 최대한의 부대비용 절감과 이 시장안에서도 조금 싼 물건을 찾아볼것 같다. 아니면 전세가가 오르는 시장이니 무리하지 않은 수준에서 조금이라도 높은 전세가를 찾아볼것 같다. 최대한 리스크 대비를 위한 유동성 대책을 가지고 있어야 지킬수 있지 않을까 싶기 때문에..
✅ 작성하면서 느낀점 :
실제로 내가 15억이 있는 투자자라고 생각하면서 작성해보았는데.. 어떻게 하면 2~3억 더 생겨서 잠실을 살수 있지 않을까 고민하는 내 모습을 보게됨.. ^^
욕심을 버리고 객관적인 관점에서 투자를 어떻게 하면 더 잘 할수 있을지 생각해보는 재미있고 좋은 시간이었다.
보고서대로 과천 푸르지오 써밋에 투자하는 순간 잠실 파크리오가 눈에 아른아른 거릴테지만
그래도 현재 시장에서 투자를 한다면 리스크 대비가 가장 큰 숙제가 될것 같다는 생각이다.
그리고 이미 투자한 나의 물건을 지키려면 어떻게 해야 하는지에 대해서도 고민해 볼수 있는 소중한 시간이었다.
