*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 래미안퍼스티지아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
강남구 종사자 수 : 801,149명
강남구 직장 등급 : S등급
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 22분
여의도역 : 23분
시청역 : 34분
교통등급 : S 등급
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 신반포중학교, 학업성취도 93%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 신세계백화점강남점, 킴스클럽강남점, A등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 서초구 3년입주 합계 : 6,707세대 (26년 6,000세대 + 27년 707세대 + 28년 0세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 서초구 인구수 : 414,486명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,072세대
(1년 : 2,072세대 / 3년 : 6,216세대)
3) 3년 입주량 합계 : 6,707세대 (26년 6,000세대 + 27년 707세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 6,707세대÷3년 = 연평균 2,236 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2,236 ÷ 2,072 =1.08배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과 ~ 2배이내 > B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 래미안퍼스티지아파트 34평 현재 매매 52억, 전세 17억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 38.2억 전세 23억
5년 내 저점 매입시: 2023년 03월 매매 31.45억 전세 14.2억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 이미 전고점을 훌쩍 넘어 저평가 되었다고 보기 어려움
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 환금성은 매우 높다
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현재 투자금 35억의 수익률 200% 달성되려면 매매가 87억까지 상승해야 한다. 주변 신축 60~70억에 거래되고 있고 연식 차이가 있으나 교통이 편리하여 가격 상승이 예상되나 길게 보아야 할 것 같다.
4) 원금보존 : OK
5) 리스크 대비 : 주변 공급이 있지만 서울시 전체적으로 공급이 부족하여 리스크 높지 않다
나의 투자 결론(매수 여부) :
현재는 토지거래허가구역으로 지정되어 투자를 위한 매수는 불가한 상태지만 아무리 고점이라고 해도 무조건 매수를 미루는 것은 좋은 생각이 아닌 것 같다
✅ 작성하면서 느낀점 :
여러가지 입지요소들을 수치화하여 객관화하고 가저환수원리를 적용하여 평가해 보니 투자의 기본을 다시 정립할 수 있어서 뜻깊은 시간이었고 느낌적인 느낌보다는 좀 더 정확한 수치를 기반으로 한 기본 원칙들을 하나하나 적용하여 객관적 판단의 필요성을 다시 상기시킬수 있어서 좋았다
