돈버는독서모임 - 부동산트렌드2025(25.02)

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규식, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

읽은 날짜 :  25/1/27 ~ 25/2/7

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #인플레이션 헷지    #부동산    #수요와 공급

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 김경민, 김규식, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 빅데이터로 부동산 시장을 분석

2. 내용 및 줄거리

• N파고 (N wave) : 주식시장의 기술적 분석 방법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것.      N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다

• W파고 : N파고와 유사하지만 4개의 획을 연속으로 그어야 한다. 하락-상승-하락-상승의 연속성 여부를 보고        W파고의 가능성을 판단

• 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 주택가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승한다. 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산이다.

• 서울의 전세가격의 우상향 트렌드에는 다양한 이유가 존재할 수 있다. 서울시에 거주하고자하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 본다.

• 아파트 매매 시장과 전세시장에 참여하는 수요의 성격에는 차이가 있다.

• 매매시장에는 주택을 매입해 거주하려는 거주 수요와 더불어 주택이라는 재화에 투자하려는 수요(거주하지는 않지만 소유하려는 수요)가 존재한다. 즉 매매시장은 거주 수요와 투자 수요가 모두 있다. 그런데 전세시장에는 투자 수요가 존재하지 않는다. 전세 시장의 수요는 오롯이 실거주 수요뿐이다.

• 고가 주택 지역게 대한 전세 수요가 높으며, 더 비싼 가격을 지불하고라도 우수한 환경에 거주하려는 수요가 더 많음을 알 수 있다.

• 전세가격 상승의 3가지 원인 : 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승 / 입주 물량의 부족 / 전세사기로 인한 ‘빌라포비아’

• 부동산 가격은 공간시장(Space Market)과 금융시장의 두 부분에서 영향을 받는다. 공간시장은 다시 한번 부동산 시장의 수요와 공급 측면으로 나뉜다. 부동산 ‘수요’란 해당 도시의 거주민 혹은 가구수와 이들의 소득 수준이다. 부동산 ‘공급’은 주택수로 볼 수있는데. 현재 시장에 존재하는 주택의 수와 미래에 공급될 주택 규모가 중요하다. 그밖에 이에 영향을 주는 다양한 변수들이 고려된다. 예를 들어 GDP성장(혹은 도시 GDP 규모), 인플레이션, 부동산 인허가, 시공비 등이다. 금융시장은 부동산 공간시장 이외의 영역으로, 공간시장과 분리된 부분이다.

• 부동산 수요 : 소득수준과 주택 양극화, 수요 측면에서는 거주자와 거주가구의 수 그리고 지역민들의 평균 소득이 중여하다

• 인플레이션은 화폐의 가치를 감소시키는데 반해, 실물자신인 부동산의 가치를 끌어올린다.

• 부동산 상관관계에 대한 일반적인 사항

  * 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 가진다.

  * 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.

• 부동산 시장의 작동원리

  * 매매 수요는 여전히 충분하다는 가정이 중요하다. 이는 서울시 부동산 시장에서 지속적인 거래가 이루어질 것임을 의미한다. 충분한 수요는 가격을 안정시키거나 상승세를 유지하는 데 중요한 역할을 한다.

  * 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며, 이는 궁극적으로 부동산 가격에 영향을 미친다는 가정

• 전세사기는 사회적 재난이다. - 전세사기가 사회적 약자를 대상으로 하며 구조적으로 반복되고 있기 때문이다.

  * 대표적 유형 

  1. 선순위 기망형 : 임차인에게 선순위 권리나 보증금 등이 없는 것처럼 속이는 것

     다가구 - 다가구는 호수에 관계없이 건물 자체가 통으로 하나의 물건으로 취급돼 하나의 등기가 나온다. 

     그래서 온라인으로 등기부등본을 떼보면 다가구는 다른 호에 거주하는 사람이 전세로 거주하고 있는지 그렇다면     전세금이 얼마인지를 알 수 없다. 세대별로 등기가 있는 다세대 주택과는 다르다. 

  2. 동시진행형 : 사기의 중추인 건축주가 빌라를 지으며 중개인이나 분양대행업자를 가담시킨 조직범죄에 가깝다.

     건축주는 중개인을 통해 건물가보다 더 높게 세입자를 구한다. 빌라 시세를 잘 모르는 세입자의 정보 열위를 

     이용하는 것이다. 건축주는 이후 꼬리가 잡히지 않게 취약 계층을 바지 집주인으로 하여 집을 떠넘긴다.

     가까운 시일 안에 이 모든 일들이 동시에 진행돼서 ‘동시 진행형’이라 불린다. 정리하자면 옛집주인이 새로운 전세

    세입자랑 계약함과 동시에 새 집주인에게 집을 팔고 본인은 떠나버리는 것이다.

     이 유형의 문제는 채무 상환 능력이 없는 현 집주인을 법적으로 고소한다는 것이다. 정작 문제의 본질은 옛 집주인

     과 이에 가담한 공인중개사. 분양대행업체다. 이들을 찾아 제재를 가하지 않으면 똑같은 사기가 계속 반복될 것

  * 전세사기가 끊이지 않는 4가지 원인 

  1. 정보 비대칭성 : 문제는 세입자가 물건의 전세가격을 정확히 알 수 없다는 데서 출발한다. 이때 감정평가사와 합을 맞춰 부동산 평가액을 부풀리는 ‘업(up)감정’을 하고 은행을 속여 금융 대출을 많이 일으키거나 은행 직원까지 범죄에 가담해 세입자를 속이기도 한다. 세입자에게 충분한 정보가 주어져 처음부터 정확한 빌라 가격을 알 수 있었다면 적어도 이런 유형의 전세사기는 일어나지 않았을 것이다.

  2. 중개인의 도덕적 해이 : 공인된 전문가가 전세사기라는 조직범죄에 가담하는 것 자체가 신뢰를 기반으로 하는 자본주의 시스템에 대한 도전이다. 분명 강력한 처벌이 필요하다.

  3. 모니터링 부재와 미약한 패널티 : 도덕적 해이를 일으킨 중개인들의 책임이 분명함에도, 법적 처벌과 예방적 감시가 제대로 이루어지지 않고 있다. 심지어 분양대행업체는 아예 국가에서 감독하는 기구 자체가 없다.

  4. 전세 제도 자체의 리스크 : 정보 비대칭과 도덕적 해이, 부실한 관리감독을 떠나서 ‘전세 제도’ 자체에도 법적 제도상의 리스크가 있다. 전세 계약 후 이사를 하면 전입신고를 하고 확정일자를 받는데 신청 당일이 아니라 다음날부터 력이 발생하기 때문이다. 만일 나쁜 의도를 가진 집주인이라면 오전에 세입자와 계약하고 확정일자의 효력이 발생하기 전인 당일 오후에 은행에서 주택담보대출을 받을 수 있다. 그러면 물건에 문제가 생겨 경매 등에 넘어갈 때 은행이 선순위, 세입자의 보증금이 후순위가 된다.

  * 전세사기를 막을 방법 

  1. 프롭테크(Proptech, 부동산 자산(property)과 기술(Technology)의 합성어로 AI, 빅데이터, 블록체인 등 첨단 정보기술을 결합한 부동산 서비스)을 활용한 부동산 가격 추정

  2. 중개인의 도덕적 해이, 3. 미약한 법적 제재 : 전세사기 범죄자들은 부동산 시장의 거래 질서를 황폐화하고 있으며, 정부는 이를 방기하면 안된다.

  4. 제도적 허점 보완 : 확정일자 효력 시기의 맹점, 선순의 기망형 전세사기 법적인 보완

  인터넷으로 등기부등본을 떼면 먼저 입주한 선순위 임차인 여부를 알 수 없다. 하지만 주민센터에서 전입세대 내역, 계약기간 및 계약금액 등을 파악할 수 있다. 

  정부의 적극적인 피해자 구제 노력이 있다면 이런 제도의 개선 정도는 어렵지 않을 것이다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 그동안 부동산 투자에 대해 배웠다면 부동산 시장에 대한 이해도와 생각을 정리할 수 있는 좋은 기회가 되었다. 부동산 시장을 숲의 관점으로 바라보는 시각을 배웠다.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 부동산 시장의 전반적인 원리에 대해서 이해하고 다양한 시각으로 바라볼 수 있도록 하는 시발점이 되었다. 앞으로 부동산 시장의 원리에 대한 다양한 도서를 읽어 보아야 겠다.

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

: p. 316

한국의 전세제도 자체가 지속 가능한 건지 원점에서 생각해볼 필요도 있다. 국토부 자료에 따르면 지금도 순수한 전세는 전체 전세 계약의 2~30% 수준이라고 한다. 실상은 대부분이 반전세다. 필자가 보기에 사기 위험이 높은 전세, 특히 빌라 전세는 정책적으로 반전세화가 필요하며 만약 그랬더라면 피해의 크기도 지금보다 훨씬 적었을 것이다. 전세가 존재하는 한 갭투자를 통해 이익을 얻고자 하는 욕망은 꺼질 수 없고, 전세사기 역시 사라질 수 없다. 긴 시간을 두고 점진적으로 사회적 합의를 이루며 전세 제도를 개선해 나가야 한다.

** 전세 레버리지를 통한 갭투자를 이용한 부동산 투자를 기반으로 하는 월부 시스템에서 바라보는 전세제도와 필자의 생각과의 차이에 대한 이야기를 나누고 싶다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 결국엔 오르는 집값의 비밀 : 고수가 알려주는 부동산 사이클의 법칙 (김준영 지음)