마곡엠밸리7단지 아파트 수익률 분석 보고서

*화

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 마곡엠밸리7단지

✅위치(지도)

[지도 캡처 이미지 넣기]

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

강서구 종사자 수 : 290,473

강서구 직장 등급  :  a등급 

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 52분 

여의도역 : 33분 

시청역 : 39분 

교통등급 : B 

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 마곡중학교, 학업성취도 72.6%, C등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : 트레이더스,  B등급

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 강서구 3년입주 합계 : 2,969세대 (23년 193세대 + 24년 1523세대 + 25년 1253세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 00구 인구수 : 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 

(1년 :  000세대 / 3년 : 000세대)

3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 000÷0000 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내  > 0 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

현재 시세: 7단지 33평 현재 매매 21.8억, 전세 8.9억

5년 내 고점 매입시: 26년 06월  매매 23억 전세 10.5억

5년 내 저점 매입시: 21년 06 월  매매 12.5억 전세 7.5억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 :  C 현재 매매가 21.8억으로, 주변 단지(18억)에 비해 높은 가격.

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : A 강서구 대장아파트이므로, 빠른 매도 가능

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : C 현재 시세 기준 투자금이 약 12.9억으로 크며, 5년 내 고점 매수 시 수익률은 -10% 수준으로 나타난다. 반면 저점 매수 시에는 약 95%의 높은 수익률이 가능했지만, 현재는 기대수익률이 낮은 구간으로 판단된다. 

4) 원금보존 : a 마곡 업무지구, LG사이언스파크, 김포공항, 향후 교통호재 등으로 장기적인 실수요가 탄탄하여 급격한 가격 하락 가능성은 비교적 낮다. 입지 경쟁력이 우수해 원금보존 가능성이 높은 편이다.

5) 리스크 대비: B 입지는 매우 우수하지만 이미 높은 가격이 상당 부분 반영되어 있어 추가 상승 여력은 제한될 수 있다. 향후 금리와 공급 상황에 따라 단기 변동성은 존재한다.

나의 투자 결론(매수 여부): x

현재 마곡엠밸리7단지는 서울 서남권 대표 입지와 우수한 직주근접, 뛰어난 환금성을 갖춘 좋은 아파트이다. 다만 이미 높은 가격 수준에 거래되고 있어 투자 관점에서는 기대수익률이 크지 않다고 판단된다. 향후 시장 조정이나 가격 메리트가 발생할 경우에는 충분히 관심을 가져볼 만한 단지이지만, 현재 시점에서는 적극적인 매수보다는 관망하는 것이 적절하다고 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

이번 과제를 통해 단순히 유명한 아파트라고 해서 투자 가치가 높은 것은 아니라는 점을 알게 되었다. 직장, 교통, 학군, 환경 등 입지 요소뿐 아니라 공급량과 실제 수익률까지 함께 분석해야 객관적인 투자 판단을 할 수 있다는 것을 배웠다.

특히 수익률 계산을 직접 해 보면서 매수 시점이 투자 성과에 매우 큰 영향을 준다는 점을 확인할 수 있었다. 같은 아파트라도 언제 매수하느냐에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있다는 사실이 인상 깊었다.

앞으로 아파트를 볼 때는 가격만 보는 것이 아니라 입지와 공급, 환금성, 투자금 규모 등을 종합적으로 분석하는 습관을 가져야겠다고 느꼈다.