1. 아파트 기본정보
항목 | 내용 |
|---|---|
아파트명 | 관악구 봉천동 관악현대 |
소재지 | 서울시 관악구 관악로 304 |
연식 | 1992.4 |
세대수 | 2,134세대 |
2. 입지평가 및 공급 요약
입지 요소 | 평가 등급 | 상세 분석 및 기준 정보 |
|---|---|---|
직장 | B 등급 | 강남구 (S등급 / 종사자 수 801,419명 / 사업체 수 110,007개) 관악구 (B등급 / 종사자 수 128,417명 / 사업체 수 37,915개) |
교통 | S 등급 | 강남역: 약 25~30분 내외 (S등급 일자리 접근성 최상) 여의도역: 약 30~35분 내외 시청역: 약 30분 내외 |
학군 | B~C 등급 | 인근 중학교 학업성취도 평가 - 상현중: 약 85% (B 등급) - 상도중: 약 84% (B 등급) - 구암중: 약 83% (B 등급) - 봉원중: 약 77% (C 등급) |
환경 | C 등급 | 단지 인근 현대시장 상권 및 지하철역 인프라 우수 3km 반경 내 롯데백화점 관악점 등 대형 편의시설 공유 |
공급 | S 등급 | 관악구 내 향후 3개년 신축 대단지 입주 물량 최저 수준 공급 부족으로 인한 전세가 하락 및 역전세 리스크 매우 낮음/ 수요량 2,470 - 관악구 3년 입주 합계 : 250세대 (26년 250세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대) |
3. 수익률 분석_관악 현대 (28평형)
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (투자)
항목 | 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
|---|---|---|---|
시기 | 2021년 9월 | 2024년 5월 | 2026년 6월 |
매매가 | 91000 | 71500 | 115000 |
전세가 | 50000 | 32000 | 45000 |
투자금\n(전세가율) | 41000 (55%) | 39500 (45%) | 70000 (39%) |
고점에 매수 시 수익률 | 59% | ||
고점 매수 시 순수익 | 24000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 110% | ||
저점 매수시 순수익 | 43500 | ||
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 (내집마련)
항목 | 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
|---|---|---|---|
시기 | 2021년 9월 | 2024년 5월 | 2026년 6월 |
매매가 | 91000 | 71500 | 115000 |
KB시세 | 1045000 | ||
대출금액 |
|
| 60000 |
종잣돈(매매가-대출) | 91000 | 71500 | 55000 |
고점에 매수 시 수익률 | 26% | ||
고점 매수 시 순수익 | 24000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 61% | ||
저점 매수시 순수익 | 43500 | ||
4. 저환수원리 분석 및 투자 결론
저환수원리 기준 | 판단 근거 |
|---|---|
1) 저평가 | 전고점(9.1억) 대비 2억 이상 반등하여 꾸준히 가격 상승중임. 타지역 대비 상승이 크진 않아 고평가도 저평가도 아닌 가격으로 보여짐. |
2) 환금성 | 직주 근접 면에서 2·7호선 더블 역세권에 걸쳐있는 2,134세대 대단지이자 선호도 높은 28평 소형 평형으로 항시 대기 수요 풍부함. |
3) 수익률 | 강남구(S등급, 80.1만 명) 접근성이 뛰어난 교통망의 수혜를 직접 받으므로 향후 장기적인 수익률이 예상됨. |
4) 원금보존 | 전세가율은 39%로 매매가는 전고점 대비 상승했으나 전세가는 저점이후 크게 오르지 못해 아쉬움. |
5) 리스크 대비 | 공급 물량이 제로에 가까운 S등급 지역으로, 향후 입주 폭탄으로 인한 전세가 폭락이나 보증금 미반환 리스크가 매우 낮음. |
■ 최종 투자 결론:
전세가율이 낮아 투자적 관점에서는 많은 비용이 예상됨. 직주 근접면과 대단지, 많은 세대 수 라는 장점이 있어 장기적 투자가치는 나쁘지 않게 보여짐.
관악현대_아파트_수익률_분석_보고서.xlsx
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