거제동 레이카운티 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 거제 레이카운티
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
연제구 종사자 수 : 96,109
연제구 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
주요 업무지구까지
교통등급 : B등급
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 거제여중학교(여): 학업성취도89%, B등급 / 거성중학교(남): 92%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 홈플러스대형마트, B등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 연제구 3년입주 합계 : 913세대 (26년 604세대 + 27년 0세대 + 28년 309세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[ 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
1) 연제구 인구수 : 211,509
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,057
211,509x0.005=1,057세대
(1년 : 1,057세대 / 3년 : 3,171세대)
3) 3년 입주량 합계 : 913세대 (26년 604세대 + 27년 0 세대 + 28년 309세대)
4) 연 평균 입주량 : 913 세대÷3년 = 연평균 304 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 304÷1057 =0.2876배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 레이카운티 4단지 34평 현재 매매 8.1억, 전세 4.9억
5년 내 고점 매입시: 22년 7월 매매 13.5억 전세 7.4억 (투6.1)
5년 내 저점 매입시: 24년 12월 매매 8.4억 전세 4.8억 (투3.6)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : o
지역내 근처 단지 전고점이 돌파하는 곳에 비해 아직 저평가 되었다
2) 환금성 : o
500세대 이상, 연식, 사람들이 좋아하는 학군 (사직 학원가) 이용 가능.
3) 수익률 : o
전고점 대비 -89% 저렴한 가격, 수익률 100%위해서 112,800되어야 하는데, 목표 수익 달성 가능할듯 보인다.
4) 원금보존 : o
구에서 가장 좋아하는 단지, 동래 학원가 인접 학군지 수요 있을듯하다.
5) 리스크 대비: o
앞으로 공급이 부족해서 전세가 보합또는 오를것으로 예상 5%씩 올리는 것으로 리스크 대비.
나의 투자 결론(매수 여부): 같은 투자금으로 다른 앞마당을 더 넓혀보고 수도권과 비교평가 해보기.
✅ 작성하면서 느낀점 : 앞마당이 너무 부족해서 아쉽지만, 내 투자금으로 최선의 단지를 찾는 연습을 해야겠다.
