✅아파트명 : 마곡엠벨리7단지 아파트 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
강서구 종사자 수 : 290,473명
강서구 직장 등급 : A
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 52분
여의도역 : 27분
시청역 : 41분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 마중학교, 학업성취도 72.6%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : B등급 트레이더스 1개
5. 공급
- 강서구 3년입주 합계 : 1,750세대 (26년 1,193세대 + 27년 0세대 + 28년 557세대)
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 강서구 인구수 : 548,622명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,743
(1년 : 2,743세대 / 3년 : 8,229세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,750 세대 (26년 1,193세대 + 27년 0 세대 + 28년 557세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,750 세대÷3년 = 연평균 583 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 583÷2,743 =0.21배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 7단지 33평 현재 매매 19.6억, 전세 9.1억
5년 내 고점 매입시: 2026년 1월 매매 19.85억 전세 8.5억
5년 내 저점 매입시: 2024년 4월 매매 14.4억 전세 7.5억
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
교통에서만 비교해도 비슷한 가격대의 당산 레미안 4차와 비교해봤을때, 강남여의도시청보다 접근성이 떨어지기
때문에 저평가됐다고 생각들지 않는다.
2) 환금성 : O
300세대 이상, 저층탑층 아님. 회사가 많은곳이기에 수요는 충분한 것 같음
3) 수익률 : X
전고점대비 2프로밖에 안낮음. 수익률 100%를 달성하려면 13억이 넘게 올라야하는데 10년안에 13억이 넘게
오를 것 같진 않음..
4) 원금보존 : O
마곡 대장 아파트인만큼 꾸준히 인기있는단지이기 때문에 가격이 내려갈 것 같진 않
5) 리스크 대비 : O
전세가율 42퍼로 리스크는 적은듯함
나의 투자 결론(매수 여부): 안함
✅ 작성하면서 느낀점 : 여러 사이트에서 확인할수있는것들을 배울 수 있어서 좋았다.
수익률 보고서라는건 기준을 가지고 판단하는것이기 때문에 좀 더 객관적으로 접근 할 수 있는 것 같다.
확실히 앞마당이 있어야 비교가 가능할 것 같아서 앞으로 부지런히 앞마당을 늘려가야 할 것 같다.
