천안불당 지웰더샵 아파트 수익률 분석 보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다  

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명 : 천안불당 지웰더샵

✅위치(지도)

[지도 캡처 이미지 넣기]

화면 캡처는 

- 윈도우: 윈도우 + Shift + S

- 맥: shift + command + 4

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

천안시 종사자 수 : 321,670

천안시 직장 등급 :  S등급

*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간) - 지방중소도시 생략

카카오맵 - 길찾기

강남역 : 00분 

여의도역 : 00분 

시청역 : 00분 

교통등급 : 

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

 아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인

학군 : 천안불당중학교, 학업성취도 92%, A등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러 

백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.

환경 : C등급

          단, 2~3km 거리 내에는 이마트, 트레이더스 같은 대형마트 有,

                갤러리아백화점도 있음(단, 명품관 없어서 지역내 선호도는 높지 않음)

5. 공급

부동산지인 활용

[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]

- 천안시 서북구 3년입주 합계 : 6,710세대 (26년 0세대 + 27년 2,621세대 + 28년 4,089세대)

*3년 입주량 합계 구하는 법 

부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기 

[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )

1) 00구 인구수 : 

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 

(1년 :  000세대 / 3년 : 000세대)

3) 3년 입주량 합계 : 000 세대 (26년 000세대 + 27년 000 세대 + 28년 000세대)

4) 연 평균 입주량 : 000 세대÷3년 = 연평균  000 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 000÷0000 =0.00배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 00 이내  > 0 등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.

[수익률 분석 표 삽입]

현재 시세: 00단지 34평 현재 매매 8.7억, 전세 5.4억

5년 내 고점 매입시: 21년  7월  매매 9.6억 전세 5.0억

5년 내 저점 매입시: 23년  10월  매매 6.7억 전세 4.0억

✅현장사진(선택)

[현장사진 있을 시 삽입] 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : (?) 아직 전고점을 넘지는 못했지만, 단지 하나만으로 저평가여부를 판단하기 어려움.

2) 환금성 : (0) 학군도 좋고, 실제 아파트 근처에 학원가가 형성되어 있는점, 지역내 불당이라는 지역선호도.

                         그리고 실제 아실의 실거래내역을 감안할때, 환금성 있을 것으로 예상됨.

3) 수익률 : (x)현재 투자금 3.3억정도 있다고 할때, 100% 수익률을 위해서는 10년동안 3.3억올라서 12억까지

                  상승해야함. 종잣돈 3.3억이면, 지방보다는 수도권에 더 좋은 단지가 있는지 찾아볼 필요성이 있음.

4) 원금보존 : (x)전세가율이 현재 63%로 원금보존에서 우선순위가 있느 단지로 보기는 어렵다.

5) 리스크 대비: 현재 성성동, 업성동 뿐만 아니라 아산에도 대규모 입주가 예정되어 있어 대비 필요함.

나의 투자 결론(매수 여부): 부적합. 지역내 불당이라는 지역이 가지는 위상과 입지상 메리트는 크지만,

                                       현재 예정된 대규모 물량 감안할때, 입지 독점성도 떨어지고,

                                       수익률도 높지 않을 것으로 예상됨

✅ 작성하면서 느낀점 : 현재 가진 종잣돈으로 천안 보다는 수도권투자가 적합하다는 조언을 많이 듣긴 했지만, 실제 천안 거주 5년차로서 살기 좋은 도시인데라는 비대한 자의식이 있었습니다. 수익률 분석 보고서를 작성해보니 현재 천안은 공급이 부족한 도시가 아니라서

가격이 움직이는데는 오랜시간이 걸릴것 같다는 생각이 많이들고, 또 조언이 많이 와닿습니다.

아직은 많이 부족하지만, 앞으로 조금씩 쌓아가면서 투자결론에 깊이를 더하고 싶습니다.