*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 산성역 포레스티아 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
성남시 종사자 수 : 534,792 (S등급)
성남시 수정구 종사자 수 : 86,853
성남시 수정구 직장 등급 : C등급
성남시의 직장의 경우 판교를 포함한 분당구에 많이 포진되어 있다. 수정구 자체의 직장의 수와 종사자 수는 C등급이다. 이런 점에서 직장의 장점은 성남시 내 다른 구를 포함해 다른 지역에 비해 갖지 못한다고 판단된다.
*직장 데이터는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
*직장 등급은 직장데이터에서 해당 구의 종사자수를 확인하고, 아래 기준으로 등급을 작성해주세요
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 44분
여의도역 : 1시간
시청역 : 1시간분
교통등급 : A등급
교통에 있어 강남이 1시간 이내, 부도심 역시 1시간이내로 갈 수 있다는 점에서 A-B등급이라고 생각한다. 강남까지는 8호선에서 2호선 환승 시 1회 환승으로 이동 가능하며, 여의도 역시 석촌역에서 9호선 환승 시청역도 2호선 환승으로 모두 1회 환승으로 이동할 수 있다는 점에서 교통의 장점이 있다고 판단된다. 아파트와 지하철역이 지하 주차장으로 연결이되는 역세권이라는 장점은 충분히 있다.
*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.
*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.
*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 성남여중학교, 학업성취도 73%, C등급
성남서중학교, 학업성취도 70%, C등급
근처에 있는 학교 중 가장 많이 학생들이 가는 학교가 남중과 여중이라는 점에서 두 학교의 학군을 확인하였을 때 두 학교 모두 C등급을 받았다. 이 외 주변 학교들도 C등급으로 학군의 이점은 없다고 판단된다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 이마트가 있지만 단지 내 위치에 따라 1km가 넘을 수 있다는 점에서 B-C 등급이다. 대형병원이 1km 정도에 성남시 의료원이 있다는 점도 장점이 될 수 있다고 생각된다.
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 00구 3년입주 합계 : 0000세대 (26년 1,949세대 + 27년 9,196세대 + 28년 315세대)
*3년 입주량 합계 구하는 법
부동산 지인 > 수요/입주탭 https://aptgin.com/home/gin05/gin0501 > 지역 구 선택 > 올해 +1년+2년후 입주량 더하기
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 성남시 인구수 : 903,747
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 903,767*0.005 = 4,519
(1년 : 4,519세대 / 3년 : 13,557세대)
3) 3년 입주량 합계 : 11,460 세대 (26년 1949세대 + 27년 9196 세대 + 28년 315세대)
4) 연 평균 입주량 : 11,460 세대÷3년 = 연평균 3,820 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 3,820÷4,519 =0.85배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1 이내 > A 등급
성남시 전체 공급은 A에 해당한다. 하지만 수정구의 경우 적정수요보다 더 많기 때문에 공급 역시 B등급이다. 수정구만으로 봤을 때는 공급에 영향을 받을 수 있다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
[수익률 분석 표 삽입]
현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 년 월 매매 00억 전세 00억
5년 내 저점 매입시: 년 월 매매 00억 전세 00억
✅현장사진(선택)
[현장사진 있을 시 삽입]
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : O
절대적 저평가 : X/ 26년을 제외한 전고점은 넘었다!
상대적 저평가 : X/ 강남까지의 시간이 비슷하며, 가격대가 비슷한 성복역 롯데캐슬골드타운아파트와 비교 시
성복역 롯데캐슬골드타운아파트 학군 A등급이며, 공급, 그리고 롯데몰이 연결되어 있다는 점에서 성복역 롯데캐슬이 더 저평가라고 판단된다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 20년식 4089세대 대단지, 역세권으로 환금성 좋음
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 저점 매수 시에는 162% 수익률을 달성할 수 있음
4) 원금보존 : O/ 10년 후 전세금 2배가 된다는 가정시 14억이 되므로 원금보존 가능
5) 리스크 대비: O, 공급이 있지만 산성역 역세권이라는 점, 그리고 위례, 강남과의 접근성이 다른 성남 지역에 비해 유리하다는 점에서 더 높은 가치가 있다고 생각합니다.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자하지 않는다. 위의 저평가에서 언급한 것과 같이, 신분당선 성복역 롯데캐슬골드타운아파트가 학군과 롯데몰을 품었지만 비슷한 가격이라는 점에서 성복역에 투자하는 것이 더 합리적이라는 판단이 든다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 앞마당이 없어 현재 본가인 아파트와 여자친구의 거주지역 내 대장단지를 비교하였는데, 수익률 보고서를 작성하면서 더더욱 앞마당의 중요성을 느낄 수 있었다. 앞마당이 더 많을수록 더 좋은 비교평가와 저평가 매물을 찾을 수 있다는 것을 체감하며 배울 수 있었다.
