< 울산 신정동 문수로아르티스 수익률 분석 보고서>
✅아파트명 : 문수로아르티스
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
울산 남구 종사자 수 : 174,836명
울산 남구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
- 울산의 경우 교통이 큰 영향이 없음. 자차 이용자가 많고 대기업의 경우 통근 버스 있음
- 문수로아르티스가 있는 공업탑에서 대부분 직장까지 자차로 이동할 경우 3-40분 이내로
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 학성중학교 학업성취도 96% S등급
서여자중학교 학업성취도 96% S등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현대백화점, 롯데배과점, 롯데마트 S등급
5. 공급
[첫수강생은 3년 입주 합계를 구해보세요]
- 울산 남구 3년입주 합계 : 7,390세대 (26년 1327세대 + 27년 1007세대 + 28년 5056세대)
[적정 수요 대비 공급평가]
1) 울산 남구구 인구수 : 30만 4,385명
2) 연 적정수요(304385*0.005) : 1521.9
3) 3년 입주량 합계 : 7,390세대 (26년 1327세대 + 27년 1007 세대 + 28년 5056 세대)
4) 연 평균 입주량 : 7390세대÷3년 = 연평균 2463.3 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 2463÷1521 =1.618배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과 2배이내 > B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 103동 33평 현재 매매 13.9억, 전세 7억
5년 내 고점 매입시: 2026년 5월 매매13.22억 전세 6.8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 9.14억 전세 5.2억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 울산 남구에는 신축 아파트가 많지 않고 특히 학군지로 인기가 많은 옥동,신정2동에는 신축 아파트가 없다가 2024년 공업탑 로터리 인근 신축아파트 입주가 되어 현재 최고가를 찍고 있어 저평가로 보기는 어려워 보임
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 현재 전세 부족으로 환금성 O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세레버리지 투자금 6.9억. 100% 수익률을 위해선 20.8억까지 올라줘야 함. 2028년 인근 라엘에스 입주시 후순위로 밀릴것으로 예상되고 현재 싼 가격이 아닌것으로 생각됨
4) 원금보존 : 현재 전세가율이 50%로 주변 아파트 평균 전세가율에 비해 전세가율 낮음 X
5) 리스크 대비: 2028.2월 인근 2033세대 라엘에스 입주 등 분양예정 아파트가 많아 전세 물량이 많이 나올것으로 예상됨. 역전세 대응 가능한다면 리스크대비 O
나의 투자 결론(매수 여부): 현재 전세가율이 50%대로 낮은편이고 투자금이 많이 듬. 인근 2028년 입주예정인 라엘에스(2033세대)가 최근 11억 전후에 거래된것을 봤을때 13.9억 매매 하는것은 최선의 선택이 아닌것으로 판단되어 매수하지 않을 것 같음.
또 6.9억의 투자금이라면 현재 울산 지역보다는 비규제지역 최선의 아파트를 알아볼 것 같다
✅ 작성하면서 느낀점 :
- 월부에서는 300세대 이상을 기준으로 파악하지만 울산의 경우 옥동,신정동 학군지역은 300세대 미만이라도 인기가 많고 다세대아파트보다 높은 가격을 형성하는 아파트들이 있다.(분석한 신축 아파트 외에도 옥동지역 구축포함)
- 단지를 선정해서 저환수원리를 하나 하나 분석해서 수익률 보고서를 작성해서 단지 대 단지 비교를 해보면 더 확신을 가지고 선택을 할 수 있을 것 같다. 투자 지역을 정하고 투자금내 아파트를 고른다면 단지 대 단지 비교를 하면서 수익률 보고서를 작성해야겠다
